SFP : Les fonds immobiliers augmentent le succès global

Les trois fonds immobiliers de Swiss Finance & Property Funds AG ont réussi à augmenter leur résultat global et à réduire les taux d'inoccupation en 2025. Le fonds résidentiel et le fonds retail se développent grâce à d'importantes acquisitions et augmentations de capital, tandis que le fonds Commercial Properties a épuré son portefeuille par des ventes et reste stable sur le plan opérationnel.

SF Retail Properties Fund

Le fonds Retail a connu une poussée de croissance au cours de l'exercice 2025. Les revenus locatifs ont augmenté de 16 % pour atteindre 53,5 millions de CHF (année précédente : 46,1 millions), dont une partie importante est due à des acquisitions au cours du second semestre. Au total, 18 immeubles ont été ajoutés : en octobre, un complexe de commerce de détail a été acquis à Weinfelden (TG), dans la Walkestrasse, pour 30,0 millions de CHF, dont les locataires sont notamment Müller Drogerie, Fressnapf, Dosenbach, C&A et Fust. En décembre, les fonds issus de l'augmentation de capital entièrement souscrite en novembre (124 millions de CHF bruts) ont permis d'acquérir un portefeuille de 17 objets, repris avec effet rétroactif au mois d'août et générant un revenu annuel théorique d'environ 5,7 millions de CHF. Les 17 immeubles proviennent de l'entreprise acquise PF Retail AG.
Le portefeuille du fonds comprend à la date de référence 105 immeubles (année précédente : 87) d'une valeur de marché de 1,2 milliard de CHF. Corrigée des acquisitions, la valeur de marché a augmenté de 32,3 millions de CHF, soit 3,2 %, avec une variation nette de valeur sur le portefeuille de 1,35 % après investissements.

Le taux de vacance est tombé à un nouveau plancher de 4,50 % (année précédente : 4,82 %). Des surfaces vacantes importantes à Schiers (GR), Regensdorf (ZH) et Bioggio (TI) - environ 2.630 m² au total - ont pu être réduites. A Bioggio, JYSK a loué environ 1.000 m² de surface de vente, ce qui fait que le Centro Bioggio est entièrement loué pour les surfaces commerciales. A Regensdorf (ZH), 4myBaby a conclu un contrat de location de 891 m² jusqu'en 2032. A Frauenfeld (TG), une surface d'environ 730 m² a été louée pour dix ans à un exploitant de fitness. La plus grande surface individuelle se trouve à Volketswil (ZH) où, après la fin ordinaire du contrat de location générale de Media Markt, l'objet sera divisé en quatre surfaces de vente au détail - avec Media Markt, Clever Fit et Otto's comme nouveaux locataires d'ancrage.

Le produit net a augmenté de 20 % pour atteindre 38,1 millions de CHF (année précédente : 31,8 millions). En tenant compte des réévaluations non réalisées de 6,5 millions de CHF, le résultat total s'élève à 44,6 millions de CHF (année précédente : 36,7 millions). La distribution est légèrement augmentée à 4,40 CHF par part (année précédente : 4,35). La performance s'est élevée à 9,16 %, soit juste en dessous de l'indice SWIIT de 10,62 %.

Fonds de propriétés commerciales SF

Le fonds, qui se concentre sur les surfaces commerciales et logistiques, s'est consolidé en 2025. Deux immeubles à Staad (SG) et Meisterschwanden (AG) ont été vendus en avril pour un montant total de 14,1 millions de CHF - selon la direction du fonds, en raison d'éventuels risques de perte de loyer et d'un besoin d'investissement imminent. Aucun achat supplémentaire n'a été effectué, de sorte que le portefeuille a diminué de 16 à 14 immeubles d'une valeur de marché de 263,3 millions de CHF (année précédente : 278,2 millions). Après correction des ventes (like for like), il en résulte toutefois une plus-value de 2,5 millions de CHF, soit près de 1 %, due principalement à des succès de location à Spreitenbach (AG) et Buchs (AG), qui ont pu surcompenser les effets d'évaluation négatifs dans le sud de la Suisse.

Les revenus locatifs ont diminué de 5,2 % à 15,3 millions de CHF (année précédente : 16,1 millions) en raison des ventes. Like for like, les ajustements d'indice et les nouvelles locations ont contribué à hauteur d'environ 0,27 million de CHF. Le taux de vacance à la date de référence a baissé à 5,90 % (année précédente : 6,76 %), de nouveaux locaux vacants à Möhlin (AG) et Castione (TI) ayant partiellement freiné la progression. Au total, 18.374 m² ont pu être loués ou prolongés, dont de nouvelles locations à Spreitenbach (1.840 m²) et une importante prolongation de contrat à Buchs sur 10.047 m². Le WAULT est de 3,94 ans (année précédente : 4,59).

Le produit net est resté quasiment stable à 9,9 millions de CHF (année précédente : 10,0 millions). Il en résulte un produit net de 4,31 CHF par part, qui couvre la distribution inchangée de 4,25 CHF par part. Les ventes ont entraîné des pertes en capital réalisées de 9,3 millions de CHF, qui ont été partiellement compensées par des réévaluations non réalisées de 6,9 millions de CHF, de sorte qu'un résultat total de 7,5 millions de CHF a été atteint (année précédente : 7,0 millions). La performance s'est élevée à 9,09 %, le rendement de distribution à 4,86 %. Pour la première fois depuis longtemps, le fonds cotait à la fin de l'année avec un agio - certes faible - de 1,96 % (année précédente : disagio de 2,77 %). A partir d'avril 2026, la direction du fonds réduira la commission de gestion à 0,60 % (contre 0,65 % auparavant) de l'ensemble des actifs investis.

Fonds immobilier durable SF

Le plus grand des trois fonds a enregistré une performance de 19,66 % au cours de l'exercice, ce qui est nettement supérieur à l'indice SWIIT. Le cours de bourse a grimpé de 15,8 % à 149,40 CHF, l'agio s'est étendu de manière significative à 24,02 % (année précédente : 8,74 %).

Les revenus locatifs ont augmenté de 5,7 % à 55,3 millions de CHF (année précédente : 52,3 millions). Les loyers nets théoriques à pleine location ont augmenté de 3,5 % à 58,2 millions de CHF, ce que la direction du fonds attribue principalement aux acquisitions, tandis que le taux de défaillance des loyers a baissé de 6,90 % à 4,79 %.

Grâce à dix acquisitions pour un prix d'achat total de 164,3 millions de CHF, le portefeuille est passé à 112 immeubles (année précédente : 103) d'une valeur de marché de 1,6 milliard de CHF. La plus grande transaction a concerné le nouveau développement à Arnegg (SG) pour 46,4 millions de CHF - un projet résidentiel avec des surfaces commerciales développé sur deux ans. D'autres acquisitions importantes ont été un immeuble d'habitation à Liestal (BL) pour 25,2 millions de CHF, deux objets à Saint-Gall (SG) pour un total de 28,0 millions de CHF ainsi qu'un ensemble d'habitations à Widen (AG) pour 16,8 millions de CHF. En automne, Ostermundigen (BE), Oftringen (AG), Sirnach (TG), Bâle (BS) et Herzogenbuchsee (BE) ont suivi. Ces acquisitions ont été financées entre autres par une augmentation de capital d'un montant de 140,6 millions de CHF.

L'évolution du taux de vacance est particulièrement frappante : à la date de référence, il est passé de 4,74 % à 2,31 %, soit une baisse de plus de la moitié. Outre les succès de location, les désinvestissements ont également contribué à cette évolution : A Chiasso (TI), l'immeuble Via Soldini 14 a été vendu et à Dietlikon (ZH), une vente partielle de la Riedmühlestrasse 12 a été réalisée. Dans le portefeuille partiel tessinois, plusieurs objets ont pu être entièrement loués, notamment à Locarno, Pregassona et Lugano-Viganello. A Arnegg, plus de 95 % des logements ont déjà été absorbés, et dans le projet de rénovation «Stadtnest» à Bâle, 80 % des logements ont été reloués avant même leur achèvement.

Les produits nets ont augmenté de 16 % pour atteindre 30,3 millions de CHF (année précédente : 26,1 millions). Les cessions ont entraîné des pertes en capital réalisées de 15,8 millions de CHF. En contrepartie, les réévaluations non réalisées ont atteint 32,1 millions de CHF (année précédente : moins 1,7 million), de sorte que le résultat total de 46,7 millions de CHF a presque triplé par rapport à l'année précédente (année précédente : 17,0 millions). La distribution reste inchangée à 3,20 CHF par part.

A Lugano (TI), la rénovation complète par étapes du «Quartier Ronchetto» avec 165 logements est en cours ; le premier bâtiment a pu être réoccupé en 2025, les travaux dureront jusqu'en 2028. A Pregassona (TI), la rénovation d'une tour avec 95 logements commencera début 2026.