Realstone Industrial Fund augmente considérablement ses actifs nets
L'apport en nature et l'augmentation de capital font augmenter de près de 70 pour cent l'actif net du fonds spécialisé dans l'immobilier industriel suisse. Une nouvelle augmentation de capital est prévue pour juin.
La fortune nette du fonds Realstone Industrial Fund a augmenté de 68 % au cours de l'exercice 2025 pour atteindre 67,33 millions de CHF. Cela s'explique par un apport en nature de 11,75 millions de CHF en juillet, dans le cadre duquel trois objets industriels fribourgeois ont été ajoutés au portefeuille, ainsi que par une augmentation de capital de 20,33 millions de CHF en novembre. Le produit de l'augmentation de capital se trouvait encore en grande partie sur les comptes bancaires à la date de référence (12,70 millions de CHF contre 1,50 million un an auparavant) et a été utilisé en février 2026 pour deux autres acquisitions. Le taux d'endettement a donc baissé à 25,62 % (année précédente : 43,47 %). Pendant ce temps, la fortune totale a augmenté de 18 % à 98,47 millions de CHF et la valeur vénale des immeubles de 5,28 % à 84,16 millions de CHF. Pour juin 2026, la direction du fonds annonce une nouvelle augmentation de capital de 30 à 50 millions de CHF.
Nette croissance des loyers
Les revenus locatifs bruts ont augmenté de 24 % pour atteindre 4,30 millions de CHF. Les moteurs de la croissance ont été les achats effectués au cours de l'année sous revue et la contribution sur toute l'année de l'immeuble acquis en 2024 à Arisdorf (BL). Le total des loyers s'élève à 4,82 millions de CHF, ce qui correspond à un loyer moyen de 115 CHF/m2. Le WAULT s'est prolongé à 4,5 ans (année précédente : 3,3). Les raisons principales sont les prolongations de contrat avec plusieurs locataires importants à Bussigny ainsi que le bail de dix ans qui a accompagné la vente et le leaseback de l'activité Birchstrasse 28 à Guin. Le locataire de cette halle, acquise en novembre pour 6,85 millions de CHF, est Romag Aquacare AG, une entreprise familiale de la Singine spécialisée dans les infrastructures hydrauliques.
Le taux de défaillance des loyers du fonds a augmenté à 8,71 % (année précédente : 7,32 %). Selon la direction du fonds, il est essentiellement faussé par le hall vendu en décembre au 38 boulevard de l'Arc-en-Ciel à Bussigny, qui a été volontairement maintenu vide avant sa démolition prévue. Après sa sortie, le taux de vacance à fin décembre était de 4,79 %.
Bénéfice réalisé, mais pertes d'évaluation
Le résultat réalisé a été multiplié par 5,39 millions de CHF (année précédente : 1,99 million). Le facteur déterminant a été un gain en capital de 2,73 millions de CHF résultant de la vente du terrain du boulevard de l'Arc-en-Ciel 38 à Bussigny, qui, selon le rapport, est dû à la réalisation de droits de construction excédentaires et à un permis de construire délivré avant la vente pour un bâtiment industriel de plusieurs étages. En revanche, la vente de l'immeuble de la place de l'Eglise 4-6 à Morges a entraîné une perte de CHF 0,54 million, essentiellement en raison d'impôts différés.
Au niveau de l'évaluation, cela s'oppose à des pertes en capital non réalisées de 1,59 million de CHF, après une augmentation de l'évaluation de 0,20 million de CHF l'année précédente. Les experts en estimations ont sensiblement augmenté les taux d'actualisation pour l'évaluation du portefeuille : Le taux de capitalisation pondéré et le taux d'actualisation réel sont passés à 5,01 % (année précédente : 4,93 %), le taux d'actualisation réel à 3,97 % (année précédente : 3,68 %). Le résultat total s'est donc réduit à 3,80 millions de CHF (année précédente : 2,20 millions). Le rendement des fonds propres a néanmoins augmenté à 5,81 % (année précédente : 5,51 %). Un montant de 8,00 CHF par part sera distribué - 5,00 CHF provenant des revenus immobiliers et 3,00 CHF à titre de dividende extraordinaire spécial issu du gain en capital à Bussigny.
Achats
Saint-Aubin (FR), Route des Vernettes 4A (3,56 mio. CHF, rendement brut 5,6 %) ; Corpataux-Magnedens (FR), Route des Chênes 54-58 (4,51 mio., 5,2 %) ; Avry-sur-Matran (FR), Route de l'Industrie 15 (3,69 mio, 6,0 %) - tous trois par apport en nature en juillet 2025 ; Düdingen (FR), Birchstrasse 28 (sale-and-leaseback, 6,85 mio., 5,0 %) ; Fällanden (ZH), Bruggacherstrasse 14 (5,20 mio, 5,5 %, acquisition 26 février 2026) ; Renens (VD), Rue du Bugnon 38/Avenue de Paudex 7/9 (31,70 mio., 8,3 %, acquisition 27 février 2026).
Ventes
Morges (VD), Place de l'Eglise 4-6 (usage mixte, 3,90 millions de CHF, 30 septembre 2025) ; Bussigny (VD), Boulevard de l'Arc-en-Ciel 38 (commerce, 13,58 millions de CHF, 17 décembre 2025). (aw)
