UBS Swissreal steigert Mieteinnahmen
Der kommerzielle Immobilienfonds schliesst das Geschäftsjahr 2025 mit höheren Mieteinnahmen ab, muss aber einen Anstieg der Mietzinsausfallrate hinnehmen. Im Hintergrund steht die geplante Fusion mit UBS Interswiss.
Die Mietzinseinnahmen von UBS Swissreal stiegen im Geschäftsjahr 2025 um 0,4 % auf 109,2 Mio. CHF. Nach dem kräftigeren Plus von 2,2 % im Vorjahr hat sich die Wachstumsdynamik damit spürbar abgeflacht. Gleichzeitig erhöhte sich die Mietzinsausfallrate von 3,6 % auf 4,0 %, nachdem sie in den beiden Vorjahren noch gesunken war. Ein Blick ins Liegenschaftsverzeichnis zeigt, dass mehrere Objekte höhere Ausfälle als im Vorjahr aufweisen, etwa in Pratteln (Güterstrasse 105/107: 17,4 %, Vj.: 12,2 %) oder Urdorf (Steinackerstrasse: 9,3 %, Vj.: 6,9 %). Auch in Yverdon-les-Bains liegt der Leerstand mit 19,4 % weiterhin hoch, wenngleich dort eine Verlängerung des Hauptmietvertrags bis Ende 2035 vereinbart werden konnte. Die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der kommerziellen Mietverträge sank leicht von 4,7 auf 4,5 Jahre.
Operatives Ergebnis und Gesamterfolg
Trotz steigender Ausfälle verbesserte sich der Nettoertrag leicht auf 65,5 Mio. CHF (Vj.: 65,0 Mio.). Dazu beigetragen hat die Senkung der Verwaltungsgebühr auf neu 0,54 % des Gesamtfondsvermögens – zuvor verlangte die Fondsleitung eine Pauschale von 0,77 %. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TER) sank entsprechend von 0,77 % auf 0,71 % (bezogen auf das Gesamtfondsvermögen). Gegenläufig wirkten höhere Hypothekarzinsen von 7,0 Mio. CHF (+18,4 %, Vj.: 5,9 Mio.) bei einem leicht gestiegenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,3 % (Vj.: 1,2 %) sowie ein Anstieg der Steuern und Abgaben um rund 2 Mio. auf 6,2 Mio. CHF.
Der Gesamterfolg legte kräftig auf 63,0 Mio. CHF zu (Vj.: 49,8 Mio.). Hintergrund sind nicht realisierte Kapitalgewinne von 8,8 Mio. CHF, nachdem im Vorjahr noch nicht realisierte Verluste von 11,8 Mio. CHF angefallen waren. Die Anlagerendite stieg auf 4,2 % (Vj.: 3,3 %). Die Ausschüttung bleibt mit 2,65 CHF pro Anteil auf Vorjahresniveau, die daraus resultierende Ausschüttungsquote liegt bei 103,7 %.
Marktwert steigt, Diskontierungssätze sinken
Der Marktwert des Portfolios erhöhte sich um 2,5 % auf 2,22 Mrd. CHF – ein stärkerer Zuwachs als im Vorjahr (+0,2 %). Gemäss Bewertungsbericht der KPMG sank der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontierungssatz von 3,64 % auf 3,51 %, bei einer Spanne zwischen 1,73 % und 5,35 %. Die aktuelle Bruttorendite der Bestandsliegenschaften wird mit 5,17 % ausgewiesen. Die Fremdfinanzierungsquote stieg auf 25,8 % (Vj.: 23,7 %) und liegt damit noch innerhalb der Höchstlimite von 33 % gemäss Fondsvertrag.
An der Börse konnte der Fonds, der mit dem Fonds Interswiss zusammengelegt wird, mit dem Markt nicht mithalten. Die Performance betrug 1,6 % und lag damit 9 Prozentpunkte unter dem Vergleichsindex SXI Real Estate Funds TR (+10,6 %). Das Agio schrumpfte von 16,2 % auf 13,9 %.
Vertragsverlängerungen und Sanierungen
Als Zeichen der Mieterbindung hebt die Fondsleitung zwei Anschlussvermietungen hervor: In Bern konnte der Vertrag mit der grössten Einzelmieterin bis 2038 verlängert werden, in Yverdon-les-Bains (VD) wurde mit der Hauptmieterin eine Verlängerung bis Ende 2035 vereinbart. An der Mainaustrasse 30 in Zürich wurde die Gesamtsanierung und Umnutzung zum Wohn- und Geschäftshaus im Juli 2025 abgeschlossen – alle Flächen sind vermietet. An der Weissen Gasse 15 in Basel entsteht mit einem Investitionsvolumen von rund 11 Mio. CHF ein Wohn- und Geschäftshaus mit 15 Maisonette-Wohnungen und rund 200 qm Gewerbefläche im Erdgeschoss; die Fertigstellung ist für Mai 2026 vorgesehen. In Frenkendorf (BL) begann im Herbst der Ersatzneubau an der Parkstrasse 3 mit 22 Wohnungen und rund 1.300 qm Gewerbefläche, geplante Fertigstellung: Frühjahr 2027.
Im Ausblick bekräftigt die Fondsleitung die im November 2024 angekündigten Pläne, UBS Swissreal und UBS Interswiss zusammenzuführen. Die Fusion soll 2026/2027 umgesetzt werden und gemessen am Verkehrswert den grössten kommerziellen Immobilienfonds der Schweiz schaffen. Sie steht unter dem Vorbehalt behördlicher Genehmigungen.
Käufe
Basel, Freie Strasse 53 (Gewerbe, langfristiger Single-Tenant-Mietvertrag mit Ochsner Sport, Investitionsvolumen rund 30 Mio. CHF, Bruttorendite 3,6 %, WAULT ca. 13 Jahre, per 1. Dezember) (aw)
