Cham Swiss : premiers chiffres annuels après la fusion

Cham Swiss Properties a clôturé son premier exercice en tant que société fusionnée. Le promoteur immobilier, dont le siège est à Cham (ZG), né en avril de la fusion d'Ina Invest et de Cham Group, affiche un bénéfice consolidé de 143,9 millions de CHF pour 2025. L'année précédente - à l'époque encore sous l'égide du seul Cham Group - le bénéfice s'était élevé à 168,2 millions de CHF, favorisé toutefois par un effet de réévaluation plus élevé. Le résultat d'exploitation avant réévaluation s'est nettement amélioré pour atteindre 43,3 millions de CHF (année précédente : 6,7 millions), ce qui est principalement dû à la vente de 61 appartements en copropriété dans la tour I sur le site de Papieri à Cham. Cette transaction a généré des produits nets de 37,4 millions de CHF. Le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale du 4 mai un dividende de 0,43 CHF par action - ce qui correspond à 2,0 % de la VNI et à une augmentation de 23 centimes par rapport à l'année précédente. Cette politique de distribution s'appliquera à l'avenir comme un minimum, trois ans plus tôt que ce qui avait été annoncé initialement.

Comparabilité limitée des revenus locatifs

Comme les chiffres d'Ina-Invest n'ont pas été intégrés dans les comptes consolidés jusqu'à la date de la fusion début avril, les comparaisons avec l'année précédente ne sont que partiellement pertinentes. Le produit de la location s'est élevé à 22,4 millions de CHF (année précédente : 8,1 millions). Afin de mieux situer la performance opérationnelle dans le domaine de la location, la société publie en complément un revenu locatif pro forma incluant les contributions Ina-Invest : 26,3 millions de CHF. Le taux d'inoccupation est de 6 %. Deux nouvelles locations au deuxième semestre sont pertinentes pour 2026 : peu avant la fin de l'année, Swiss Casinos a emménagé dans la halle Rapide de Lokstadt à Winterthour (ZH), d'une surface de plus de 4000 m², et a commencé l'exploitation du casino ; en outre, une grande partie de l'entrepôt central sur le site Papieri a été louée. Ensemble, ces conclusions font grimper la base des revenus locatifs pour 2026 à 28,1 millions de CHF.

La valeur du portefeuille augmente à 1,73 milliard de CHF - également des dévaluations

La valeur du portefeuille immobilier est passée à environ 1,73 milliard de CHF à la fin de l'année (semestre 2025 : 1,67 milliard). Le résultat net des réévaluations s'élève à 132,0 millions de CHF - avec des réévaluations de 188,0 millions de CHF et des dévaluations de 56,0 millions de CHF. L'ancien Cham Group n'avait encore enregistré aucune perte d'évaluation l'année précédente ; avec le portefeuille désormais nettement plus grand et plus hétérogène, elles apparaissent pour la première fois. Le rapport annuel attribue les contributions négatives à la valeur que Wüest Partner a calculées en tant que nouvel évaluateur, entre autres à des dépréciations dues à l'âge des immeubles existants, à des coûts de construction et d'exploitation plus élevés en raison du renchérissement ainsi qu'à des retards de projets isolés, sans être plus concret. Au cours de l'année, il y a tout de même eu un projet important pour lequel il a été question aussi bien de retards que d'une nouvelle conception pour des raisons de coûts. (IB a rapporté). Sur les gains de réévaluation, environ 56 millions de CHF ont été réalisés sur un seul site. Par ailleurs, l'avancement des projets - dont le changement de zonage de Pavatex Sud -, la baisse des taux d'actualisation et l'effet du temps ont contribué positivement à hauteur d'environ 29 millions de CHF. Le taux d'actualisation moyen réel du portefeuille a légèrement baissé à 2,74 % (année précédente : 2,59 %).

Le résultat est en outre grevé par une charge exceptionnelle de 7,0 millions de CHF pour des provisions liées à l'assainissement de sites contaminés sur des terrains cédés. Des pollutions aux PFAS ont été constatées sur des parcelles du site Papieri ; selon le rapport de gestion, les conséquences financières pour le site Pavatex ne peuvent pas encore être évaluées.

Activité de construction intense et pipeline à long terme

Cham Swiss Properties construit actuellement six immeubles de rapport pour un volume d'investissement de 180 millions de CHF. A la rue du Valais à Genève (GE), un immeuble de bureaux des années 60 est transformé en 57 appartements ; à la Schaffhauserstrasse à Zurich (ZH), un nouveau bâtiment de remplacement en construction hybride en bois avec 60 petits appartements est en cours de construction. Les deux projets devraient être achevés en 2027. Sur le Papieri-Areal, la Kesselhaus, classée monument historique, est déjà louée à environ 85 % - parmi les locataires, on trouve des entreprises de fiducie, d'informatique, de conseil et d'architecture ; un restaurant s'installera au rez-de-chaussée. Le bâtiment devrait être prêt à être occupé à partir de l'été 2026. La troisième étape de construction (bâtiments E et F) comprendra environ 60 appartements à louer, dont 20 dans le segment économique ; la commercialisation a récemment commencé.

Pour la tour Rocket à Winterthour, le permis de construire devrait entrer en vigueur en 2026, le début des travaux étant prévu pour mi-2027. Pour Bredella West, à la gare de Pratteln (BL), les concours d'architecture ont été lancés en 2025 ; les premiers travaux de construction sont attendus fin 2026 ou début 2027. Le canton de Bâle-Campagne n'examinant plus le site de Bredella Est en tant que site hospitalier, la partie orientale du site pourra également être développée. A Cham, les électeurs ont approuvé en septembre le changement de zonage de Pavatex Sud en zone mixte ; le plan d'aménagement sera probablement voté à l'automne 2026. Il est prévu d'y construire environ 300 logements et une école publique.

Au total, Cham Swiss Properties chiffre le volume de construction de projets en cours de planification à environ 1,38 milliard de CHF, complété par un pipeline de propriétés par étage d'environ 190 millions de CHF. D'ici 2032, le portefeuille devrait atteindre environ 3 milliards de CHF et générer plus de 100 millions de CHF de revenus locatifs par an - sans augmentation de capital. (aw)