Cham Swiss: primi dati annuali dopo la fusione
La società, nata da Ina Invest e Cham Group, registra un utile consolidato di 143,9 milioni di franchi svizzeri e aumenta il dividendo di una buona metà. La vendita di 61 condomini sul sito di Papieri contribuisce in modo significativo agli utili.
Cham Swiss Properties ha completato il suo primo esercizio finanziario come società incorporata. La società immobiliare con sede a Cham (Canton Zugo), nata in aprile dalla fusione di Ina Invest e Cham Group, ha registrato un utile consolidato di 143,9 milioni di franchi svizzeri per il 2025. Nell'anno precedente - allora ancora sotto l'egida del solo Cham Group - l'utile era stato pari a 168,2 milioni di franchi svizzeri, anche se favorito da un maggiore effetto di rivalutazione. Il risultato operativo prima della rivalutazione è migliorato in modo significativo, raggiungendo i 43,3 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 6,7 milioni di franchi svizzeri), soprattutto grazie alla vendita di 61 condomini del Tower Block I sul sito Papieri di Cham. Questa transazione ha comportato un ricavo netto di 37,4 milioni di franchi svizzeri. Il Consiglio di amministrazione proporrà all'Assemblea generale annuale del 4 maggio un dividendo di 0,43 franchi per azione, pari a 2,0 % del NAV e a un aumento di 23 centesimi rispetto all'anno precedente. Questa politica di distribuzione sarà applicata come minimo in futuro, con un anticipo di tre anni rispetto a quanto annunciato inizialmente.
Limitata comparabilità dei redditi da locazione
Poiché i dati di Ina Invest non sono stati inclusi nel bilancio consolidato fino al momento della fusione all'inizio di aprile, i confronti con l'anno precedente hanno un valore limitato. I ricavi da locazione sono stati pari a 22,4 milioni di franchi (anno precedente: 8,1 milioni di franchi). Al fine di classificare meglio i risultati operativi dell'attività di locazione, l'azienda ha reso noto anche il reddito da locazione proforma, compresi i contributi di Ina-Invest: 26,3 milioni di franchi svizzeri. Il tasso di sfitto è di 6 %. Due nuove locazioni nella seconda metà dell'anno sono rilevanti per il 2026: poco prima della fine dell'anno, Swiss Casinos si è trasferita nella Lokstadt-Halle Rapide di Winterthur (ZH) con oltre 4.000 metri quadrati e ha iniziato le attività di casinò; è stata inoltre affittata un'ampia parte del magazzino centrale del sito di Papieri. Insieme, questi accordi aumenteranno la base di reddito da locazione per il 2026 a 28,1 milioni di franchi svizzeri.
Il valore del portafoglio sale a 1,73 miliardi di franchi svizzeri - comprese le svalutazioni
Il valore del portafoglio immobiliare è aumentato a circa 1,73 miliardi di franchi alla fine dell'anno (1° semestre 2025: 1,67 miliardi di franchi). La plusvalenza netta di rivalutazione è stata di 132,0 milioni di franchi svizzeri, compensata da rivalutazioni per 188,0 milioni di franchi svizzeri e svalutazioni per 56,0 milioni di franchi svizzeri. L'anno precedente l'ex Cham Group non aveva ancora registrato perdite di valutazione; con il portafoglio ora significativamente più ampio ed eterogeneo, queste si verificano per la prima volta. La relazione annuale attribuisce i contributi di valore negativi determinati da Wüest Partner, in qualità di nuovo valutatore, a fattori quali le svalutazioni dovute all'età degli immobili esistenti, l'aumento dei costi di costruzione e di gestione a causa dell'inflazione e i ritardi di singoli progetti, senza essere più specifici. Nel corso dell'anno, c'è stato almeno un progetto di spicco in cui si è parlato sia di ritardi sia di una riprogettazione per motivi di costo (IB ha riferito). Circa 56 milioni di franchi delle plusvalenze da rivalutazione sono attribuibili a un singolo sito. Inoltre, l'avanzamento dei progetti, tra cui la riqualificazione di Pavatex South, i tassi di sconto più bassi e l'effetto tempo hanno contribuito positivamente per circa 29 milioni di franchi. Il tasso di sconto reale medio del portafoglio è sceso leggermente a 2,74 % (anno precedente: 2,59 %).
Il risultato è inoltre gravato da spese straordinarie pari a 7,0 milioni di franchi svizzeri per accantonamenti relativi alla bonifica di siti contaminati su proprietà cedute. La contaminazione da PFAS è stata scoperta su appezzamenti di terreno del sito di Papieri; secondo la relazione annuale, le conseguenze finanziarie per il sito di Pavatex non possono ancora essere stimate.
Attività di costruzione vivace e pipeline a lungo termine
Cham Swiss Properties sta attualmente costruendo sei immobili a reddito con un volume d'investimento di 180 milioni di franchi svizzeri. In Rue du Valais a Ginevra (GE), un edificio per uffici degli anni '60 è stato trasformato in 57 appartamenti; in Schaffhauserstrasse a Zurigo (ZH), è in costruzione un nuovo edificio sostitutivo in legno ibrido con 60 piccoli appartamenti. Il completamento di entrambi i progetti è previsto per il 2027. Circa l'85 % della casa della caldaia, sottoposta a vincolo, sul sito di Papieri è già stato affittato: tra gli inquilini ci sono aziende del settore fiduciario, informatico, di consulenza e di architettura; un ristorante si trasferirà al piano terra. L'edificio dovrebbe essere pronto per essere occupato a partire dall'estate 2026. Nella terza fase di costruzione (edifici E e F) sono in costruzione circa 60 appartamenti in affitto, di cui 20 a prezzi accessibili; la commercializzazione è iniziata di recente.
Il permesso di costruzione per il grattacielo Rocket a Winterthur dovrebbe diventare legalmente vincolante nel 2026, con inizio dei lavori previsto per la metà del 2027. I concorsi di architettura per il Bredella West presso la stazione ferroviaria di Pratteln (BL) si sono svolti nel 2025; l'inizio dei lavori di costruzione è previsto per la fine del 2026 o l'inizio del 2027. Ora che il Cantone di Basilea Campagna non prende più in considerazione il sito di Bredella Est come sede ospedaliera, anche la parte orientale del sito può essere sviluppata ulteriormente. A settembre, gli elettori di Cham hanno approvato la riorganizzazione di Pavatex Süd in una zona mista; il piano di sviluppo dovrebbe essere votato nell'autunno del 2026. Sono previsti circa 300 appartamenti e una scuola pubblica.
In totale, Cham Swiss Properties stima che il volume dei progetti in fase di pianificazione sia di circa 1,38 miliardi di franchi svizzeri, integrati da una pipeline di condomini per un totale di circa 190 milioni di franchi svizzeri. Si prevede che il portafoglio crescerà fino a circa 3 miliardi di franchi svizzeri entro il 2032 e genererà oltre 100 milioni di franchi svizzeri di reddito da locazione all'anno, senza un aumento di capitale. (aw)
