UBS Swissreal augmente ses revenus locatifs
Le fonds immobilier commercial clôt l'exercice 2025 avec des revenus locatifs plus élevés, mais doit faire face à une augmentation du taux de défaillance des loyers. En arrière-plan se trouve la fusion prévue avec UBS Interswiss.
Les revenus locatifs d'UBS Swissreal ont augmenté de 0,4 % au cours de l'exercice 2025 pour atteindre CHF 109,2 millions. Après la hausse plus importante de 2,2 % l'année précédente, la dynamique de croissance s'est donc sensiblement ralentie. Parallèlement, le taux de défaillance des loyers a augmenté de 3,6 % à 4,0 %, alors qu'il avait encore baissé au cours des deux années précédentes. Un coup d'œil au registre des immeubles montre que plusieurs objets présentent des défaillances plus élevées que l'année précédente, par exemple à Pratteln (Güterstrasse 105/107 : 17,4 %, année précédente : 12,2 %) ou Urdorf (Steinackerstrasse : 9,3 %, année précédente : 6,9 %). Le taux de vacance reste également élevé à Yverdon-les-Bains (19,4 %), même si une prolongation du bail principal a pu y être convenue jusqu'à fin 2035. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux commerciaux a légèrement diminué, passant de 4,7 à 4,5 ans.
Résultat opérationnel et résultat global
Malgré l'augmentation des défaillances, le produit net s'est légèrement amélioré pour atteindre 65,5 millions de CHF (année précédente : 65,0 millions). La baisse des frais de gestion, qui s'élèvent désormais à 0,54 % de la fortune totale du fonds - la direction du fonds exigeait auparavant un forfait de 0,77 % - y a contribué. Le taux de frais d'exploitation du fonds (TER) a diminué en conséquence, passant de 0,77 % à 0,71 % (sur la base de la fortune totale du fonds). La hausse des intérêts hypothécaires de 7,0 millions de CHF (+18,4 %, année précédente : 5,9 millions) pour un taux d'intérêt moyen en légère augmentation de 1,3 % (année précédente : 1,2 %) ainsi qu'une augmentation des impôts et taxes d'environ 2 millions à 6,2 millions de CHF ont eu un effet contraire.
Le résultat global a fortement progressé à 63,0 millions de CHF (année précédente : 49,8 millions). Cela s'explique par des gains en capital non réalisés de 8,8 millions de CHF, alors que l'année précédente, des pertes non réalisées de 11,8 millions de CHF avaient été enregistrées. Le rendement des placements a augmenté à 4,2 % (année précédente : 3,3 %). La distribution reste au niveau de l'année précédente avec 2,65 CHF par part, le taux de distribution qui en résulte est de 103,7 %.
La valeur de marché augmente, les taux d'actualisation baissent
La valeur de marché du portefeuille a augmenté de 2,5 % pour atteindre 2,22 milliards de CHF, soit une hausse plus importante que l'année précédente (+0,2 %). Selon le rapport d'évaluation de KPMG, le taux d'actualisation moyen pondéré par la valeur de marché a baissé de 3,64 % à 3,51 %, avec une fourchette comprise entre 1,73 % et 5,35 %. Le rendement brut actuel des immeubles en portefeuille est présenté à 5,17 %. Le taux d'endettement est passé à 25,8 % (année précédente : 23,7 %) et se situe donc encore dans la limite maximale de 33 % fixée par le contrat de fonds.
En bourse, le fonds, qui sera fusionné avec le fonds Interswiss, n'a pas pu suivre le marché. La performance s'est élevée à 1,6 %, soit 9 points de pourcentage de moins que l'indice de référence SXI Real Estate Funds TR (+10,6 %). La prime a diminué, passant de 16,2 % à 13,9 %.
Renouvellement de contrats et rénovation
En signe de fidélisation des locataires, la direction du fonds met en avant deux locations consécutives : A Berne, le contrat avec la plus grande locataire individuelle a pu être prolongé jusqu'en 2038, et à Yverdon-les-Bains (VD), une prolongation jusqu'à fin 2035 a été convenue avec la locataire principale. Au 30 de la Mainaustrasse à Zurich, la rénovation complète et le changement d'affectation en immeuble d'habitation et commercial ont été achevés en juillet 2025 - toutes les surfaces sont louées. Au 15 de la Weissen Gasse à Bâle, un immeuble résidentiel et commercial comprenant 15 appartements en duplex et environ 200 m² de surface commerciale au rez-de-chaussée est en cours de construction avec un volume d'investissement d'environ 11 millions de CHF ; l'achèvement est prévu pour mai 2026. À Frenkendorf (BL), la construction d'un immeuble de remplacement a commencé à l'automne à la Parkstrasse 3 avec 22 appartements et environ 1 300 m² de surface commerciale ; achèvement prévu : printemps 2027.
Dans ses perspectives, la direction du fonds confirme les projets annoncés en novembre 2024 de fusionner UBS Swissreal et UBS Interswiss. La fusion devrait être mise en œuvre en 2026/2027 et créer le plus grand fonds immobilier commercial de Suisse en termes de valeur vénale. Elle est soumise à l'approbation des autorités.
Achats
Bâle, Freie Strasse 53 (commerce, bail mono-locataire à long terme avec Ochsner Sport, volume d'investissement d'environ 30 millions de CHF, rendement brut de 3,6 %, WAULT d'environ 13 ans, au 1er décembre) (aw)
