UBS Hospitality: l'ultima relazione annuale prima della fusione

Nonostante la vendita del centro congressi EPFL di Ecublens (VD) e il fatto che la locazione iniziale del grattacielo zurighese «Oerlikon One» non sia ancora stata completata, nell'esercizio 2025 UBS Hospitality ha ottenuto un rendimento del capitale investito pari a 7,0 % (anno precedente: 4,2 %). Questo risultato è stato determinato principalmente dal completamento della ristrutturazione totale di Oerlikon e dalle rivalutazioni del portafoglio, che insieme hanno più che compensato le perdite del portafoglio derivanti dalla vendita parziale di Ecublens.

Il valore del portafoglio è sceso leggermente di 1,5 % a 879,3 milioni di franchi, con un tasso di attualizzazione medio praticamente stabile a 3,09 % (anno precedente: 3,14 %). Le plusvalenze non realizzate, pari a 29,8 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 11,2 milioni di franchi svizzeri), hanno contribuito in modo significativo al reddito totale di 42,1 milioni di franchi svizzeri, in netto aumento rispetto all'anno precedente (27,1 milioni di franchi svizzeri). Il valore patrimoniale netto per quota è salito del 3,5 % a 80,85 CHF, mentre la distribuzione è rimasta invariata a 2,50 CHF per quota. Tuttavia, con un rapporto di 112,0 %, la distribuzione supera l'utile netto, il che non sarebbe sostenibile a lungo termine - un problema che probabilmente verrà risolto con la prossima fusione.

Redditi da locazione e sfitti

I ricavi da locazione sono scesi del 4,3 % a 30,9 milioni di franchi. Ciò è dovuto principalmente alla perdita dei proventi del centro congressi di Ecublens, che è stato venduto al governo federale all'inizio di gennaio nell'ambito di una reversibilità anticipata. Il Centre Logement dell'EPFL nel Quartier Nord, con 253 appartamenti per studenti, rimane in portafoglio; il contratto di locazione è stato prolungato di dieci anni fino al 2054.

Più sorprendente del calo degli affitti è l'aumento del tasso di morosità, passato da 0,4 % a 3,8 %. Il motivo principale è il progetto di ristrutturazione dell'Oerlikon One sulla Schulstrasse a Zurigo, completato a metà del 2025 dopo un investimento di circa 123 milioni di franchi. Dei 124 appartamenti, solo 106 sono stati affittati alla fine dell'anno. Gli spazi commerciali al piano terra sono stati affittati a Starbucks, Vi Café e Tiny Fish; l'ultimo spazio commerciale disponibile è stato affittato alla Banca Migros su base a lungo termine al 1° febbraio 2026. Lo spazio commerciale è stato quindi completamente affittato.

L'utile netto è diminuito di 13,2 % a 19,0 milioni di CHF (anno precedente: 21,9 milioni di CHF). Oltre ai minori introiti da locazione, la standardizzazione della commissione di gestione a 0,54 CHF % del patrimonio totale del fondo ha avuto un impatto negativo sul risultato operativo: la remunerazione alla società di gestione del fondo è aumentata da 2,1 milioni di CHF a 4,7 milioni di CHF dopo la cancellazione di una riduzione temporanea. Il margine EBIT è sceso di conseguenza da % 82,7 a % 74,4.

Finanziamento del debito e struttura del portafoglio

Il rapporto debito/PIL è aumentato di 2,6 punti percentuali, passando a % 26,4, ma rimane al di sotto del limite massimo contrattuale di % 33. Il debito ipotecario ammonta a 232,1 milioni di franchi svizzeri, con un tasso d'interesse medio di 1,3 % (anno precedente: 1,7 %) e una durata residua di 1,5 anni. Nel portafoglio ipotecario, si nota che 142 milioni di franchi svizzeri devono essere rifinanziati già nel 2026.

A causa dell'armonizzazione della rendicontazione nell'ambito dell'integrazione del CS, le categorie di immobili si sono spostate: Gli edifici residenziali rappresentano ora 24,0 % (anno precedente: 6,3 %), gli edifici a uso misto 30,0 % (anno precedente: 15,6 %) e gli immobili commerciali 46,0 % (anno precedente: 55,4 %). In termini regionali, Zurigo domina con una quota di 46,1 % del valore del portafoglio (anno precedente: 40,6 %), mentre la quota della regione del Lago di Ginevra è scesa da 27,7 % a 20,8 % in seguito alla vendita parziale di Ecublens. La durata media ponderata dei contratti di locazione commerciale è di 7,8 anni.

Il fondo ha chiuso in borsa a CHF 100.00, il che corrisponde a un premio di 23,7 % (anno precedente: 33,8 %). Con -2,0 %, la performance è stata nettamente inferiore a quella del benchmark SXI Real Estate Funds TR, che ha guadagnato 10,6 %.

Fusione in autunno

Questo è l'ultimo rapporto annuale autonomo di UBS Hospitality. A partire dal 30 settembre, il fondo sarà fuso con Residentia nel fondo Living Plus con effetto retroattivo al 30 giugno. Le relative modifiche al contratto del fondo sono entrate in vigore il 30 giugno, dopo che la Finma ha respinto le obiezioni degli investitori all'inizio dell'anno. In futuro, l'esercizio finanziario del fondo combinato andrà dal 1° luglio al 30 giugno. I tre fondi continueranno a essere negoziati in parallelo sul SIX fino all'autunno.

Vendite

• Ecublens (VD), EPFL - STCC, Les Blévallaires (vendita parziale, centro congressi; 6 gennaio 2025) (aw)