UBS Hospitality : dernier rapport annuel avant la fusion

Malgré la vente du centre de congrès de l'EPFL à Ecublens (VD) et une première location non encore achevée dans la tour zurichoise «Oerlikon One», UBS Hospitality a réalisé un rendement des placements de 7,0 % au cours de l'exercice 2025 (année précédente : 4,2 %). Ce résultat a surtout été porté par l'achèvement de la rénovation totale d'Oerlikon ainsi que par des revalorisations dans le portefeuille, qui ont ensemble plus que compensé les pertes de portefeuille dues à la vente partielle d'Ecublens.

La valeur du portefeuille a légèrement diminué de 1,5 % à 879,3 millions de CHF, le taux d'actualisation moyen étant resté pratiquement stable à 3,09 % (année précédente : 3,14 %). Les gains en capital non réalisés de 29,8 millions de CHF (année précédente : 11,2 millions) ont largement contribué au résultat total de 42,1 millions de CHF - une nette augmentation par rapport à l'année précédente (27,1 millions). La valeur d'inventaire par part a grimpé de 3,5 % à 80,85 CHF, la distribution reste inchangée à 2,50 CHF par part. Toutefois, avec un taux de 112,0 %, la distribution dépasse le revenu net, ce qui ne serait pas viable à long terme - un sujet qui devrait toutefois être réglé avec la fusion à venir.

Revenus locatifs et vacance

Les revenus locatifs ont diminué de 4,3 % pour atteindre 30,9 millions de CHF. Cela s'explique en premier lieu par la disparition des revenus du centre de congrès d'Ecublens, qui a été vendu début janvier à la Confédération dans le cadre d'un retour anticipé. Le Centre Logement de l'EPFL dans le quartier nord, avec 253 logements pour étudiants, reste dans le portefeuille ; le contrat de location a été prolongé de dix ans jusqu'en 2054.

Plus frappante que la baisse des loyers est l'augmentation du taux de défaillance des loyers de 0,4 % à 3,8 %. La raison principale est le projet de rénovation Oerlikon One à la Schulstrasse à Zurich, qui s'est achevé à la mi-2025 après des investissements d'environ 123 millions de CHF. Sur les 124 appartements, seuls 106 étaient loués à la fin de l'année. Les surfaces commerciales du rez-de-chaussée ont été attribuées à Starbucks, Vi Café et Tiny Fish ; la dernière surface commerciale disponible a été attribuée à long terme à la Banque Migros le 1er février 2026. Les surfaces commerciales sont donc entièrement louées.

Le produit net a baissé de 13,2 % à CHF 19,0 millions (année précédente : 21,9 millions). Outre la baisse des revenus locatifs, l'uniformisation des frais de gestion à 0,54 % de la fortune totale du fonds a pesé sur le résultat opérationnel : la rémunération de la direction du fonds est passée de 2,1 millions à 4,7 millions de CHF, après la suppression d'une réduction temporaire. La marge Ebit a diminué en conséquence, passant de 82,7 % à 74,4 %.

Financement par emprunt et structure du portefeuille

Le taux d'endettement a augmenté de 2,6 points de pourcentage pour atteindre 26,4 %, mais reste inférieur à la limite maximale contractuelle de 33 %. L'endettement hypothécaire s'élève à 232,1 millions de CHF, avec un taux d'intérêt moyen de 1,3 % (année précédente : 1,7 %) et une durée résiduelle de 1,5 an. Dans le portefeuille d'hypothèques, on remarque que 142 millions de CHF doivent être refinancés dès 2026.

L'harmonisation des rapports dans le cadre de l'intégration du CS a entraîné un déplacement des catégories d'objets : Les immeubles d'habitation représentent désormais 24,0 % (année précédente : 6,3 %), les immeubles mixtes 30,0 % (année précédente : 15,6 %), les immeubles à usage commercial 46,0 % (année précédente : 55,4 %). Au niveau régional, Zurich domine avec une part de 46,1 % de la valeur du portefeuille (année précédente : 40,6 %), tandis que la part de la région lémanique a diminué de 27,7 % à 20,8 % après la vente partielle d'Ecublens. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux commerciaux est de 7,8 ans.

En bourse, le fonds a clôturé à 100,00 CHF, ce qui correspond à un agio de 23,7 % (année précédente : 33,8 %). La performance de -2,0 % est largement inférieure à celle de l'indice de référence SXI Real Estate Funds TR, qui a progressé de 10,6 %.

Fusion en automne

Il s'agit du dernier rapport annuel autonome d'UBS Hospitality. Le 30 septembre, le fonds sera intégré, avec Residentia, dans le fonds Living Plus avec effet rétroactif au 30 juin. Les modifications pertinentes du contrat de fonds entrent en vigueur le 30 juin, après que la Finma a rejeté les objections des investisseurs au début de l'année. L'exercice du fonds unifié s'étendra désormais du 1er juillet au 30 juin. Jusqu'à l'automne, les trois fonds seront encore négociés en parallèle à la SIX.

Ventes

• Ecublens (VD), EPFL - STCC, Les Blévallaires (vente partielle, centre de congrès ; 6 janvier 2025) (aw)