Swisscanto : «Swiss Commercial» augmente les revenus locatifs et le rendement net

Les revenus locatifs du fonds ont augmenté de 2,2 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 34,26 millions de CHF. Les moteurs de cette croissance ont été aussi bien les nouvelles locations d'immeubles jusqu'alors inoccupés que l'immeuble de Saint-Gall, ajouté au troisième trimestre. Le produit net a nettement augmenté, passant de 18,69 millions de CHF à 21,72 millions de CHF, ce qui reflète non seulement la croissance due à l'augmentation de capital, mais aussi la baisse des coûts de financement. Un autre facteur important a été la baisse du taux de défaillance des loyers de 5,82 % à 4,57 %. La marge Ebit s'est légèrement améliorée à 75,04 % (année précédente : 74,59 %) et le rendement net des constructions achevées a augmenté à 3,95 % (année précédente : 3,80 %).
Le résultat total s'est élevé à 22,99 millions de CHF (année précédente : 19,33 millions de CHF). Ce chiffre comprend des gains en capital non réalisés de 1,46 million de CHF (année précédente : 0,84 million de CHF), dus à une réévaluation nette du portefeuille de +0,4 %. Le taux d'actualisation moyen des experts en estimations de CBRE a légèrement baissé à 3,25 % (année précédente : 3,30 %).

Réduction de la vacance dans plusieurs objets

Dans le cadre de la gestion du parc immobilier, l'attention s'est à nouveau portée sur plusieurs immeubles présentant un taux de vacance supérieur à la moyenne. A Bussigny (VD), le taux de vacance de l'immeuble Boulevard de l'Arc-en-ciel 36 a baissé à 6 % (année précédente : 10,7 %) grâce à de nouvelles locations. A Root (LU), Oberfeld 15-17, le taux de vacance a pu être ramené de 15 % à moins de 11 %. L'immeuble de Renens (VD), avenue des Baumettes 5/7, reste le plus grand chantier du portefeuille avec 22 % de locaux vacants (année précédente : 24 %) et doit, selon les perspectives, être traité en priorité durant l'exercice en cours.

Le taux de vacance au Kirchweg 127, à Oberengstringen (ZH), qui s'élevait à 17,51 % à la fin de l'année - contre 4,02 % l'année précédente - est également à noter. Des contrats de location avec des locataires en place ont pu être prolongés de manière anticipée, notamment à Neuendorf (SO) et Gravesano (TI). Le WAULT est resté à un niveau solide de 4,8 ans (année précédente : 5,1 ans). Le plus grand locataire individuel du fonds est le fournisseur pharmaceutique Siegfried AG, qui représente 9,7 % des revenus locatifs.

Augmentation de capital et acquisitions

En septembre, le fonds a procédé à une augmentation de capital d'un montant de 51,5 millions de CHF, qui a été entièrement souscrite. Le produit de la vente a été investi rapidement : Au premier semestre, le fonds a acquis un immeuble commercial entièrement loué à Hochdorf (LU), Industriestrasse 2a/2b, pour 10,91 millions de CHF, avec un rendement brut de 4,9 %. L'objet datant de 2016 dispose d'un WAULT de plus de huit ans et provient, selon les recherches d'IB, du portefeuille du CS 1a Immo PK. Au troisième trimestre a suivi l'achat d'un immeuble de bureaux et de vente à la Kornhausstrasse 28 à Saint-Gall (SG) pour 45 millions de CHF - l'immeuble, rénové en 2015 et situé près de la gare de Saint-Gall, affiche un taux d'occupation de 98 %.
En début d'année, l'immeuble Eptingerstrasse 51 à Muttenz (BL) a été vendu pour 6,4 millions de CHF, car selon la direction du fonds, les contrats de location arrivant à échéance et les investissements de construction nécessaires ne justifiaient pas son maintien dans le portefeuille. La perte en capital réalisée qui en a résulté s'est élevée à 0,19 million de CHF.

La fortune totale du fonds a augmenté à 810,1 millions de CHF, la valeur du portefeuille à 794,88 millions de CHF (année précédente : 738,40 millions de CHF). A la fin de l'année, le fonds était financé par des emprunts à hauteur de 26,54 % ; le taux d'intérêt moyen sur les hypothèques a baissé à 1,4 % (année précédente : 1,8 %). La performance globale du fonds a été de 4,14 % (contre 7,47 % l'année précédente), ce qui est nettement inférieur à l'indice de rendement global SWIIT, qui a atteint 10,62 %. «Malheureusement, les améliorations opérationnelles ne se reflètent pas encore dans le cours de bourse», a déclaré le gestionnaire de fonds Patrick Schmid lors de la présentation des chiffres annuels. Le montant distribué est à nouveau de 4,15 CHF par part. Le taux de distribution a baissé à 109,34 % (année précédente : 115,55 %), mais reste supérieur à 100 %, car une partie de la distribution est alimentée par le bénéfice reporté, qui s'élève encore à 4,4 millions de CHF en fin d'année.

Achats

• Hochdorf (LU), Industriestrasse 2a/2b (commerce) (selon les recherches IB de CS 1a Immo PK).
• St. Gallen (SG), Kornhausstrasse 28 / Neumarkt 5 (bureau/vente)

Ventes

• Muttenz (BL), Eptingerstrasse 51 (aw)