Realstone Industrial Fund aumenta significativamente il patrimonio netto

Il patrimonio netto del Realstone Industrial Fund è cresciuto di 68 milioni di franchi svizzeri a 67,33 milioni di franchi svizzeri nell'esercizio 2025. Ciò è dovuto a un conferimento in natura di 11,75 milioni di franchi svizzeri a luglio, che ha aggiunto al portafoglio tre immobili industriali a Friburgo, e a un aumento di capitale di 20,33 milioni di franchi svizzeri a novembre. La maggior parte dei proventi dell'aumento di capitale era ancora in conti bancari alla data di riferimento (12,70 milioni di franchi svizzeri rispetto a 1,50 milioni di franchi svizzeri dell'anno precedente) ed è stata utilizzata per due ulteriori acquisizioni nel febbraio 2026. Il rapporto di indebitamento è quindi sceso a % 25,62 (anno precedente: % 43,47). Nel frattempo, le attività totali sono aumentate di % 18 a 98,47 milioni di franchi svizzeri, mentre il valore di mercato degli immobili è aumentato di % 5,28 a 84,16 milioni di franchi svizzeri. La società di gestione del fondo ha annunciato un ulteriore aumento di capitale da 30 a 50 milioni di franchi svizzeri per giugno 2026.

Crescita significativa degli affitti

Il reddito lordo da locazione è aumentato di 24 %, raggiungendo i 4,30 milioni di franchi. La crescita è stata trainata dalle acquisizioni dell'anno in esame e dal contributo per l'intero anno della proprietà di Arisdorf (BL) acquisita nel 2024. I ricavi da locazione totali sono stati pari a 4,82 milioni di franchi svizzeri, che corrispondono a un canone medio di 115 franchi al metro quadro. Il WAULT è stato esteso a 4,5 anni (anno precedente: 3,3). I motivi principali sono le proroghe dei contratti con diversi importanti locatari a Bussigny e il contratto di locazione decennale associato all'attività di vendita e retrolocazione della Birchstrasse 28 a Düdingen. L'affittuario di questo capannone, acquistato a novembre per 6,85 milioni di franchi svizzeri, è Romag Aquacare AG, un'azienda familiare del distretto di Sense specializzata in infrastrutture idriche.

Il tasso di perdita locativa del fondo è salito a 8,71 % (anno precedente: 7,32 %). Secondo la direzione del fondo, questo dato è principalmente falsato dal padiglione al 38 di Boulevard de l'Arc-en-Ciel a Bussigny, che è stato venduto a dicembre e tenuto deliberatamente libero prima della sua prevista demolizione. Dopo la vendita, il tasso di sfitto a fine dicembre era di 4,79 %.

Utili realizzati, ma perdite da valutazione

Il reddito realizzato si è moltiplicato per 5,39 milioni di franchi (anno precedente: 1,99 milioni di franchi). La causa principale è stata la plusvalenza di 2,73 milioni di franchi derivante dalla vendita dell'immobile di Boulevard de l'Arc-en-Ciel 38 a Bussigny, dovuta, secondo il rapporto, alla realizzazione di diritti edificatori in eccesso e di una licenza edilizia per un edificio industriale a più piani concessa prima della vendita. La vendita dell'immobile di Place de l'Eglise 4-6 a Morges, invece, ha comportato una perdita di 0,54 milioni di franchi svizzeri, dovuta principalmente alle imposte differite.

A livello di valutazione, ciò è compensato da minusvalenze non realizzate pari a 1,59 milioni di franchi, dopo una plusvalenza di valutazione di 0,20 milioni di franchi nell'esercizio precedente. Gli esperti di valutazione hanno notevolmente aumentato i tassi di sconto per la valutazione del portafoglio: Il tasso di capitalizzazione ponderato e il tasso di sconto reale sono saliti a % 5,01 (anno precedente: % 4,93), mentre il tasso di sconto reale è salito a % 3,97 (anno precedente: % 3,68). Ciò ha ridotto il risultato complessivo a 3,80 milioni di franchi (anno precedente: 2,20 milioni di franchi). Il rendimento del capitale proprio è comunque salito a % 5,81 (anno precedente: % 5,51). Verranno distribuiti 8,00 franchi per unità - 5,00 franchi di proventi immobiliari e 3,00 franchi come dividendo straordinario dalla plusvalenza di Bussigny.

Acquisti

Saint-Aubin (FR), Route des Vernettes 4A (3,56 milioni di CHF, rendimento lordo 5,6 %); Corpataux-Magnedens (FR), Route des Chênes 54-58 (4,51 milioni di CHF, 5,2 %); Avry-sur-Matran (FR), Route de l'Industrie 15 (3,69 milioni di CHF, 6,0 %) - tutti e tre con conferimento in natura nel luglio 2025; Düdingen (FR), Birchstrasse 28 (vendita e leaseback, 6,85 milioni, 5,0 %); Fällanden (ZH), Bruggacherstrasse 14 (5,20 milioni, 5,5 %, acquisizione 26 febbraio 2026); Renens (VD), Rue du Bugnon 38/Avenue de Paudex 7/9 (31,70 milioni, 8,3 %, acquisizione 27 febbraio 2026).

Vendite

Morges (VD), Place de l'Eglise 4-6 (uso misto, 3,90 milioni di franchi, 30 settembre 2025); Bussigny (VD), Boulevard de l'Arc-en-Ciel 38 (uso commerciale, 13,58 milioni di franchi, 17 dicembre 2025). (aw)