UBS Sima: i progetti di costruzione trainano gli utili
Il più grande fondo immobiliare svizzero quotato in borsa ha aumentato i suoi redditi da locazione del 3,1 % e ha aggiunto circa 550 milioni di franchi svizzeri al suo portafoglio. A dicembre il fondo ha venduto il Kameha Grand Hotel di Opfikon.
Nell'esercizio 2025 UBS Sima ha registrato ricavi da locazione pari a 457,6 milioni di franchi, con un aumento di 13,8 milioni di franchi rispetto all'anno precedente. La società di gestione del fondo cita la valutazione di importanti progetti edilizi come principale fattore trainante, soprattutto «Younic» a Dübendorf (ZH), il centro per anziani «Birsgarten» a Reinach (BL) e il nuovo edificio nella Anna-Heer-Strasse a Zurigo. La quota residenziale del reddito totale è ora pari al 56,8 %.
Il tasso di morosità sugli affitti è aumentato leggermente, passando da 3,5 % a 3,7 %, ma rimane inferiore alla media di lungo periodo. Nel portafoglio residenziale è solo di 2,0 %. Per contro, si è registrato un notevole aumento nelle singole proprietà commerciali. Nella Sägereistrasse 10 di Glattbrugg, il tasso di sfitto è passato da 52,5 % a 66,8 %, mentre la Neuhofstrasse 11 di Reinach (BL) è peggiorata da 42,8 % a 51,3 %. Il centro Mundaun di Ilanz rimane praticamente vuoto con un tasso di insolvenza di 98,3 %. La Moosbruggstrasse 1, 3 di San Gallo ha mostrato una tendenza opposta, con un tasso di insolvenza sceso da 42,8 % a 17,3 %.
Nuovi appartamenti, valori di mercato più alti
Il volume del portafoglio è cresciuto di 4,5 % a 12,72 miliardi di franchi svizzeri. Wüest Partner, in qualità di esperto di valutazione, ha fissato il tasso di sconto medio a 2,66 % (anno precedente: 2,72 %). La quota degli edifici residenziali nel valore del portafoglio è aumentata da % 50,9 a % 54,9, e parte dell'aumento è dovuto all'armonizzazione delle categorie immobiliari: gli alloggi per anziani, per studenti e per brevi periodi sono ora inclusi negli edifici residenziali.
Il progetto «Younic» a Dübendorf (ZH) comprende 228 appartamenti in affitto e circa 400 metri quadrati di spazio commerciale, con un volume di investimento di 201 milioni di franchi svizzeri e un reddito annuo da locazione di 6,6 milioni di franchi svizzeri. Il tasso di occupazione è superiore al 99 %. A Reinach (BL), il centro per anziani «Birsgarten», con 88 camere di cura e 52 appartamenti per anziani, è stato completato e consegnato a Senevita come gestore il 1° dicembre; il contratto di locazione di 15 anni genererà 3,0 milioni di franchi svizzeri all'anno a partire dal terzo anno di attività. Nella Anna-Heer-Strasse di Zurigo sono stati costruiti 83 appartamenti in legno ibrido, con un volume d'investimento di 41 milioni di franchi svizzeri e un reddito locativo di 3,2 milioni di franchi svizzeri, con un tasso di occupazione di oltre il 97 %.
Aumento dell'utile netto e dell'utile complessivo
L'utile netto è passato da 220,4 a 253,5 milioni di franchi svizzeri, il che corrisponde a un margine EBIT di % 71,9 (anno precedente: % 68,8). Il miglioramento è dovuto in gran parte alla riduzione della commissione di gestione, che al 1° gennaio è stata fissata a un valore uniforme di 0,54 % del patrimonio totale del fondo. Di conseguenza, il rapporto spese operative del fondo (TER) è sceso a % 0,67 (anno precedente: % 0,77). D'altro canto, le imposte e le tasse sono aumentate di circa 10 milioni di franchi svizzeri, raggiungendo i 30,8 milioni di franchi svizzeri, che la direzione del fondo spiega con i minori tassi di interesse riconosciuti dall'Amministrazione federale delle contribuzioni e con le conseguenze per le società immobiliari del fondo. Sono stati spesi 105,5 milioni di franchi svizzeri per le ristrutturazioni.
Le plusvalenze non realizzate di 346,5 milioni di franchi sono compensate da minusvalenze realizzate di 6,5 milioni di franchi. Al netto delle maggiori imposte di liquidazione stimate in 104,7 milioni di franchi, il risultato è un reddito totale di 488,8 milioni di franchi (anno precedente: 370,0 milioni di franchi). La distribuzione rimane di 3,25 franchi svizzeri per unità, il che corrisponde a un rendimento di 2,0 % con un payout ratio di 98,8 %. Il rendimento del capitale investito ammonta a % 6,2 (anno precedente: % 5,3).
Aumento di capitale e riduzione del debito
A maggio il fondo ha completato un aumento di capitale di circa 350 milioni di franchi svizzeri. I fondi saranno utilizzati per progetti di costruzione e per ridurre il capitale di prestito. Il rapporto di indebitamento è sceso da 25,7 % a 23,4 %. In Borsa, il prezzo delle azioni è salito da 152,50 a 158,80 franchi svizzeri, con una performance del 7,8 %. Nello stesso periodo, l'indice di riferimento SXI Real Estate Funds TR ha realizzato una performance di 10,6 %.
Nelle sue prospettive, la direzione del fondo fa riferimento al programma «Turicum», che mira a sfruttare il potenziale edilizio della città di Zurigo. Complessivamente, il potenziale di crescita interna del portafoglio ammonta a oltre 3 miliardi di franchi svizzeri, di cui 1,2 miliardi possono essere realizzati a medio termine.
Vendite
Opfikon, Dufaux-Strasse 1 (Hotel Kameha Grand Zurich), al 19 dicembre. Nella relazione semestrale, il fair value dell'immobile acquisito nel 2015 è stato indicato in 77,0 milioni di franchi svizzeri e i costi di acquisizione in 120,9 milioni di franchi svizzeri.
Acquisti
Il 3 marzo è stata registrata l'acquisizione di Carl-Spitteler-Strasse 6-24 a Zurigo (edifici residenziali). (aw)
