Cham Swiss: Erste Jahreszahlen nach Fusion

Cham Swiss Properties hat ihr erstes Geschäftsjahr als fusionierte Gesellschaft abgeschlossen. Die im April aus der Verschmelzung von Ina Invest und Cham Group entstandene Immobilienentwicklerin mit Sitz in Cham (ZG) weist für 2025 einen Konzerngewinn von 143,9 Mio. CHF aus. Im Vorjahr – damals noch unter dem Dach der Cham Group allein – hatte der Gewinn 168,2 Mio. CHF betragen, allerdings begünstigt durch einen höheren Neubewertungseffekt. Das betriebliche Ergebnis vor Neubewertung verbesserte sich markant auf 43,3 Mio. CHF (Vj.: 6,7 Mio.), was vor allem auf den Verkauf von 61 Stockwerkeigentumswohnungen im Hochhaus I auf dem Papieri-Areal in Cham zurückzuführen ist. Aus dieser Transaktion resultierten Nettoerlöse von 37,4 Mio. CHF. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 4. Mai eine Dividende von 0,43 CHF je Aktie – das entspricht 2,0 % des NAV und einer Erhöhung um 23 Rappen gegenüber dem Vorjahr. Diese Ausschüttungspolitik soll künftig als Minimum gelten, drei Jahre früher als ursprünglich angekündigt.

Eingeschränkte Vergleichbarkeit der Mieterträge

Weil die Ina-Invest-Zahlen bis zum Fusionszeitpunkt Anfang April nicht in die Konzernrechnung einfliessen, sind Vorjahresvergleiche nur bedingt aussagekräftig. Der Ertrag aus Vermietung belief sich auf 22,4 Mio. CHF (Vj.: 8,1 Mio.). Um die operative Leistung im Mietgeschäft besser einzuordnen, legt die Gesellschaft ergänzend einen Pro-forma-Mietertrag inklusive der Ina-Invest-Beiträge offen: 26,3 Mio. CHF. Die Leerstandsquote liegt bei 6 %. Relevant für 2026 sind zwei Neuvermietungen im zweiten Halbjahr: Swiss Casinos bezog kurz vor Jahresende die Lokstadt-Halle Rapide in Winterthur (ZH) mit über 4.000 qm und nahm den Casinobetrieb auf, zudem wurde ein grosser Teil des Zentrallagers auf dem Papieri-Areal vermietet. Zusammen lassen diese Abschlüsse die Mietertragsbasis für 2026 auf 28,1 Mio. CHF steigen.

Portfoliowert steigt auf 1,73 Mrd. CHF – auch Abwertungen

Der Wert des Immobilienportfolios erhöhte sich per Jahresende auf rund 1,73 Mrd. CHF (Halbjahr 2025: 1,67 Mrd.). Der Neubewertungserfolg beläuft sich netto auf 132,0 Mio. CHF – wobei Aufwertungen von 188,0 Mio. CHF und Abwertungen von 56,0 Mio. CHF gegenüberstehen. Die ehemalige Cham Group hatte im Vorjahr noch keinerlei Bewertungsverluste verzeichnet; mit dem nun deutlich grösseren und heterogeneren Portfolio treten sie erstmals auf. Der Geschäftsbericht führt die negativen Wertbeiträge, die Wüest Partner als neuer Bewerter ermittelt hatte, unter anderem auf Altersentwertungen bei Bestandsliegenschaften, höhere Erstellungs- und Betriebskosten infolge der Teuerung sowie einzelne Projektverzögerungen zurück, ohne konkreter zu werden. Im Jahresverlauf hatte es immerhin ein prominentes Projekt gegeben, bei dem sowohl von Verzögerungen als auch einer Neukonzeption aus Kostengründen die Rede war (IB berichtete). Von den Neubewertungsgewinnen entfielen rund 56 Mio. CHF auf ein einzelnes Areal. Daneben trugen Projektfortschritte – darunter die Umzonung von Pavatex Süd –, tiefere Diskontierungssätze und der Zeiteffekt mit rund 29 Mio. CHF positiv bei. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz des Portfolios sank leicht auf 2,74 % (Vj.: 2,59 %).

Belastet wird das Ergebnis zudem durch einen ausserordentlichen Aufwand von 7,0 Mio. CHF für Rückstellungen im Zusammenhang mit Altlastensanierungen bei abgetretenen Grundstücken. Auf Parzellen des Papieri-Areals wurden PFAS-Verunreinigungen festgestellt; die finanziellen Folgen für das Pavatex-Areal sind laut Geschäftsbericht noch nicht abschätzbar.

Rege Bautätigkeit und langfristige Pipeline

Cham Swiss Properties baut derzeit an sechs Renditeobjekten mit einem Investitionsvolumen von 180 Mio. CHF. An der Rue du Valais in Genf (GE) wird ein Bürogebäude aus den 60er-Jahren in 57 Wohnungen umgebaut; an der Schaffhauserstrasse in Zürich (ZH) entsteht ein Ersatzneubau in Holz-Hybrid-Bauweise mit 60 Kleinwohnungen. Beide Projekte sollen 2027 fertiggestellt werden. Auf dem Papieri-Areal ist das denkmalgeschützte Kesselhaus bereits zu rund 85 % vermietet – unter den Mietern sind Unternehmen aus Treuhand, IT, Beratung und Architektur; im Erdgeschoss wird ein Gastrobetrieb einziehen. Ab Sommer 2026 soll das Gebäude bezugsbereit sein. In der dritten Bauetappe (Gebäude E und F) entstehen rund 60 Mietwohnungen, davon 20 im preisgünstigen Segment; die Vermarktung hat kürzlich begonnen.

Beim Hochhaus Rocket in Winterthur soll die Baubewilligung 2026 rechtskräftig werden, der Baustart ist für Mitte 2027 geplant. Bei Bredella West am Bahnhof Pratteln (BL) liefen 2025 die Architekturwettbewerbe; erste Bauarbeiten werden Ende 2026 oder Anfang 2027 erwartet. Nachdem der Kanton Basel-Landschaft den Standort Bredella Ost nicht mehr als Spitalstandort prüft, kann auch der östliche Arealteil weiterentwickelt werden. In Cham stimmte das Stimmvolk im September der Umzonung von Pavatex Süd in eine Mischzone zu; über den Bebauungsplan wird voraussichtlich im Herbst 2026 abgestimmt. Geplant sind dort rund 300 Wohnungen und ein öffentliches Schulhaus.

Insgesamt beziffert Cham Swiss Properties das Bauvolumen an Projekten in Planung auf rund 1,38 Mrd. CHF, ergänzt durch eine Pipeline an Stockwerkeigentum von rund 190 Mio. CHF. Bis 2032 soll das Portfolio auf rund 3 Mrd. CHF wachsen und jährlich über 100 Mio. CHF Mieteinnahmen generieren – ohne Kapitalerhöhung. (aw)