Akara : le fonds passe à plus de 3 milliards de francs suisses

Au cours de l'exercice 2025, le fonds Akara Swiss Diversity Property PK a généré des revenus locatifs d'environ 97 millions de CHF, soit une augmentation de 5,4 % par rapport à l'année précédente. Corrigés des achats et des ventes, les loyers ont augmenté de 0,86 million de CHF, soit 1,2 %, en comparaison avec le like-for-like. Environ 11 000 m² de surface commerciale ont été loués ou renouvelés, notamment sur les sites de Cham (ZG), Frauenfeld (TG), Dübendorf (ZH), Urtenen-Schönbühl (BE) et Rheinfelden (AG). A Bâle, l'immeuble d'habitation de la Feldberg-/Klybeckstrasse a pu être entièrement loué après rénovation.

En revanche, le taux de défaillance des loyers a connu une évolution négative, passant de 2,74 % à 4,12 %. La direction du fonds attribue cette évolution à des repositionnements, à des changements de locataires et à la préparation de mesures de développement. Elle chiffre le taux de vacance au 31 décembre à 3,20 %.

Une activité de transaction importante

Les revenus ont nettement augmenté, passant de 99,8 millions à 110,4 millions de CHF, ce qui s'explique non seulement par la hausse des revenus locatifs, mais aussi par le rachat de revenus courants lors de l'émission de nouvelles parts. En effet, trois augmentations de capital ont été réalisées au cours de l'année sous revue, qui ont rapporté au total environ 306 millions de CHF. Le taux d'endettement a ainsi baissé de 28,5 % à 24,2 %, et le taux d'intérêt moyen des capitaux empruntés de 1,34 % à 1,13 %. Grâce à la baisse des charges d'intérêts, les dépenses sont restées pratiquement stables à 39,2 millions de CHF, ce qui a entraîné une augmentation des produits nets de 18% à 71,2 millions de CHF.

Les fonds issus des augmentations de capital ont été investis d'une part dans neuf acquisitions d'une juste valeur d'environ 310 millions de CHF. Parmi eux figuraient quatre immeubles d'habitation à Dornach (SO), Ebikon (LU), Schötz (LU) et Zurich, totalisant quelque 206 logements, ainsi que trois objets à usage mixte à Affoltern am Albis (ZH), Zofingue (AG) et Zollikofen (BE). S'y sont ajoutés deux immeubles de projet à Ecublens (VD) et Oftringen (AG). A Ebikon et Zollikofen, le fonds prévoit de créer plus de 10 000 m2 de surface habitable supplémentaire au cours des cinq à dix prochaines années, grâce à des surélévations et des constructions complémentaires.

Côté ventes, le fonds s'est séparé d'immeubles d'une valeur totale de 367 millions de CHF. La plus grande transaction individuelle a été la vente de l'immeuble en réméré de la Bahnhofstrasse 69a à Zurich pour 149 millions de CHF à la société sœur du groupe, Swiss Prime Site Immobilien AG, pour laquelle cette opération représente un arrondissement. Dans le cadre de l'opération de swap, le fonds reçoit en contrepartie un immeuble d'habitation dans le canton de Lucerne et un immeuble à usage mixte dans le canton de Genève, dont le transfert de propriété est prévu pour mi-2026. La direction du fonds souligne que cela a permis de réduire les gros risques et d'augmenter le rendement net de près de 9 points de base dans le like-for-like. Par ailleurs, le fonds a vendu de nombreux petits objets, des unités de propriété par étage à Uitikon-Waldegg (ZH) et Niederwangen (BE) ainsi que d'autres immeubles dans plusieurs cantons.

Succès global nettement supérieur

Du côté des évaluations, le portefeuille a enregistré des gains non réalisés de 55,3 millions de CHF (année précédente : 20,1 millions), contre des pertes en capital réalisées de 9,7 millions de CHF. Le rapport semestriel faisait encore état d'un gain de vente d'environ 10 millions de CHF. Le résultat total a atteint 101,1 millions de CHF (année précédente : 88,1 millions), des impôts de liquidation plus élevés estimés à 15,7 millions de CHF (année précédente : 1,3 million) ayant en partie absorbé l'effet des réévaluations. A la fin de l'année, le portefeuille comprenait 148 immeubles d'une valeur vénale de 3,02 milliards de CHF. Le taux d'actualisation moyen a légèrement baissé à 2,62 % (année précédente : 2,65 %).

Potentiel d'augmentation des loyers des logements

Le rendement des placements s'est élevé à 4,45 %, ce qui correspond au niveau de l'année précédente (année précédente : 4,46 %). La distribution reste inchangée à 35,00 CHF par part, ce qui correspond à un rendement de distribution de 3,00 %. Dans son rapport d'estimation, PwC indique que les loyers du marché dans le segment résidentiel sont supérieurs d'environ 20 % au niveau actuel des loyers théoriques - un potentiel que la direction du fonds veut progressivement exploiter par des rénovations et de nouvelles constructions.

Dans le domaine du développement, le fonds annonce un pipeline de plus de 700 millions de CHF de volume d'investissement. D'ici 2029, environ 900 logements et quelque 15 000 m² de surface commerciale devraient voir le jour, avec un loyer théorique visé d'environ 25 millions de CHF par an. Le début de la construction du grand projet de la Überlandstrasse à Zurich avec 214 appartements est prévu pour fin 2026. À partir de janvier 2026, Wincasa prendra en charge l'ensemble de la gestion commerciale et technique du portefeuille. Parallèlement, l'ancienne responsable de la gestion de portefeuille Jacqueline Barth a quitté l'entreprise. La direction sera désormais assurée par Andrea Biancardi et Anissa Kühni, qui travaillaient déjà auparavant pour le fonds Akara.

Nouvelle augmentation de capital prévue

Le fonds annonce en outre ses projets pour la prochaine augmentation de capital : la période de souscription de la 17e émission devrait s'étendre du 18 mai au 12 juin. L'objectif est de lever entre 150 et 200 millions de francs suisses.

Achats

• Zurich, Forchstrasse 275, 277, 279 (habitation)
• Ecublens (VD), Avenue du Tir-Fédéral 44 (terrain à bâtir)
• Dornach (SO), Birsweg 10, 12, 14, 16, 18 (habitat)
• Affoltern am Albis (ZH), Zürichstrasse 49, 51, 53, 55 / Marktplatz 2-5 (mixte)
• Zollikofen (BE), Bernstrasse 160, 162, 164 (commerce)
• Oftringen (AG), Tychbodenstrasse 1, 3, 5 (terrain à bâtir)
• Zofingen (AG), Brühlmatten 14a, b, c (commerce)
• Schötz (LU), Burgallee 1, 3, 7, 9 (habitation)
• Ebikon (LU), Höchweidstrasse 18-34 (habitation)

L'immeuble d'Affoltern provient du portefeuille du fonds Realstone RSF.

Ventes

• Zurich, Sternenstrasse 21 (habitation)
• Zurich, Albisriederstrasse 40 (habitation)
• Zoug, Lüssiweg 16 (habitat)
• Zurich, Uetlibergstrasse 51 (habitation)
• Lenzburg (AG), Kirchgasse 4 / Oberer Scheunenweg 8 (habitation)
• Zurich, Seebahnstrasse 141 (terrain à bâtir)
• Effretikon (ZH), Rappenstrasse 2 (habitation)
• Wetzikon (ZH), Pestalozzistrasse / Kantonsschulstrasse (terrain à bâtir, partie de parcelle)
• Lucerne, Grünauring 19 (habitat)
• Riehen (BS), Schopfgässchen 8 (commerce)
• Dietikon (ZH), Schöneggstrasse 149, 151 (habitation)
• Chur (GR), Ringstrasse 103-107 (habitation)
• Chur (GR), Kasernenstrasse 129, 131 (habitation)
• St. Gallen, Oberstrasse 79, 81 (habitation)
• Grenchen (SO), Haldenstrasse 50-54 (habitation)
• Lausanne (VD), Avenue d'Ouchy 10 (commerce)
• Payerne (VD), Route de la Vignette 3 (habitation)
• Genève, Rue des Savoises 19 (mixte)
• Wallisellen (ZH), Friedenstrasse 6a, b (habitation)
• Zurich, Überlandstrasse 343, 343a (habitation)
• Zurich, Bahnhofstrasse 69a (commerce)
• Zurich, Seestrasse 324, 324a (habitation)
• Uitikon-Waldegg (ZH), Leuengasse 38-48 (habitation, STWE)
• Niederwangen (BE), Brüggbühlstrasse 70-76 (Habitation, PPE) (aw)