Pure Swiss Opportunity connaît une forte croissance

Le Pure Swiss Opportunity Real Estate Fund a clôturé son cinquième exercice complet en 2025 - et franchi une étape importante avec sa cotation à la SIX Swiss Exchange en octobre. Six acquisitions pour un total de 94,6 millions de CHF et trois ventes ont fondamentalement modifié le portefeuille : le nombre d'immeubles est passé de 15 à 18 et la valeur vénale de 189,6 millions à 256,3 millions de CHF.

Les revenus locatifs nets ont augmenté d'environ 25 % pour atteindre 7,7 millions de CHF (année précédente : 6,1 millions). Le taux de défaillance des loyers a légèrement baissé à 1,53 % (année précédente : 1,92 %). Le taux de vacance a toutefois augmenté de 0,49 % à 1,38 % à la date de référence : A la Bederstrasse 103/103a à Zurich (ZH), seuls 84 % des surfaces étaient loués à la fin de l'année, tandis qu'à Risch-Rotkreuz (ZG), au Rigiweg 23, le taux était d'environ 90 %. Avec un WAULT de six mois seulement, la Bederstrasse présente en outre la durée résiduelle pondérée des contrats de location la plus courte de tout le portefeuille.

Les coûts baissent, le bénéfice d'exploitation augmente

La marge bénéficiaire d'exploitation s'est améliorée à 79,7 % (année précédente : 74,7 %). Les intérêts hypothécaires, qui ont diminué de 1,3 million à 0,9 million de CHF malgré l'augmentation du total du bilan, ont été un facteur essentiel - résultat à la fois de la réduction de moitié de l'endettement et de la baisse des taux d'intérêt. Le taux d'intérêt moyen des emprunts a baissé à 0,80 % (année précédente : 1,55 %). Parmi les autres produits, on compte 0,9 million de CHF provenant d'apports en nature : comme les parts de fonds ont été cotées au-dessus de la VNI après la cotation, le PSO a pu comptabiliser la différence en tant que produit pour les deux apports partiels à Lausanne et à l'Universitätstrasse à Zurich.

Les produits nets se sont élevés à 9,5 millions de CHF - un bond par rapport aux 3,8 millions de CHF de l'année précédente, qui a toutefois aussi été influencé par le rachat important de produits nets courants de 5,3 millions de CHF (année précédente : 0,7 million). Avec les trois ventes à Moosleerau (AG) et Sissach (BL), le PSO a réalisé pour la première fois des gains en capital : 3,7 millions de CHF bruts, 2,4 millions de CHF après l'impôt sur les gains immobiliers. Le portefeuille existant (hors biens vendus) a été revalorisé like for like de 1,7 million de CHF, ce qui correspond à 1,05 % sur la valeur initiale corrigée. Les six nouvelles acquisitions ont contribué à un gain de valorisation de près de 3,0 millions de CHF. Au total, le résultat global s'élève à 13,6 millions de CHF, soit plus du double de l'année précédente (5,4 millions).

Augmentations de capital et cotation en bourse

Au cours de l'année, le PSO a procédé à deux augmentations de capital ordinaires (24,0 millions et 36,9 millions de CHF nets) et à trois apports partiels. Le 20 octobre, le fonds a été coté à la SIX et intégré dans les indices «SXI Real Estate Broad» et «SXI Real Estate Funds Broad». A la fin de l'année, la capitalisation boursière s'élevait à 220,1 millions de CHF avec un agio légèrement inférieur à 1 %. Le taux d'endettement a massivement baissé, passant de 44,1 % à 22,0 %.

Pour l'exercice 2025, une distribution de 4,50 CHF par part est prévue (année précédente : 4,30 CHF), ce qui correspond à un rendement de distribution de 3,48 %. Le taux de distribution passe ainsi de 98,8 % à 81,0 %.

Nouvelles acquisitions à Zurich et à Berne

Après la date de clôture du bilan, le PSO a investi le produit de l'émission de l'augmentation de capital de décembre. En janvier a suivi l'acquisition d'un immeuble à usage mixte à Zurich-Oerlikon, Nansenstrasse 9 (valeur de marché : environ 13,5 millions de CHF), dont les revenus proviennent à 65 % de surfaces de restauration - le locataire principal est Burger King. En février, un portefeuille de logements comprenant trois immeubles zurichois (Grüngasse 5, Freyastrasse 4, Pestalozzistrasse 34) pour plus de 33,3 millions de CHF est venu s'y ajouter, et début mars, un immeuble rénové à Berne, Rathausgasse 57 (environ 6,9 millions de CHF).

Achats

• Zurich, Altstetterstrasse 186 (habitation)
• Kriens (LU), Kosthausstrasse 1, 3, 5 & 7 (habitat)
• Zurich, Bederstrasse 103 & 103a (Habitat/Commerce
• Berne, Amthausgasse 1 (commerce)
• Lausanne, Place Chauderon 24/26 / Avenue de France 1, 3, 5 (mixte)
• Zurich, Universitätstrasse 25 (commerce)

Achats après la date de clôture du bilan

• Zurich-Oerlikon, Nansenstrasse 9 (mixte)
• Zurich, Grüngasse 5 (habitation)
• Zurich, Freyastrasse 4 (logement)
• Zurich, Pestalozzistrasse 34 (logement)
• Berne, Rathausgasse 57 (mixte)

Ventes

• Moosleerau (AG), Im Winkel 215 (habitation)
• Sissach (BL), Itingerstrasse 4-14 (habitation)
• Moosleerau (AG), Im Winkel 406 (habitation) (aw)