Realstone Industrial Fund steigert Nettovermögen deutlich

Das Nettofondsvermögen des Realstone Industrial Fund wuchs im Geschäftsjahr 2025 um 68 % auf 67,33 Mio. CHF. Hintergrund sind eine Sacheinlage im Juli über 11,75 Mio. CHF, in deren Rahmen drei Freiburger Industrieobjekte ins Portfolio kamen, sowie eine Kapitalerhöhung im November über 20,33 Mio. CHF. Der Erlös der Kapitalerhöhung lag zum Stichtag noch grösstenteils auf den Bankkonten (12,70 Mio. CHF gegenüber 1,50 Mio. ein Jahr zuvor) und wurde im Februar 2026 für zwei weitere Akquisitionen eingesetzt. Die Fremdfinanzierungsquote sank daher auf 25,62 % (Vj.: 43,47 %). Das Gesamtvermögen stieg unterdessen um 18 % auf 98,47 Mio. CHF, der Verkehrswert der Liegenschaften um 5,28 % auf 84,16 Mio. CHF. Für Juni 2026 kündigt die Fondsleitung eine weitere Kapitalerhöhung von 30 bis 50 Mio. CHF an.

Deutliches Mietwachstum

Die Bruttomieteinnahmen stiegen um 24 % auf 4,30 Mio. CHF. Wachstumstreiber waren die Zukäufe im Berichtsjahr und der ganzjährige Beitrag der 2024 erworbenen Liegenschaft in Arisdorf (BL). Der Gesamtmieterspiegel beläuft sich auf 4,82 Mio. CHF, was einer Durchschnittsmiete von 115 CHF/qm entspricht. Die WAULT verlängerte sich auf 4,5 Jahre (Vj.: 3,3). Hauptgründe sind Vertragsverlängerungen mit mehreren wichtigen Mietern in Bussigny sowie der zehnjährige Mietvertrag, der mit dem Sale-and-Leaseback-Geschäft an der Birchstrasse 28 in Düdingen einherging. Mieter dieser im November für 6,85 Mio. CHF erworbenen Halle ist die Romag Aquacare AG, ein auf Wasserinfrastruktur spezialisiertes Familienunternehmen aus dem Sense-Bezirk.

Die Mietzinsausfallrate des Fonds stieg auf 8,71 % (Vj.: 7,32 %). Sie ist gemäss Fondsleitung im Wesentlichen durch die im Dezember verkaufte Halle am Boulevard de l’Arc-en-Ciel 38 in Bussigny verzerrt, die vor dem geplanten Abriss bewusst leer gehalten wurde. Nach deren Abgang lag die Leerstandsquote per Ende Dezember bei 4,79 %.

Realisierter Gewinn, aber Bewertungsverluste

Der realisierte Erfolg vervielfachte sich auf 5,39 Mio. CHF (Vj.: 1,99 Mio.). Massgeblich dafür war ein Kapitalgewinn von 2,73 Mio. CHF aus dem Verkauf des Grundstücks am Boulevard de l’Arc-en-Ciel 38 in Bussigny, der laut Bericht auf die Verwertung überschüssiger Baurechte und eine vor dem Verkauf erteilte Baubewilligung für ein mehrstöckiges Industriegebäude zurückgeht. Der Verkauf der Liegenschaft an der Place de l’Eglise 4–6 in Morges führte demgegenüber zu einem Verlust von 0,54 Mio. CHF, im Wesentlichen wegen latenter Steuern.

Auf der Bewertungsebene stehen dem nicht realisierte Kapitalverluste von 1,59 Mio. CHF gegenüber, nach einem Bewertungsplus von 0,20 Mio. CHF im Vorjahr. Die Schätzungsexperten haben die Diskontsätze für die Bewertung des Bestandes spürbar angehoben: Der gewichtete Kapitalisierungs- und reale Diskontsatz stieg auf 5,01 % (Vj.: 4,93 %), der reale Diskontsatz auf 3,97 % (Vj.: 3,68 %). Damit reduzierte sich der Gesamterfolg auf 3,80 Mio. CHF (Vj.: 2,20 Mio.). Die Eigenkapitalrendite stieg dennoch auf 5,81 % (Vj.: 5,51 %). Ausgeschüttet werden 8,00 CHF pro Anteil – 5,00 CHF aus dem Immobilienertrag und 3,00 CHF als ausserordentliche Sonderdividende aus dem Kapitalgewinn in Bussigny.

Käufe

Saint-Aubin (FR), Route des Vernettes 4A (3,56 Mio. CHF, Bruttorendite 5,6 %); Corpataux-Magnedens (FR), Route des Chênes 54–58 (4,51 Mio., 5,2 %); Avry-sur-Matran (FR), Route de l’Industrie 15 (3,69 Mio., 6,0 %) – alle drei per Sacheinlage im Juli 2025; Düdingen (FR), Birchstrasse 28 (Sale-and-Leaseback, 6,85 Mio., 5,0 %); Fällanden (ZH), Bruggacherstrasse 14 (5,20 Mio., 5,5 %, Erwerb 26. Februar 2026); Renens (VD), Rue du Bugnon 38/Avenue de Paudex 7/9 (31,70 Mio., 8,3 %, Erwerb 27. Februar 2026).

Verkäufe

Morges (VD), Place de l’Eglise 4–6 (gemischte Nutzung, 3,90 Mio. CHF, 30. September 2025); Bussigny (VD), Boulevard de l’Arc-en-Ciel 38 (Gewerbe, 13,58 Mio. CHF, 17. Dezember 2025). (aw)