UBS Swissreal aumenta il reddito da locazione
Il fondo immobiliare commerciale ha chiuso l'esercizio 2025 con un reddito da locazione più elevato, ma ha dovuto accettare un aumento del tasso di morosità. Il progetto di fusione con UBS Interswiss è sullo sfondo.
Nell'esercizio 2025 i redditi da locazione di UBS Swissreal sono aumentati di CHF 0,4 % a CHF 109,2 milioni. Dopo l'aumento più marcato di 2,2 % dell'anno precedente, la dinamica di crescita si è quindi notevolmente stabilizzata. Allo stesso tempo, il tasso di perdita degli affitti è aumentato da 3,6 % a 4,0 %, dopo essere diminuito nei due anni precedenti. Un'occhiata al registro immobiliare mostra che diversi immobili hanno registrato un numero di insolvenze superiore rispetto all'anno precedente, ad esempio a Pratteln (Güterstrasse 105/107: % 17,4, anno precedente: % 12,2) e Urdorf (Steinackerstrasse: % 9,3, anno precedente: % 6,9). Anche il tasso di sfitto a Yverdon-les-Bains rimane elevato, pari a 19,4 %, sebbene sia stata concordata una proroga del contratto di locazione principale fino alla fine del 2035. La durata residua media ponderata dei contratti di locazione commerciale è scesa leggermente da 4,7 a 4,5 anni.
Risultato operativo e successo complessivo
Nonostante l'aumento delle perdite, l'utile netto è leggermente migliorato a 65,5 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 65,0 milioni di franchi svizzeri). A ciò ha contribuito la riduzione della commissione di gestione a 0,54 % del patrimonio totale del fondo - in precedenza la società di gestione del fondo applicava un tasso forfettario di 0,77 %. Il rapporto costi operativi (TER) del fondo è diminuito di conseguenza, passando da 0,77 a 0,71 % (sulla base delle attività totali del fondo). Ciò è stato compensato da un aumento degli interessi ipotecari di 7,0 milioni di franchi (+18,4 %, anno precedente: 5,9 milioni) con un tasso d'interesse medio leggermente più alto di 1,3 % (anno precedente: 1,2 %) e da un aumento delle imposte e tasse di circa 2 milioni di franchi a 6,2 milioni di franchi.
I ricavi totali sono aumentati notevolmente a 63,0 milioni di franchi (anno precedente: 49,8 milioni di franchi). Ciò è dovuto a plusvalenze non realizzate di 8,8 milioni di franchi, dopo le perdite non realizzate di 11,8 milioni di franchi dell'anno precedente. Il rendimento degli investimenti è salito a 4,2 % (anno precedente: 3,3 %). La distribuzione, pari a 2,65 franchi svizzeri per unità, è rimasta al livello dell'anno precedente, con un payout ratio di 103,7 %.
Il valore di mercato aumenta, i tassi di sconto diminuiscono
Il valore di mercato del portafoglio è aumentato di % 2,5 a 2,22 miliardi di franchi svizzeri, con un incremento maggiore rispetto all'anno precedente (+0,2 %). Secondo il rapporto di valutazione di KPMG, il tasso di sconto medio ponderato per il valore di mercato è sceso da 3,64 a 3,51 %, con un intervallo compreso tra 1,73 e 5,35 %. Il rendimento lordo attuale degli immobili in portafoglio è pari al 5,17 %. Il rapporto di indebitamento è salito a % 25,8 (anno precedente: % 23,7) ed è quindi ancora entro il limite massimo di % 33 in conformità al contratto del fondo.
Sul mercato azionario, il fondo, che sta per essere fuso con il fondo Interswiss, non è riuscito a tenere il passo con il mercato. La sua performance è stata pari a 1,6 % e quindi inferiore di 9 punti percentuali rispetto all'indice di riferimento SXI Real Estate Funds TR (+10,6 %). Il premio si è ridotto da % 16,2 a % 13,9.
Estensioni di contratto e ristrutturazioni
Come segno di fedeltà dei locatari, la gestione del fondo pone l'accento su due contratti di locazione successivi: A Berna, il contratto con il principale inquilino singolo è stato prorogato fino al 2038, mentre a Yverdon-les-Bains (VD) è stata concordata una proroga con l'inquilino principale fino alla fine del 2035. Nella Mainaustrasse 30 di Zurigo, la completa ristrutturazione e conversione in edificio residenziale e commerciale è stata completata nel luglio 2025 - tutti gli spazi sono stati affittati. A Basilea, in Weisse Gasse 15, si sta costruendo un edificio residenziale e commerciale con 15 appartamenti maisonette e circa 200 metri quadrati di spazio commerciale al piano terra, con un volume di investimento di circa 11 milioni di franchi svizzeri; il completamento è previsto per maggio 2026. A Frenkendorf (BL), in autunno sono iniziati i lavori per la costruzione di un edificio sostitutivo in Parkstrasse 3 con 22 appartamenti e circa 1.300 mq di spazio commerciale, il cui completamento è previsto per la primavera del 2027.
Nel suo outlook, la società di gestione dei fondi conferma i piani annunciati nel novembre 2024 per la fusione di UBS Swissreal e UBS Interswiss. La fusione sarà attuata nel 2026/2027 e darà vita al più grande fondo immobiliare commerciale della Svizzera in termini di valore di mercato. L'operazione è soggetta alle approvazioni normative.
Acquisti
Basilea, Freie Strasse 53 (contratto di locazione commerciale a lungo termine con Ochsner Sport, volume d'investimento circa 30 milioni di CHF, rendimento lordo 3,6 %, WAULT circa 13 anni, al 1° dicembre) (aw)
