Pure Swiss Opportunity mit starkem Wachstum

Der Pure Swiss Opportunity Real Estate Fund hat 2025 sein fünftes vollständiges Geschäftsjahr abgeschlossen – und mit der Kotierung an der SIX Swiss Exchange im Oktober einen Meilenstein erreicht. Sechs Zukäufe für insgesamt 94,6 Mio. CHF und drei Verkäufe veränderten das Portfolio grundlegend: Die Zahl der Liegenschaften stieg von 15 auf 18, der Verkehrswert von 189,6 Mio. auf 256,3 Mio. CHF.

Die Netto-Mietzinseinnahmen wuchsen um rund 25 % auf 7,7 Mio. CHF (Vj.: 6,1 Mio.). Die Mietausfallquote sank leicht auf 1,53 % (Vj.: 1,92 %). Die Leerstandsquote ist allerdings per Stichtag von 0,49 % auf 1,38 % gestiegen: An der Bederstrasse 103/103a in Zürich (ZH) waren per Jahresende nur 84 % der Flächen vermietet, in Risch-Rotkreuz (ZG) am Rigiweg 23 lag die Quote bei rund 90 %. Die Bederstrasse weist mit einem WAULT von nur einem halben Jahr zudem die kürzeste gewichtete Mietvertragsrestlaufzeit im ganzen Portfolio auf.

Kosten sinken, Betriebsgewinn steigt

Die Betriebsgewinnmarge verbesserte sich auf 79,7 % (Vj.: 74,7 %). Ein wesentlicher Faktor waren die Hypothekarzinsen, die trotz höherer Bilanzsumme von 1,3 Mio. auf 0,9 Mio. CHF zurückgingen – Resultat sowohl der halbierten Verschuldung als auch tieferer Zinssätze. Die durchschnittliche Fremdfinanzierungsverzinsung sank auf 0,80 % (Vj.: 1,55 %). Zu den sonstigen Erträgen zählen 0,9 Mio. CHF aus Sacheinlagen: Weil die Fondsanteile nach der Kotierung über dem NAV notierten, konnte der PSO bei den beiden Teilsacheinlagen in Lausanne und an der Universitätstrasse in Zürich die Differenz als Ertrag verbuchen.

Der Nettoertrag lag bei 9,5 Mio. CHF – ein Sprung gegenüber den 3,8 Mio. CHF des Vorjahres, der allerdings auch durch den hohen Einkauf in laufende Nettoerträge von 5,3 Mio. CHF (Vj.: 0,7 Mio.) beeinflusst war. Mit den drei Verkäufen in Moosleerau (AG) und Sissach (BL) realisierte der PSO erstmals Kapitalgewinne: brutto 3,7 Mio. CHF, nach Grundstücksgewinnsteuer 2,4 Mio. CHF. Das Bestandsportfolio (exklusive der verkauften Objekte) wurde like for like um 1,7 Mio. CHF aufgewertet, was 1,05 % auf den bereinigten Ausgangswert entspricht. Die sechs Neuzugänge steuerten einen Einwertungsgewinn von knapp 3,0 Mio. CHF bei. In der Summe ergibt sich ein Gesamterfolg von 13,6 Mio. CHF, mehr als das Doppelte des Vorjahres (5,4 Mio.).

Kapitalerhöhungen und Börsenkotierung

Im Jahresverlauf führte der PSO zwei ordentliche Kapitalerhöhungen (netto 24,0 Mio. und 36,9 Mio. CHF) sowie drei Teilsacheinlagen durch. Am 20. Oktober wurde der Fonds an der SIX kotiert und in die Indizes «SXI Real Estate Broad» und «SXI Real Estate Funds Broad» aufgenommen. Per Jahresende betrug die Börsenkapitalisierung 220,1 Mio. CHF bei einem Agio von knapp unter 1 %. Die Fremdfinanzierungsquote sank massiv von 44,1 % auf 22,0 %.

Für das Geschäftsjahr 2025 ist eine Ausschüttung von 4,50 CHF pro Anteil vorgesehen (Vj.: 4,30 CHF), was einer Ausschüttungsrendite von 3,48 % entspricht. Die Ausschüttungsquote sinkt dabei von 98,8 % auf 81,0 %.

Weitere Zukäufe in Zürich und Bern

Nach dem Bilanzstichtag hat der PSO den Emissionserlös der Dezember-Kapitalerhöhung investiert. Im Januar folgte der Erwerb einer gemischt genutzten Liegenschaft in Zürich-Oerlikon an der Nansenstrasse 9 (Marktwert: ca. 13,5 Mio. CHF), deren Erträge zu 65 % aus Gastronomieflächen – Hauptmieter ist Burger King – stammen. Im Februar kam ein Wohnportfolio mit drei Zürcher Liegenschaften (Grüngasse 5, Freyastrasse 4, Pestalozzistrasse 34) für über 33,3 Mio. CHF hinzu, Anfang März zusätzlich eine kernsanierte Liegenschaft in Bern an der Rathausgasse 57 (ca. 6,9 Mio. CHF).

Käufe

• Zürich, Altstetterstrasse 186 (Wohnen
• Kriens (LU), Kosthausstrasse 1, 3, 5 & 7 (Wohnen)
• Zürich, Bederstrasse 103 & 103a (Wohnen/Gewerbe
• Bern, Amthausgasse 1 (Gewerbe)
• Lausanne, Place Chauderon 24/26 / Avenue de France 1, 3, 5 (gemischt)
• Zürich, Universitätstrasse 25 (Gewerbe)

Käufe nach dem Bilanzstichtag

• Zürich-Oerlikon, Nansenstrasse 9 (gemischt)
• Zürich, Grüngasse 5 (Wohnen)
• Zürich, Freyastrasse 4 (Wohnen
• Zürich, Pestalozzistrasse 34 (Wohnen
• Bern, Rathausgasse 57 (gemischt)

Verkäufe

• Moosleerau (AG), Im Winkel 215 (Wohnen)
• Sissach (BL), Itingerstrasse 4–14 (Wohnen)
• Moosleerau (AG), Im Winkel 406 (Wohnen) (aw)