Opportunità puramente svizzera con forte crescita

Il fondo Pure Swiss Opportunity Real Estate Fund 2025 ha completato il suo quinto esercizio finanziario completo e ha raggiunto una pietra miliare con la sua quotazione alla SIX Swiss Exchange in ottobre. Sei acquisizioni per un totale di 94,6 milioni di franchi svizzeri e tre cessioni hanno modificato radicalmente il portafoglio: il numero di immobili è passato da 15 a 18 e il valore di mercato da 189,6 a 256,3 milioni di franchi svizzeri.

Il reddito netto da locazione è aumentato di circa %, raggiungendo 7,7 milioni di franchi (anno precedente: 6,1 milioni di franchi). Il tasso di perdita degli affitti è sceso leggermente a 1,53 % (anno precedente: 1,92 %). Tuttavia, il tasso di sfitto è aumentato da 0,49 % a 1,38 % alla data di riferimento: A Zurigo (ZH), in Bederstrasse 103/103a, solo 84 % dello spazio erano affittati alla fine dell'anno, mentre a Risch-Rotkreuz (ZG), in Rigiweg 23, il tasso era di circa 90 %. Con un WAULT di soli sei mesi, Bederstrasse ha anche la durata residua ponderata più breve dell'intero portafoglio.

I costi diminuiscono, l'utile operativo aumenta

Il margine di profitto operativo è migliorato a 79,7 % (anno precedente: 74,7 %). Un fattore chiave è stato l'interesse ipotecario, che è sceso da 1,3 milioni di franchi a 0,9 milioni di franchi, nonostante l'aumento del totale di bilancio, grazie al dimezzamento del debito e alla riduzione dei tassi d'interesse. Il tasso di interesse medio sui finanziamenti esterni è sceso a % 0,80 (anno precedente: % 1,55). Le altre entrate comprendono 0,9 milioni di franchi svizzeri derivanti da conferimenti in natura: poiché le quote del fondo sono state quotate al di sopra del NAV dopo la quotazione, l'OSP ha potuto riconoscere la differenza come entrate derivanti dai due conferimenti parziali in natura a Losanna e in Universitätstrasse a Zurigo.

L'utile netto è stato di 9,5 milioni di franchi svizzeri, un balzo in avanti rispetto ai 3,8 milioni di franchi svizzeri dell'anno precedente, anche se influenzato dall'elevato acquisto di utili correnti di 5,3 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 0,7 milioni di franchi svizzeri). Con le tre vendite a Moosleerau (AG) e Sissach (BL), l'OSP ha realizzato per la prima volta delle plusvalenze: 3,7 milioni di franchi lordi, 2,4 milioni di franchi al netto dell'imposta sugli utili immobiliari. Il portafoglio esistente (escluse le proprietà vendute) è stato rivalutato a parità di condizioni di 1,7 milioni di franchi svizzeri, il che corrisponde all'1,05 % sul valore iniziale rettificato. Le sei nuove acquisizioni hanno contribuito con una plusvalenza di poco inferiore a 3,0 milioni di franchi svizzeri. In totale, il risultato è un utile complessivo di 13,6 milioni di franchi svizzeri, più del doppio rispetto all'anno precedente (5,4 milioni di franchi svizzeri).

Aumenti di capitale e quotazione in borsa

Nel corso dell'anno, l'OSP ha effettuato due aumenti di capitale ordinari (24,0 milioni di franchi e 36,9 milioni di franchi) e tre conferimenti parziali in natura. Il 20 ottobre il fondo è stato quotato su SIX e inserito negli indici «SXI Real Estate Broad» e «SXI Real Estate Funds Broad». Alla fine dell'anno, la capitalizzazione di mercato era di 220,1 milioni di franchi svizzeri con un premio di poco inferiore a 1 %. L'indice di leva finanziaria è sceso nettamente da 44,1 % a 22,0 %.

Per l'esercizio 2025 è prevista una distribuzione di 4,50 franchi per unità (anno precedente: 4,30 franchi), che corrisponde a un rendimento di distribuzione di 3,48 %. Il payout ratio scenderà da 98,8 % a 81,0 %.

Ulteriori acquisizioni a Zurigo e Berna

Dopo la data di chiusura del bilancio, l'OSP ha investito i proventi dell'aumento di capitale di dicembre. A gennaio ha fatto seguito l'acquisizione di un immobile a uso misto a Zurigo-Oerlikon, in Nansenstrasse 9 (valore di mercato: circa 13,5 milioni di franchi), di cui 65 % del reddito provengono da spazi per la ristorazione - l'inquilino principale è Burger King. A febbraio è stato aggiunto un portafoglio residenziale con tre immobili a Zurigo (Grüngasse 5, Freyastrasse 4, Pestalozzistrasse 34) per oltre 33,3 milioni di franchi, seguito da un immobile completamente ristrutturato a Berna in Rathausgasse 57 (circa 6,9 milioni di franchi) all'inizio di marzo.

Acquisti

• Zurigo, Altstetterstrasse 186 (residenziale
• Kriens (LU), Kosthausstrasse 1, 3, 5 e 7 (residenziale)
• Zurigo, Bederstrasse 103 & 103a (residenziale/commerciale)
• Berna, Amthausgasse 1 (commerciale)
• Losanna, Place Chauderon 24/26 / Avenue de France 1, 3, 5 (misto)
• Zurigo, Universitätstrasse 25 (commerciale)

Acquisti successivi alla data di bilancio

• Zurigo-Oerlikon, Nansenstrasse 9 (misto)
• Zurigo, Grüngasse 5 (residenziale)
• Zurigo, Freyastrasse 4 (abitazione
• Zurigo, Pestalozzistrasse 34 (abitazione)
• Berna, Rathausgasse 57 (misto)

Vendite

• Moosleerau (AG), Im Winkel 215 (residenziale)
• Sissach (BL), Itingerstrasse 4-14 (residenziale)
• Moosleerau (AG), Im Winkel 406 (residenziale) (aw)