Varia US Properties cherche des partenaires
Au cours de l'exercice écoulé, l'entreprise zougoise a augmenté ses revenus locatifs de 3,1 % sur une base comparable, tandis que cinq ventes ont réduit le portefeuille. Les pertes se sont creusées.
Varia US Properties a augmenté ses revenus locatifs sur une base comparable (like for like) de 3,1 % à 91,5 millions de dollars au cours de l'exercice 2025 (année précédente : 88,7 millions). L'entreprise, qui investit depuis Zoug exclusivement dans des immeubles collectifs américains, attribue cette performance à un fort engagement des locataires et à la demande toujours élevée de logements multifamiliaux. Le Net Operating Income (NOI) au niveau du portefeuille a même augmenté de 4,4 % like for like.
Le total des revenus locatifs a toutefois diminué de 9,4 % pour atteindre 98,3 millions de dollars, en raison de la réduction du portefeuille au cours de l'année. Cinq immeubles anciens totalisant 1 166 unités ont été vendus pour un montant total de 122,9 millions de dollars, ce qui correspond à un taux de rendement interne (TRI) de 6,3 %. Le portefeuille restant comprend encore 22 immeubles dans neuf États à la fin de l'année 2025 (année précédente : 27 dans onze États). Le produit de la vente a notamment servi à rembourser un emprunt de 50 millions de CHF. La valeur du portefeuille selon l'évaluation de Colliers a baissé à 1,046 milliard de dollars (année précédente : 1,194 milliard). Le taux d'inoccupation est resté pratiquement stable à 93,2 % d'occupation (année précédente : 93,7 %).
La perte s'étend
Du côté des résultats, le tableau reste pesant. La perte totale pour 2025 s'est élevée à 31,8 millions de dollars, contre 17,5 millions l'année précédente. Le principal moteur a été une perte de change de 8,1 millions de dollars suite à l'appréciation du franc par rapport au dollar (année précédente : gain de change de 4,6 millions de dollars). Les frais de financement ont augmenté en conséquence pour atteindre 47,1 millions de dollars (année précédente : 37,0 millions). Le Funds From Operations (FFO) normalisé, qui exclut les effets de change et les autres éléments sans incidence sur la trésorerie, a baissé à 9,7 millions de dollars (année précédente : 10,9 millions).
L'Ebitda hors effets de la réévaluation s'est élevé à 32,1 millions de dollars (année précédente : 50,7 millions), ce qui correspond à une marge d'Ebitda de 29,3 % (année précédente : 38,7 %). Au niveau du portefeuille, la réévaluation a entraîné une perte de 34,0 millions de dollars (année précédente : -35,6 millions).
Réorientation stratégique
Au vu des résultats et des conditions de marché incertaines, le conseil d'administration renonce à verser un dividende pour 2025. Les liquidités doivent être réservées pour des améliorations du capital impérativement nécessaires, le remboursement d'un prêt à court terme de 25 millions de CHF ainsi que pour de futures acquisitions.
Selon les informations fournies, la société est à la recherche d'un partenaire de coentreprise stratégique pour recapitaliser le portefeuille existant et fournir un capital de croissance supplémentaire. Le contexte est la décote à laquelle l'action est négociée par rapport à la valeur nette d'inventaire. Le gestionnaire d'actifs externe est Stoneweg. (aw)
