Akara: Fonds wächst auf über 3 Milliarden Franken

Der Akara Swiss Diversity Property Fund PK hat im Geschäftsjahr 2025 Mietzinseinnahmen von rd. 97 Mio. CHF erzielt, ein Plus von 5,4 % gegenüber dem Vorjahr. Bereinigt um Käufe und Verkäufe wuchsen die Mieten im Like-for-Like-Vergleich um 0,86 Mio. CHF oder 1,2 %. Rund 11.000 qm kommerzielle Fläche wurden neu vermietet oder verlängert, unter anderem an Standorten in Cham (ZG), Frauenfeld (TG), Dübendorf (ZH), Urtenen-Schönbühl (BE) und Rheinfelden (AG). In Basel konnte die Wohnliegenschaft an der Feldberg-/Klybeckstrasse nach Sanierung vollständig vermietet werden.

Negativ entwickelt hat sich unterdessen die Mietausfallrate, die von 2,74 % auf 4,12 % anstieg. Die Fondsleitung führt dies auf Repositionierungen, Mieterwechsel und die Vorbereitung von Entwicklungsmassnahmen zurück. Die Leerstandsquote per 31.12. beziffert sie mit 3,20 %.

Umfangreiche Transaktionstätigkeit

Der Ertrag stieg deutlich von 99,8 Mio. auf 110,4 Mio. CHF, was neben den höheren Mieteinnahmen auch am Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe neuer Anteile liegt. Denn im Berichtsjahr wurden drei Kapitalerhöhungen durchgeführt, die insgesamt rund 306 Mio. CHF einbrachten. Die Fremdfinanzierungsquote sank dabei von 28,5 % auf 24,2 %, der durchschnittliche Fremdkapitalzins von 1,34 % auf 1,13 %. Begünstigt durch tiefere Zinskosten blieb der Aufwand mit 39,2 Mio. CHF praktisch konstant, was unterm Strich zu einem Anstieg des Nettoertrags um 18% auf 71,2 Mio. CHF führte.

Die Mittel aus den Kapitalerhöhungen flossen zum einen in neun Zukäufe mit einem Fair Value von rund 310 Mio. CHF. Darunter befanden sich vier Wohnliegenschaften in Dornach (SO), Ebikon (LU), Schötz (LU) und Zürich mit zusammen rund 206 Wohnungen sowie drei gemischt genutzte Objekte in Affoltern am Albis (ZH), Zofingen (AG) und Zollikofen (BE). Hinzu kamen zwei Projektliegenschaften in Ecublens (VD) und Oftringen (AG). In Ebikon und Zollikofen plant der Fonds, in den kommenden fünf bis zehn Jahren durch Aufstockungen und Ergänzungsbauten über 10.000 qm zusätzliche Wohnfläche zu schaffen.

Auf der Verkaufsseite trennte sich der Fonds von Liegenschaften im Gesamtwert von 367 Mio. CHF. Die grösste Einzeltransaktion war der Verkauf der Retailliegenschaft an der Bahnhofstrasse 69a in Zürich für 149 Mio. CHF an die Konzern-Schwester Swiss Prime Site Immobilien AG, für die der Deal eine Arrondierung darstellt. Im Rahmen des Swap-Geschäfts erhält der Fonds im Gegenzug eine Wohnliegenschaft im Kanton Luzern und eine gemischt genutzte Liegenschaft im Kanton Genf, deren Eigentumsübertragung für Mitte 2026 geplant ist. Die Fondsleitung betont, dass damit Klumpenrisiken reduziert und die Nettorendite im Like-for-Like um knapp 9 Basispunkte gesteigert wurde. Daneben veräusserte der Fonds zahlreiche kleinere Objekte, Stockwerkeigentumseinheiten in Uitikon-Waldegg (ZH) und Niederwangen (BE) sowie weitere Liegenschaften in mehreren Kantonen.

Gesamterfolg deutlich höher

Auf der Bewertungsseite verzeichnete das Portfolio nicht realisierte Gewinne von 55,3 Mio. CHF (Vj.: 20,1 Mio.), denen realisierte Kapitalverluste von 9,7 Mio. CHF gegenüberstanden. Im Halbjahresbericht war noch ein Verkaufsgewinn von rd. 10 Mio. CHF ausgewiesen worden. Der Gesamterfolg erreichte 101,1 Mio. CHF (Vj.: 88,1 Mio.), wobei höhere geschätzte Liquidationssteuern von 15,7 Mio. CHF (Vj.: 1,3 Mio.) den Effekt der Aufwertungen zum Teil absorbierten. Per Ende Jahr umfasste das Portfolio 148 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von 3,02 Mrd. CHF. Der durchschnittliche Diskontierungssatz sank leicht auf 2,62 % (Vj.: 2,65 %).

Mietsteigerungspotenzial bei Wohnungen

Die Anlagerendite betrug 4,45 % und lag damit auf Vorjahresniveau (Vj.: 4,46 %). Die Ausschüttung bleibt unverändert bei 35,00 CHF pro Anteil, was einer Ausschüttungsrendite von 3,00 % entspricht. Im Schätzungsbericht verweist PwC darauf, dass die Marktmieten im Wohnsegment rund 20 % über dem aktuellen Sollmietenniveau liegen – ein Potenzial, das die Fondsleitung schrittweise durch Sanierungen und Neubauten heben will.

Aus dem Bereich Entwicklung meldet der Fonds eine Pipeline von über 700 Mio. CHF an Investitionsvolumen. Bis 2029 sollen rund 900 Wohnungen und etwa 15.000 qm Kommerzfläche entstehen, mit einer angestrebten Sollmiete von rund 25 Mio. CHF jährlich. Baustart für das Grossprojekt an der Überlandstrasse in Zürich mit 214 Wohnungen ist für Ende 2026 geplant. Ab Januar 2026 übernimmt Wincasa die gesamte kaufmännische und technische Bewirtschaftung des Portfolios. Gleichzeitig hat die bisherige Leiterin Portfolio Management Jacqueline Barth das Unternehmen verlassen. Die Leitung wird neu durch Andrea Biancardi und Anissa Kühni übernommen, die bereits zuvor für den Akara Fund tätig waren.

Neue Kapitalerhöhung geplant

Weiter vermeldet der Fonds Pläne für die nächste Kapitalerhöhung: Die Zeichnungsfrist der 17. Emission läuft voraussichtlich vom 18. Mai bis 12. Juni. Angestrebt ist eine Kapitalaufnahme im Umfang von 150 Mio. bis 200 Mio. CHF.

Käufe

• Zürich, Forchstrasse 275, 277, 279 (Wohnen)
• Ecublens (VD), Avenue du Tir-Fédéral 44 (Bauland)
• Dornach (SO), Birsweg 10, 12, 14, 16, 18 (Wohnen)
• Affoltern am Albis (ZH), Zürichstrasse 49, 51, 53, 55 / Marktplatz 2–5 (gemischt)
• Zollikofen (BE), Bernstrasse 160, 162, 164 (Gewerbe)
• Oftringen (AG), Tychbodenstrasse 1, 3, 5 (Bauland)
• Zofingen (AG), Brühlmatten 14a, b, c (Gewerbe)
• Schötz (LU), Burgallee 1, 3, 7, 9 (Wohnen)
• Ebikon (LU), Höchweidstrasse 18–34 (Wohnen)

Die Liegenschaft in Affoltern stammt aus dem Portfolio des Fonds Realstone RSF.

Verkäufe

• Zürich, Sternenstrasse 21 (Wohnen)
• Zürich, Albisriederstrasse 40 (Wohnen)
• Zug, Lüssiweg 16 (Wohnen)
• Zürich, Uetlibergstrasse 51 (Wohnen)
• Lenzburg (AG), Kirchgasse 4 / Oberer Scheunenweg 8 (Wohnen)
• Zürich, Seebahnstrasse 141 (Bauland)
• Effretikon (ZH), Rappenstrasse 2 (Wohnen)
• Wetzikon (ZH), Pestalozzistrasse / Kantonsschulstrasse (Bauland, Teilparzelle)
• Luzern, Grünauring 19 (Wohnen)
• Riehen (BS), Schopfgässchen 8 (Gewerbe)
• Dietikon (ZH), Schöneggstrasse 149, 151 (Wohnen)
• Chur (GR), Ringstrasse 103–107 (Wohnen)
• Chur (GR), Kasernenstrasse 129, 131 (Wohnen)
• St. Gallen, Oberstrasse 79, 81 (Wohnen)
• Grenchen (SO), Haldenstrasse 50–54 (Wohnen)
• Lausanne (VD), Avenue d’Ouchy 10 (Gewerbe)
• Payerne (VD), Route de la Vignette 3 (Wohnen)
• Genf, Rue des Savoises 19 (gemischt)
• Wallisellen (ZH), Friedenstrasse 6a, b (Wohnen)
• Zürich, Überlandstrasse 343, 343a (Wohnen)
• Zürich, Bahnhofstrasse 69a (Gewerbe)
• Zürich, Seestrasse 324, 324a (Wohnen)
• Uitikon-Waldegg (ZH), Leuengasse 38–48 (Wohnen, STWE)
• Niederwangen (BE), Brüggbühlstrasse 70–76 (Wohnen, STWE) (aw)