Swisscanto: «Swiss Commercial» aumenta i ricavi da locazione e l'utile netto

Il reddito da locazione del fondo è aumentato del 2,2 % rispetto all'anno precedente, raggiungendo i 34,26 milioni di franchi svizzeri. Questa crescita è stata trainata da nuove locazioni in immobili precedentemente sfitti e dall'immobile di San Gallo aggiunto nel terzo trimestre. L'utile netto è aumentato in modo significativo, passando da 18,69 a 21,72 milioni di franchi svizzeri, grazie alla crescita derivante dall'aumento di capitale e ai minori costi di finanziamento. Tuttavia, un altro fattore importante è stato il calo del rapporto perdite su affitti da 5,82 % a 4,57 %. Il margine EBIT è leggermente migliorato, passando a % 75,04 (anno precedente: % 74,59) e il rendimento netto degli edifici finiti è salito a % 3,95 (anno precedente: % 3,80).
Il reddito totale è stato di 22,99 milioni di franchi (anno precedente: 19,33 milioni di franchi). Questo dato comprende plusvalenze non realizzate per 1,46 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 0,84 milioni di franchi svizzeri), attribuibili a un apprezzamento netto del portafoglio di +0,4 %. Il tasso di sconto medio utilizzato dagli esperti di valutazione di CBRE è sceso leggermente a 3,25 % (anno precedente: 3,30 %).

Riduzione dello sfitto in diverse proprietà

Nella gestione del portafoglio, l'attenzione si è nuovamente concentrata su alcuni immobili con tassi di sfitto superiori alla media. A Bussigny (VD), il tasso di sfitto dell'immobile Boulevard de l'Arc-en-ciel 36 è sceso a 6 % (anno precedente: 10,7 %) grazie a nuove locazioni. A Root (LU), Oberfeld 15-17, il tasso di sfitto è stato ridotto da 15 % a meno di 11 %. L'immobile di Renens (VD), Avenue des Baumettes 5/7, rimane il cantiere più grande del portafoglio con un tasso di sfitto di 22 % (anno precedente: 24 %) e, secondo le previsioni, sarà oggetto di priorità nell'esercizio in corso.

Da segnalare anche il tasso di sfitto di Kirchweg 127, Oberengstringen (ZH), che alla fine dell'anno ammontava a 17,51 % - rispetto a 4,02 % dell'anno precedente. I contratti di locazione con i locatari esistenti sono stati prorogati in anticipo, tra l'altro, a Neuendorf (SO) e Gravesano (TI). Il WAULT è rimasto a un solido livello di 4,8 anni (anno precedente: 5,1 anni). Il principale inquilino del fondo è il fornitore farmaceutico Siegfried AG, che rappresenta 9,7 % di reddito da locazione.

Aumento di capitale e acquisizioni

A settembre il fondo ha effettuato un aumento di capitale per un totale di 51,5 milioni di franchi svizzeri, che è stato interamente sottoscritto. I proventi sono stati prontamente investiti: Nella prima metà dell'anno, il fondo ha acquistato un immobile commerciale completamente affittato in Industriestrasse 2a/2b a Hochdorf (LU) per 10,91 milioni di franchi svizzeri con un rendimento lordo del 4,9 %. L'immobile, risalente al 2016, ha un WAULT di oltre otto anni e, secondo la ricerca di IB, proviene dal portafoglio CS 1a Immo PK. Nel terzo trimestre ha fatto seguito l'acquisto di un immobile per uffici e vendita al dettaglio in Kornhausstrasse 28 a San Gallo (SG) per 45 milioni di franchi - l'immobile vicino alla stazione ferroviaria di San Gallo, ristrutturato nel 2015, ha un tasso di occupazione del 98 %.
All'inizio dell'anno, l'immobile di Eptingerstrasse 51 a Muttenz (BL) è stato venduto per 6,4 milioni di franchi svizzeri poiché, secondo la direzione del fondo, i contratti di locazione in scadenza e gli investimenti edilizi necessari non giustificavano il suo mantenimento in portafoglio. La conseguente perdita di capitale realizzata è stata di 0,19 milioni di franchi svizzeri.

Il patrimonio totale del fondo è salito a 810,1 milioni di franchi e il valore del portafoglio a 794,88 milioni di franchi (anno precedente: 738,40 milioni di franchi). Alla fine dell'anno, il fondo aveva una leva finanziaria di 26,54 %; il tasso di interesse medio sui mutui è sceso a 1,4 % (anno precedente: 1,8 %). La performance complessiva del fondo è stata di 4,14 % (anno precedente: 7,47 %), significativamente inferiore all'indice SWIIT total return, che ha ottenuto 10,62 %. «Purtroppo i miglioramenti operativi non si riflettono ancora sul prezzo delle azioni», ha dichiarato il gestore del fondo Patrick Schmid alla presentazione dei dati annuali. Verranno nuovamente distribuiti 4,15 franchi svizzeri per azione. Il payout ratio è sceso a 109,34 % (anno precedente: 115,55 %), ma rimane superiore a 100 %, poiché parte del payout viene alimentato dagli utili non distribuiti, che alla fine dell'anno ammontavano ancora a 4,4 milioni di franchi.

Acquisti

• Hochdorf (LU), Industriestrasse 2a/2b (commerciale) (secondo la ricerca IB di CS 1a Immo PK).
• San Gallo (SG), Kornhausstrasse 28 / Neumarkt 5 (ufficio/vendita)

Vendite

• Muttenz (BL), Eptingerstrasse 51 (aw)