Akara: il fondo cresce a oltre 3 miliardi di franchi svizzeri

Il fondo Akara Swiss Diversity Property Fund PK ha generato redditi da locazione per circa 97 milioni di franchi svizzeri nell'esercizio 2025, con un aumento di 5,4 % rispetto all'anno precedente. Depurati dagli acquisti e dalle vendite, i canoni di locazione sono cresciuti di 0,86 milioni di franchi svizzeri o di 1,2 % in un confronto a parità di condizioni. Sono stati affittati o ampliati circa 11.000 metri quadrati di spazi commerciali, tra cui le sedi di Cham (ZG), Frauenfeld (TG), Dübendorf (ZH), Urtenen-Schönbühl (BE) e Rheinfelden (AG). A Basilea, l'immobile residenziale di Feldberg-/Klybeckstrasse è stato affittato completamente dopo la ristrutturazione.

Nel frattempo, il tasso di morosità sugli affitti ha avuto un andamento negativo, passando da 2,74 % a 4,12 %. La società di gestione del fondo attribuisce questo risultato al riposizionamento, al cambio di inquilini e alla preparazione di misure di sviluppo. Il tasso di sfitto al 31 dicembre è pari a 3,20 %.

Ampia attività di transazione

I ricavi sono aumentati in modo significativo, passando da 99,8 a 110,4 milioni di franchi, e ciò è dovuto non solo all'aumento dei canoni di locazione, ma anche all'acquisto di redditi correnti con l'emissione di nuove azioni. Nell'anno in esame, infatti, sono stati effettuati tre aumenti di capitale per un totale di circa 306 milioni di franchi svizzeri. Il rapporto di indebitamento è sceso da % 28,5 a % 24,2, mentre il tasso di interesse medio sul debito è passato da % 1,34 a % 1,13. Grazie alla riduzione dei costi degli interessi, le spese sono rimaste praticamente costanti a 39,2 milioni di franchi, con un aumento dell'utile netto di 181.000 migliaia di franchi a 71,2 milioni di franchi.

I fondi provenienti dagli aumenti di capitale sono stati destinati a nove acquisizioni per un valore equo di circa 310 milioni di franchi svizzeri. Si tratta di quattro immobili residenziali a Dornach (SO), Ebikon (LU), Schötz (LU) e Zurigo, per un totale di circa 206 appartamenti, e di tre immobili a uso misto ad Affoltern am Albis (ZH), Zofingen (AG) e Zollikofen (BE). Sono stati inoltre realizzati due progetti immobiliari a Ecublens (VD) e Oftringen (AG). A Ebikon e Zollikofen, il fondo prevede di creare più di 10.000 metri quadrati di spazio abitativo aggiuntivo nei prossimi cinque-dieci anni, aggiungendo piani e ampliamenti.

Sul fronte delle vendite, il fondo ha ceduto immobili per un valore totale di 367 milioni di franchi svizzeri. La transazione più importante è stata la vendita della proprietà commerciale di Bahnhofstrasse 69a a Zurigo per 149 milioni di franchi svizzeri alla consociata Swiss Prime Site Immobilien AG, per la quale l'operazione rappresenta un consolidamento. Nell'ambito della transazione di swap, il fondo riceverà in cambio un immobile residenziale nel cantone di Lucerna e un immobile a uso misto nel cantone di Ginevra, il cui trasferimento di proprietà è previsto per la metà del 2026. La società di gestione del fondo sottolinea che ciò ha ridotto i rischi del cluster e ha aumentato il rendimento netto like-for-like di quasi 9 punti base. Il fondo ha inoltre venduto numerose proprietà minori, unità condominiali a Uitikon-Waldegg (ZH) e Niederwangen (BE), nonché altre proprietà in diversi cantoni.

Successo complessivo significativamente più alto

Sul fronte della valutazione, il portafoglio ha registrato plusvalenze non realizzate per 55,3 milioni di franchi (anno precedente: 20,1 milioni di franchi), compensate da minusvalenze realizzate per 9,7 milioni di franchi. Nella relazione semestrale è stata registrata una plusvalenza da cessione di circa 10 milioni di franchi. Il reddito totale ha raggiunto i 101,1 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 88,1 milioni di franchi svizzeri), con un aumento delle imposte di liquidazione stimate di 15,7 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 1,3 milioni di franchi svizzeri) che hanno parzialmente assorbito l'effetto delle rivalutazioni. Alla fine dell'anno, il portafoglio comprendeva 148 immobili per un valore di mercato di 3,02 miliardi di franchi. Il tasso di sconto medio è sceso leggermente a 2,62 % (anno precedente: 2,65 %).

Potenziale di crescita degli affitti per gli appartamenti

Il rendimento del capitale investito è stato pari a 4,45 % e si è quindi attestato sui livelli dell'anno precedente (anno precedente: 4,46 %). La distribuzione è rimasta invariata a 35,00 franchi per unità, il che corrisponde a un rendimento di distribuzione di 3,00 %. Nella relazione di valutazione, PwC sottolinea che gli affitti di mercato nel segmento residenziale sono di circa % al di sopra dell'attuale livello di affitto target - un potenziale che la gestione del fondo intende realizzare gradualmente attraverso ristrutturazioni e nuove costruzioni.

Nel settore dello sviluppo, il fondo ha una pipeline di oltre 700 milioni di franchi svizzeri di volume d'investimento. Entro il 2029 saranno costruiti circa 900 appartamenti e circa 15.000 metri quadrati di spazi commerciali, con un canone di locazione target di circa 25 milioni di franchi svizzeri all'anno. L'inizio della costruzione del progetto principale sulla Überlandstrasse a Zurigo, con 214 appartamenti, è previsto per la fine del 2026. Wincasa assumerà l'intera gestione commerciale e tecnica del portafoglio a partire da gennaio 2026. Allo stesso tempo, la precedente responsabile della gestione del portafoglio Jacqueline Barth ha lasciato l'azienda. Andrea Biancardi e Anissa Kühni, che in precedenza lavoravano per il Fondo Akara, assumeranno la gestione del portafoglio.

Previsto un nuovo aumento di capitale

Il fondo annuncia anche i piani per il prossimo aumento di capitale: il periodo di sottoscrizione per la diciassettesima emissione è previsto dal 18 maggio al 12 giugno. L'obiettivo è di raccogliere un capitale compreso tra 150 e 200 milioni di franchi svizzeri.

Acquisti

• Zurigo, Forchstrasse 275, 277, 279 (residenziale)
• Ecublens (VD), Avenue du Tir-Fédéral 44 (terreno edificabile)
• Dornach (SO), Birsweg 10, 12, 14, 16, 18 (residenziale)
• Affoltern am Albis (ZH), Zürichstrasse 49, 51, 53, 55 / Marktplatz 2-5 (mista)
• Zollikofen (BE), Bernstrasse 160, 162, 164 (commerciale)
• Oftringen (AG), Tychbodenstrasse 1, 3, 5 (terreno edificabile)
• Zofingen (AG), Brühlmatten 14a, b, c (commerciale)
• Schötz (LU), Burgallee 1, 3, 7, 9 (residenziale)
• Ebikon (LU), Höchweidstrasse 18-34 (residenziale)

L'immobile di Affoltern fa parte del portafoglio del fondo Realstone RSF.

Vendite

• Zurigo, Sternenstrasse 21 (residenziale)
• Zurigo, Albisriederstrasse 40 (residenziale)
• Zug, Lüssiweg 16 (residenziale)
• Zurigo, Uetlibergstrasse 51 (residenziale)
• Lenzburg (AG), Kirchgasse 4 / Oberer Scheunenweg 8 (residenziale)
• Zurigo, Seebahnstrasse 141 (terreno edificabile)
• Effretikon (ZH), Rappenstrasse 2 (residenziale)
• Wetzikon (ZH), Pestalozzistrasse / Kantonsschulstrasse (terreno edificabile, lotto parziale)
• Lucerna, Grünauring 19 (residenziale)
• Riehen (BS), Schopfgässchen 8 (commerciale)
• Dietikon (ZH), Schöneggstrasse 149, 151 (residenziale)
• Coira (GR), Ringstrasse 103-107 (residenziale)
• Chur (GR), Kasernenstrasse 129, 131 (residenziale)
• San Gallo, Oberstrasse 79, 81 (residenziale)
• Grenchen (SO), Haldenstrasse 50-54 (residenziale)
• Losanna (VD), Avenue d'Ouchy 10 (commerciale)
• Payerne (VD), Route de la Vignette 3 (residenziale)
• Ginevra, Rue des Savoises 19 (misto)
• Wallisellen (ZH), Friedenstrasse 6a, b (residenziale)
• Zurigo, Überlandstrasse 343, 343a (abitazione)
• Zurigo, Bahnhofstrasse 69a (commerciale)
• Zurigo, Seestrasse 324, 324a (residenziale)
• Uitikon-Waldegg (ZH), Leuengasse 38-48 (residenziale, STWE)
• Niederwangen (BE), Brüggbühlstrasse 70-76 (residenziale, STWE) (aw)