Varia US Properties cerca partner
La società con sede a Zugo ha aumentato il reddito da locazione del 3,1 % su base comparabile nello scorso esercizio finanziario, mentre cinque vendite hanno ridotto il portafoglio. La perdita è aumentata.
Varia US Properties ha aumentato i suoi redditi da locazione su base omogenea del 3,1 %, raggiungendo 91,5 milioni di dollari nell'esercizio finanziario 2025 (anno precedente: 88,7 milioni di dollari). La società, che investe esclusivamente in immobili multifamiliari statunitensi da Zug, attribuisce questo risultato a un forte impegno da parte degli inquilini e alla continua elevata domanda di alloggi multifamiliari. Il reddito operativo netto (NOI) a livello di portafoglio è addirittura aumentato del 4,4 % a parità di condizioni.
Tuttavia, il reddito da locazione totale è diminuito di 9,4 % a 98,3 milioni di dollari, a causa della riduzione del portafoglio nell'anno in esame. Cinque vecchie proprietà con un totale di 1.166 unità sono state vendute per un totale di 122,9 milioni di dollari, che corrisponde a un tasso di rendimento interno (IRR) di 6,3 %. Alla fine del 2025, il portafoglio rimanente comprendeva 22 proprietà in nove Stati (anno precedente: 27 in undici Stati). I proventi sono stati utilizzati, tra l'altro, per rimborsare un'obbligazione di 50 milioni di franchi svizzeri. Il valore del portafoglio secondo la valutazione di Colliers è sceso a 1,046 miliardi di dollari (anno precedente: 1,194 miliardi di dollari). Il tasso di sfitto è rimasto praticamente stabile, con un'occupazione di 93,2 % (anno precedente: 93,7 %).
La perdita si amplia
Per quanto riguarda gli utili, il quadro rimane negativo. La perdita complessiva per il 2025 è stata di 31,8 milioni di dollari, rispetto ai 17,5 milioni di dollari dell'anno precedente. La causa principale è stata una perdita valutaria di 8,1 milioni di dollari dovuta all'apprezzamento del franco svizzero rispetto al dollaro (anno precedente: guadagno valutario di 4,6 milioni di dollari). I costi di finanziamento sono aumentati di conseguenza a 47,1 milioni di dollari (anno precedente: 37,0 milioni di dollari). I fondi operativi normalizzati (FFO), che escludono gli effetti valutari e altre voci non monetarie, sono scesi a 9,7 milioni di dollari (anno precedente: 10,9 milioni di dollari).
L'EBITDA, esclusi gli effetti della rivalutazione, è stato pari a 32,1 milioni di dollari (anno precedente: 50,7 milioni di dollari), che corrisponde a un margine EBITDA di 29,3 % (anno precedente: 38,7 %). A livello di portafoglio, la rivalutazione ha comportato una perdita di 34,0 milioni di dollari (anno precedente: -35,6 milioni di dollari).
Riallineamento strategico
Alla luce dei risultati e dell'incertezza delle condizioni di mercato, il Consiglio di amministrazione ha deciso di non distribuire un dividendo per il 2025. I fondi liquidi saranno riservati a miglioramenti di capitale urgentemente necessari, al rimborso di un prestito a breve termine di 25 milioni di franchi svizzeri e a future acquisizioni.
La società starebbe cercando un partner strategico per ricapitalizzare il portafoglio esistente e fornire ulteriore capitale di crescita. Il contesto è lo sconto a cui viene scambiata l'azione rispetto al valore patrimoniale netto. Il gestore esterno è Stoneweg. (aw)
