Varia US Properties sucht Partner
Das Zuger Unternehmen hat im abgelaufenen Geschäftsjahr die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis um 3,1 % gesteigert, während fünf Verkäufe das Portfolio verkleinerten. Der Verlust weitete sich aus.
Varia US Properties hat im Geschäftsjahr 2025 die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis (like for like) um 3,1 % auf 91,5 Mio. USD gesteigert (Vj.: 88,7 Mio.). Das Unternehmen, das von Zug aus ausschliesslich in amerikanische Mehrfamilienhäuser investiert, führt das auf ein starkes Mietermangagement und die anhaltend hohe Nachfrage nach Multifamily-Wohnraum zurück. Der Net Operating Income (NOI) auf Portfolioebene legte like for like sogar um 4,4 % zu.
Die gesamten Mieteinnahmen sanken allerdings um 9,4 % auf 98,3 Mio. USD, weil das Portfolio im Berichtsjahr kleiner wurde. Fünf ältere Liegenschaften mit insgesamt 1.166 Einheiten wurden für zusammen 122,9 Mio. USD veräussert, was einem internen Zinsfuss (IRR) von 6,3 % entspricht. Das verbleibende Portfolio umfasst per Ende 2025 noch 22 Liegenschaften in neun Bundesstaaten (Vj.: 27 in elf Bundesstaaten). Mit dem Erlös wurde unter anderem eine 50 Mio. CHF schwere Anleihe zurückbezahlt. Der Portfoliowert gemäss Bewertung durch Colliers sank auf 1,046 Mrd. USD (Vj.: 1,194 Mrd.). Die Leerstandsquote blieb mit 93,2 % Belegung praktisch stabil (Vj.: 93,7 %).
Verlust weitet sich aus
Auf der Ergebnisseite bleibt das Bild belastet. Der Gesamtverlust für 2025 betrug 31,8 Mio. USD, nach 17,5 Mio. USD im Vorjahr. Wesentlicher Treiber war ein Währungsverlust von 8,1 Mio. USD infolge der Aufwertung des Frankens gegenüber dem Dollar (Vj.: Währungsgewinn von 4,6 Mio. USD). Die Finanzierungskosten stiegen entsprechend auf 47,1 Mio. USD (Vj.: 37,0 Mio.). Der normalisierte Funds From Operations (FFO), der Währungseffekte und andere nicht zahlungswirksame Posten ausklammert, sank auf 9,7 Mio. USD (Vj.: 10,9 Mio.).
Das Ebitda ohne Neubewertungseffekte belief sich auf 32,1 Mio. USD (Vj.: 50,7 Mio.), was einer Ebitda-Marge von 29,3 % entspricht (Vj.: 38,7 %). Auf Portfolioebene ergab die Neubewertung einen Verlust von 34,0 Mio. USD (Vj.: –35,6 Mio.).
Strategische Neuausrichtung
Angesichts der Resultate und der unsicheren Marktbedingungen verzichtet der Verwaltungsrat auf eine Dividende für 2025. Die liquiden Mittel sollen für zwingend erforderliche Kapitalverbesserungen, die Rückzahlung eines kurzfristigen Darlehens von 25 Mio. CHF sowie künftige Zukäufe reserviert werden.
Das Unternehmen sucht den Angaben zufolge nach einem strategischen Joint-Venture-Partner, der das bestehende Portfolio rekapitalisieren und zusätzliches Wachstumskapital bereitstellen soll. Hintergrund ist der Abschlag, mit dem die Aktie gegenüber dem Nettoinventarwert gehandelt wird. Externer Asset Manager ist Stoneweg. (aw)
