Swisscanto: «Swiss Commercial» steigert Mieteinnahmen und Nettoertrag
Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial ist im Geschäftsjahr 2025 auch durch Zukäufe gewachsen. Die Leerstände wurden gesenkt und der Nettoertrag klar gesteigert.
Die Mietzinseinnahmen des Fonds stiegen gegenüber dem Vorjahr um 2,2 % auf 34,26 Mio. CHF. Wachstumstreiber waren dabei sowohl Neuvermietungen in bisher leerstandsbelasteten Liegenschaften als auch die im dritten Quartal hinzugekommene Liegenschaft in St. Gallen. Der Nettoertrag erhöhte sich deutlich von 18,69 Mio. CHF auf 21,72 Mio. CHF – was neben dem Wachstum infolge der Kapitalerhöhung auch tiefere Finanzierungskosten widerspiegelt. Ein wichtiger Faktor war aber auch, dass die Mietzinsausfallquote von 5,82 % auf 4,57 % sank. Die Ebit-Marge verbesserte sich leicht auf 75,04 % (Vj.: 74,59 %) und die Nettorendite der fertigen Bauten stieg auf 3,95 % (Vj.: 3,80 %).
Der Gesamterfolg belief sich auf 22,99 Mio. CHF (Vj.: 19,33 Mio. CHF). Darin enthalten sind nicht realisierte Kapitalgewinne von 1,46 Mio. CHF (Vj.: 0,84 Mio. CHF), die auf eine Nettoaufwertung des Portfolios von +0,4 % zurückzuführen sind. Der durchschnittliche Diskontierungssatz der Schätzungsexperten von CBRE sank dabei leicht auf 3,25 % (Vj.: 3,30 %).
Leerstandsabbau in mehreren Objekten
Im Bestandesmanagement standen erneut mehrere Liegenschaften mit überdurchschnittlichem Leerstand im Fokus. In Bussigny (VD) sank die Leerstandsquote der Liegenschaft Boulevard de l’Arc-en-ciel 36 dank weiterer Neuvermietungen auf 6 % (Vj.: 10,7 %). In Root (LU), Oberfeld 15–17, konnte der Leerstand von 15 % auf unter 11 % gedrückt werden. Die Liegenschaft in Renens (VD), Avenue des Baumettes 5/7, bleibt mit 22 % Leerstand (Vj.: 24 %) die grösste Baustelle im Portfolio und soll laut Ausblick im laufenden Geschäftsjahr prioritär bearbeitet werden.
Ebenfalls nennenswert ist die Leerstandsquote in Kirchweg 127, Oberengstringen (ZH), die per Ende Jahr 17,51 % betrug – im Vorjahr waren es 4,02 %. Mietverträge mit Bestandesmietern konnten unter anderem in Neuendorf (SO) und Gravesano (TI) frühzeitig verlängert werden. Der WAULT blieb mit 4,8 Jahren auf einem soliden Niveau (Vj.: 5,1 Jahre). Grösster Einzelmieter im Fonds ist der Pharmazulieferer Siegfried AG mit einem Anteil von 9,7 % an den Mietzinseinnahmen.
Kapitalerhöhung und Zukäufe
Im September führte der Fonds eine Kapitalerhöhung im Umfang von 51,5 Mio. CHF durch, die vollständig gezeichnet wurde. Der Erlös wurde zeitnah investiert: Im ersten Halbjahr erwarb der Fonds in Hochdorf (LU) eine vollvermietete Gewerbeliegenschaft an der Industriestrasse 2a/2b für 10,91 Mio. CHF bei einer Bruttorendite von 4,9 %. Das Objekt aus dem Jahr 2016 verfügt über einen WAULT von über acht Jahren und stammt laut IB-Recherchen aus dem Portfolio des CS 1a Immo PK. Im dritten Quartal folgte der Kauf einer Büro- und Verkaufsliegenschaft an der Kornhausstrasse 28 in St. Gallen (SG) für 45 Mio. CHF – die 2015 sanierte Liegenschaft nahe dem Bahnhof St. Gallen weist einen Vermietungsstand von 98 % auf.
Zu Jahresbeginn wurde die Liegenschaft Eptingerstrasse 51 in Muttenz (BL) für 6,4 Mio. CHF veräussert, da laut Fondsleitung auslaufende Mietverträge und notwendige Bauinvestitionen eine Weiterführung im Portfolio nicht rechtfertigten. Der daraus resultierende realisierte Kapitalverlust betrug 0,19 Mio. CHF.
Das Gesamtfondsvermögen stieg auf 810,1 Mio. CHF, der Portfoliowert auf 794,88 Mio. CHF (Vj.: 738,40 Mio. CHF). Der Fonds war per Jahresende zu 26,54 % fremdfinanziert; der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken sank auf 1,4 % (Vj.: 1,8 %). Die Gesamtperformance des Fonds betrug 4,14 % (Vj.: 7,47 %), womit er deutlich hinter dem Gesamtrenditen-Index SWIIT zurückblieb, der 10,62 % erzielte. «Leider haben spiegeln sich die operativen Verbesserungen noch nicht im Börsenkurs wider», sagte Fondsmanager Patrick Schmid bei der Vorstellung der Jahreszahlen. Ausgeschüttet werden erneut 4,15 CHF je Anteil. Die Ausschüttungsquote sank auf 109,34 % (Vj.: 115,55 %), bleibt aber weiterhin über 100 %, da ein Teil der Ausschüttung aus dem Gewinnvortrag gespeist wird, der per Ende Jahr noch 4,4 Mio. CHF beträgt.
Käufe
- Hochdorf (LU), Industriestrasse 2a/2b (Gewerbe) (laut IB-Recherchen von CS 1a Immo PK).
- St. Gallen (SG), Kornhausstrasse 28 / Neumarkt 5 (Büro/Verkauf)
Verkäufe
- Muttenz (BL), Eptingerstrasse 51 (aw)
