SFP: i fondi immobiliari aumentano il successo complessivo
I fondi SFP per il retail e il residenziale hanno registrato una crescita significativa, mentre il fondo commerciale è stato caratterizzato da un consolidamento nel corso dell'anno.
Tutti e tre i fondi immobiliari di Swiss Finance & Property Funds AG hanno aumentato la loro performance complessiva e ridotto i tassi di sfitto nel 2025. I fondi residenziali e retail stanno crescendo grazie ad ampie acquisizioni e aumenti di capitale, mentre il fondo immobiliare commerciale ha razionalizzato il suo portafoglio attraverso le vendite e rimane stabile dal punto di vista operativo.
SF Retail Properties Fund
Il fondo retail ha registrato un'impennata di crescita nell'esercizio 2025. I redditi da locazione sono aumentati del 16% rispetto all'anno precedente, raggiungendo i 53,5 milioni di franchi svizzeri (46,1 milioni di franchi svizzeri), in gran parte grazie alle acquisizioni effettuate nella seconda metà dell'anno. In totale sono state aggiunte 18 proprietà: in ottobre è stato acquisito per 30,0 milioni di franchi svizzeri un complesso commerciale a Weinfelden (TG) sulla Walkestrasse, con locatari tra cui Müller Drogerie, Fressnapf, Dosenbach, C&A e Fust. A dicembre è seguita l'acquisizione di un portafoglio di 17 immobili con i fondi dell'aumento di capitale interamente sottoscritto a novembre (124 milioni di franchi lordi), che è stato rilevato con effetto retroattivo da agosto e genera un reddito annuo target di circa 5,7 milioni di franchi. I 17 immobili provengono dall'acquisita PF Retail AG.
Alla data di riferimento, il portafoglio del fondo comprendeva 105 immobili (anno precedente: 87) con un valore di mercato di 1,2 miliardi di franchi. Tenuto conto delle acquisizioni, il valore di mercato è aumentato di 32,3 milioni di franchi svizzeri o % 3,2, con una variazione netta del valore del portafoglio di 1,35 % dopo gli investimenti.
Il tasso di posti vacanti è sceso a un nuovo minimo di 4,50 % (anno precedente: 4,82 %). A Schiers (GR), Regensdorf (ZH) e Bioggio (TI) si sono ridotti i significativi spazi sfitti, per un totale di circa 2.630 mq. A Bioggio, JYSK ha affittato circa 1.000 metri quadrati di spazio commerciale, il che significa che il Centro Bioggio è ora completamente affittato in termini di spazio commerciale. A Regensdorf (ZH), 4myBaby ha concluso un contratto di locazione per 891 metri quadrati fino al 2032. A Frauenfeld (TG), un'area di circa 730 metri quadrati è stata affittata per dieci anni a un operatore di fitness. Il più grande posto vacante si trova a Volketswil (ZH), dove la proprietà sarà suddivisa in quattro spazi commerciali dopo la scadenza ordinaria del contratto di locazione generale di Media Markt - con Media Markt, Clever Fit e Otto's come nuovi anchor tenant.
L'utile netto è aumentato del 20 % a 38,1 milioni di franchi (anno precedente: 31,8 milioni di franchi). Includendo l'apprezzamento non realizzato di 6,5 milioni di franchi, il risultato totale è di 44,6 milioni di franchi (anno precedente: 36,7 milioni di franchi). La distribuzione è stata leggermente aumentata a 4,40 franchi per quota (anno precedente: 4,35 franchi). La performance è stata di 9,16 % e quindi appena inferiore all'indice SWIIT di 10,62 %.
SF Fondo per le proprietà commerciali
Il fondo, che si concentra su immobili commerciali e logistici, si è consolidato nel 2025. In aprile sono state vendute due proprietà a Staad (SG) e Meisterschwanden (AG) per un totale di 14,1 milioni di franchi svizzeri, secondo la direzione del fondo a causa di potenziali rischi di insolvenza negli affitti e di esigenze di investimento in sospeso. Non è stato acquistato nulla, pertanto il portafoglio si è ridotto da 16 a 14 immobili con un valore di mercato di 263,3 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 278,2 milioni di franchi svizzeri). Tuttavia, se si tiene conto delle vendite (like for like), si è registrato un aumento del valore di 2,5 milioni di franchi svizzeri, pari a poco meno di un %, grazie soprattutto al successo delle locazioni a Spreitenbach (AG) e Buchs (AG), che hanno più che compensato gli effetti negativi della valutazione nella Svizzera meridionale.
I canoni di locazione sono diminuiti di 5,2 milioni di franchi % a 15,3 milioni di franchi (anno precedente: 16,1 milioni di franchi) a causa delle vendite. Gli adeguamenti all'indice e le nuove locazioni hanno contribuito per circa 0,27 milioni di franchi. Il tasso di sfitto alla data di riferimento è sceso a 5,90 % (anno precedente: 6,76 %), anche se i nuovi sfitti a Möhlin (AG) e Castione (TI) hanno rallentato in parte il progresso. In totale sono stati affittati o ampliati 18.374 m², tra cui nuove locazioni a Spreitenbach (1.840 m²) e un'ampia estensione del contratto a Buchs per 10.047 m². Il WAULT è di 3,94 anni (anno precedente: 4,59).
L'utile netto è rimasto pressoché stabile a 9,9 milioni di franchi (anno precedente: 10,0 milioni di franchi). Ne consegue un utile netto di 4,31 franchi per quota, che copre la distribuzione invariata di 4,25 franchi per quota. Le vendite hanno comportato minusvalenze realizzate per 9,3 milioni di franchi, parzialmente compensate da rivalutazioni non realizzate per 6,9 milioni di franchi, con un utile complessivo di 7,5 milioni di franchi (anno precedente: 7,0 milioni di franchi). La performance è stata di 9,09 % e il rendimento di distribuzione di 4,86 %. Per la prima volta dopo molto tempo, il fondo ha chiuso l'anno con un premio, seppur minimo, di 1,96 % (anno precedente: sconto di 2,77 %). A partire dall'aprile 2026, la società di gestione del fondo ridurrà la commissione di gestione a % 0,60 (in precedenza % 0,65) del patrimonio totale investito.
SF Fondo immobiliare sostenibile
Il più grande dei tre fondi ha registrato una performance di 19,66 % nell'esercizio finanziario, superando in modo significativo l'indice SWIIT. Il prezzo delle azioni è salito di 15,8 % a 149,40 franchi svizzeri, mentre il premio è aumentato significativamente a 24,02 % (anno precedente: 8,74 %).
I ricavi da locazione sono aumentati di 5,7 % a 55,3 milioni di CHF (anno precedente: 52,3 milioni di CHF). Gli affitti netti target a piena occupazione sono aumentati di 3,5 % a 58,2 milioni di franchi svizzeri, che la direzione del fondo attribuisce principalmente alle acquisizioni, mentre il tasso di perdita degli affitti è sceso da 6,90 a 4,79 %.
Dieci acquisizioni a prezzi di acquisto per un totale di 164,3 milioni di franchi hanno portato il portafoglio a 112 immobili (anno precedente: 103) con un valore di mercato di 1,6 miliardi di franchi. La transazione più importante è stata la nuova costruzione di Arnegg (SG) per 46,4 milioni di franchi svizzeri, un progetto residenziale con spazi commerciali sviluppato in due anni. Altre acquisizioni importanti sono state una proprietà residenziale a Liestal (BL) per 25,2 milioni di franchi, due proprietà a San Gallo (SG) per un totale di 28,0 milioni di franchi e un complesso residenziale a Widen (AG) per 16,8 milioni di franchi. In autunno hanno fatto seguito Ostermundigen (BE), Oftringen (AG), Sirnach (TG), Basilea (BS) e Herzogenbuchsee (BE). Le acquisizioni sono state finanziate, tra l'altro, con un aumento di capitale per un totale di 140,6 milioni di franchi svizzeri.
Particolarmente significativo è l'andamento del tasso di posti vacanti, che è sceso da 4,74 % a 2,31 % alla data di chiusura del bilancio, ovvero più della metà. Oltre ai successi di locazione, anche le dismissioni hanno contribuito a questo risultato: A Chiasso (TI) è stata venduta la proprietà di Via Soldini 14, mentre a Dietlikon (ZH) è stata realizzata la vendita parziale di Riedmühlestrasse 12. Nel sottoportafoglio ticinese, diversi immobili sono stati affittati completamente, ad esempio a Locarno, Pregassona e Lugano-Viganello. Più di 95 % degli appartamenti di Arnegg sono già stati assorbiti e 80 % degli appartamenti del progetto di ristrutturazione «Stadtnest» a Basilea sono stati riaffittati prima del completamento.
L'utile netto è aumentato del 16% rispetto all'anno precedente, raggiungendo i 30,3 milioni di franchi (26,1 milioni di franchi). Le cessioni hanno comportato perdite di capitale realizzate per 15,8 milioni di franchi. A ciò si sono contrapposte rivalutazioni non realizzate per 32,1 milioni di franchi (anno precedente: meno 1,7 milioni di franchi), il che significa che il risultato complessivo di 46,7 milioni di franchi è quasi triplicato rispetto all'anno precedente (anno precedente: 17,0 milioni di franchi). La distribuzione rimane invariata a 3,20 franchi per azione.
A Lugano (TI), la ristrutturazione completa del «Quartier Ronchetto», con 165 appartamenti, viene eseguita a tappe; il primo edificio potrebbe essere nuovamente occupato nel 2025 e i lavori proseguiranno fino al 2028. A Pregassona (TI), la ristrutturazione di un grattacielo con 95 unità abitative inizierà all'inizio del 2026.
