UBS Sima : les projets de construction dopent les revenus
Le plus grand fonds immobilier suisse coté augmente ses revenus locatifs de 3,1 % et valorise son portefeuille d'environ 550 millions de CHF. En décembre, le fonds s'est séparé de l'hôtel Kameha Grand à Opfikon.
UBS Sima affiche des revenus locatifs de 457,6 millions de CHF pour l'exercice 2025, soit une augmentation de 13,8 millions de CHF par rapport à l'année précédente. La direction du fonds cite comme principal moteur la valorisation de grands projets de construction - en particulier «Younic» à Dübendorf (ZH), le centre pour personnes âgées «Birsgarten» à Reinach (BL) et le nouveau bâtiment de la Anna-Heer-Strasse à Zurich. La part du logement dans le revenu total est désormais de 56,8 %.
Le taux de défaillance des loyers a légèrement augmenté, passant de 3,5 % à 3,7 %, mais reste inférieur à la moyenne à long terme. Dans le portefeuille résidentiel, il n'est que de 2,0 %. En revanche, on constate une augmentation notable pour certains objets commerciaux. Au 10 Sägereistrasse à Glattbrugg, le taux de vacance est passé de 52,5 % à 66,8 %, et le 11 Neuhofstrasse à Reinach (BL) s'est détérioré de 42,8 % à 51,3 %. Le centre Mundaun à Ilanz reste pratiquement inoccupé avec un taux de défaillance de 98,3 %. La Moosbruggstrasse 1, 3 à Saint-Gall a connu une évolution inverse, avec un taux de défaillance qui est passé de 42,8 % à 17,3 %.
Nouveaux logements, valeurs vénales plus élevées
Le volume du portefeuille a augmenté de 4,5 % pour atteindre 12,72 milliards de CHF. En tant qu'expert en estimations, Wüest Partner chiffre le taux d'actualisation moyen à 2,66 % (année précédente : 2,72 %). La part des immeubles d'habitation dans la valeur du portefeuille est passée de 50,9 % à 54,9 %, une partie de l'augmentation étant due à une harmonisation des catégories d'objets : les logements pour personnes âgées, les logements pour étudiants et les logements de courte durée sont désormais considérés comme des immeubles d'habitation.
Le projet «Younic» à Dübendorf (ZH) comprend 228 logements locatifs et environ 400 m² de surface commerciale, pour un volume d'investissement de 201 millions de CHF et un revenu locatif annuel de 6,6 millions de CHF. Le taux d'occupation est supérieur à 99 %. A Reinach (BL), le centre pour personnes âgées «Birsgarten» avec 88 chambres de soins et 52 appartements pour personnes âgées a été achevé et remis le 1er décembre à Senevita en tant qu'exploitant ; le contrat de location de 15 ans rapporte 3,0 millions de CHF par an à partir de la troisième année d'exploitation. Dans la Anna-Heer-Strasse à Zurich, 83 appartements en construction hybride en bois ont été construits pour un volume d'investissement de 41 millions de CHF et des revenus locatifs de 3,2 millions de CHF avec un taux d'occupation de plus de 97 %.
Le produit net et le résultat global augmentent
Les produits nets sont passés de 220,4 millions à 253,5 millions de CHF, ce qui correspond à une marge Ebit de 71,9 % (année précédente : 68,8 %). Cette amélioration est due en grande partie à la baisse des frais de gestion, qui ont été fixés uniformément à 0,54 % de la fortune totale du fonds au 1er janvier. Le ratio des frais d'exploitation du fonds (TER) a ainsi baissé à 0,67 % (année précédente : 0,77 %). D'un autre côté, les impôts et taxes ont augmenté d'environ 10 millions pour atteindre 30,8 millions de CHF, ce que la direction du fonds explique par la baisse des taux d'intérêt fiscalement reconnus par l'Administration fédérale des contributions et les conséquences pour les sociétés immobilières du fonds. Les dépenses d'assainissement se sont élevées à 105,5 millions de CHF.
Les gains en capital non réalisés de 346,5 millions de CHF sont compensés par des pertes en capital réalisées de 6,5 millions de CHF. Après déduction des impôts de liquidation estimés plus élevés de 104,7 millions de CHF, le résultat total s'élève à 488,8 millions de CHF (année précédente : 370,0 millions). La distribution reste à 3,25 CHF par part, ce qui correspond à un rendement de 2,0 % pour un taux de distribution de 98,8 %. Le rendement des placements s'élève à 6,2 % (année précédente : 5,3 %).
Augmentation du capital et réduction de l'endettement
En mai, le fonds a conclu une augmentation de capital d'environ 350 millions de CHF. Les fonds sont utilisés pour des projets de construction et pour réduire les capitaux étrangers. Le taux d'endettement a baissé de 25,7 % à 23,4 %. En bourse, le cours a progressé de 152,50 CHF à 158,80 CHF, ce qui correspond à une performance de 7,8 %. L'indice de référence SXI Real Estate Funds TR a réalisé 10,6 % sur la même période.
Dans ses perspectives, la direction du fonds fait référence au programme «Turicum», qui doit permettre d'augmenter le potentiel de construction dans la ville de Zurich. Au total, elle chiffre le potentiel de croissance interne du portefeuille à plus de 3 milliards de CHF, dont 1,2 milliard de CHF sont réalisables à moyen terme.
Ventes
Opfikon, Dufaux-Strasse 1 (Kameha Grand Zurich, hôtel), au 19 décembre. Dans le rapport semestriel, la valeur vénale de l'objet acquis en 2015 était de 77,0 millions et le prix de revient de 120,9 millions de CHF.
Achats
Un achat de contiguïté à la Carl-Spitteler-Strasse 6-24 à Zurich (immeubles d'habitation) a été enregistré le 3 mars. (aw)
