Bilancio del 108° Forum immobiliare svizzero

«Alternative al mercato immobiliare svizzero» è stato il titolo del 108° Swiss Property Talk, che si è svolto davanti a un pubblico gremito al Metropol di Zurigo. Il moderatore John Davidson dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha esposto le cifre in apertura: l'allocazione immobiliare dei fondi pensione svizzeri è compresa tra 23 e 25 % - una cifra senza precedenti a livello internazionale - e questi fondi sono investiti principalmente in condomini svizzeri nei principali centri. E l'appetito rimane: Secondo uno studio dell'HSLU, i fondi vogliono aumentare ulteriormente la loro quota di immobili residenziali svizzeri e la loro aspettativa di rendimento per gli immobili residenziali svizzeri detenuti direttamente è di 3,2 % di rendimento totale. Nel frattempo, nel 2025 in Svizzera sono stati effettuati aumenti di capitale per un totale di 9,2 miliardi di franchi svizzeri, con un incremento di quasi 88 % rispetto all'anno precedente. La grande quantità di capitale sta facendo salire i prezzi: il tasso di sconto mediano per i condomini è di nuovo ben al di sotto del 2%. Ma come potrebbe essere la diversificazione? Quattro relatori hanno fornito risposte da prospettive diverse.

Mercato in crescita dei centri dati

Roger Süess, CEO di Green Datacenter e Presidente dell'Associazione Svizzera dei Datacenter, ha aperto i lavori dando uno sguardo a un mercato in rapida crescita. Green, fondata nel 1995 e parte dell'IFM Global Infrastructure Fund dal 2025, gestisce nove data center in quattro sedi svizzere e si sta espandendo in Europa, con Francoforte come prima destinazione. In Svizzera ci sono circa 120 data center commerciali - il 17° al mondo - con una capacità installata stimata di circa 250 megawatt; si prevede l'aggiunta di circa 1 gigawatt nei prossimi otto-nove anni. A titolo di confronto, la sola Francoforte sta aggiungendo 1 gigawatt all'anno. La logica di localizzazione ricorda quella immobiliare: «Posizione, posizione, posizione - tranne che non si tratta della vista sul lago, ma del terreno disponibile e della connessione elettrica». In termini tecnici, l'intelligenza artificiale sta cambiando le regole del gioco: Mentre un rack di server convenzionale consuma circa 6 kilowatt, le installazioni di intelligenza artificiale oggi ne consumano 50 e in futuro fino a 1 megawatt per rack. L'edificio vero e proprio rappresenta solo un quarto dei costi di investimento, mentre la tecnologia ne rappresenta tre quarti. I rendimenti variano da 6 a 8% per il solo involucro dell'edificio e valori più elevati se si include il funzionamento. Sostenibilità e modello di business non sono in contraddizione: il calore di scarto dei data center ecologici alimenta già le reti di teleriscaldamento e fornisce energia alle comunità.

Nicchie commerciali in crescita

David Schoch, Head of Research & Consulting di CBRE Switzerland, ha allargato lo sguardo allo spettro commerciale. 37% degli aumenti di capitale raccolti nell'anno record 2025 sono stati destinati a prodotti immobiliari commerciali, una cifra record strettamente correlata al basso livello dei tassi di interesse. I rendimenti netti dei flussi di cassa in nicchie commerciali come la logistica e l'industria leggera sono di circa 200 punti base superiori al segmento residenziale. I tassi di sfitto per la logistica, il commercio al dettaglio e l'industria leggera in Svizzera sono compresi tra il 2 e il 3 %, ben al di sotto della media europea. Gli immobili logistici o i supermercati affittati a lungo termine, con contratti di locazione stipulati con controparti con un solido rating creditizio, offrono una stabilità quasi fondamentale con rendimenti più elevati. Tuttavia, sono necessarie competenza e pazienza, poiché le dimensioni del mercato di alcune nicchie sono limitate. Un altro aspetto positivo degli investimenti commerciali è che gli ostacoli politici e di pianificazione non giocano quasi alcun ruolo, a differenza del segmento residenziale, dove l'iniziativa sulla protezione degli alloggi di Zurigo, che sarà votata il 14 giugno, sta turbando gli investitori.

Infrastrutture alternative

Marc Wicki, CEO e fondatore di SFP Infrastructure Partners, ha evidenziato i punti di contatto e le differenze tra infrastrutture e proprietà. L'allocazione infrastrutturale media dei fondi pensione svizzeri è di soli 2,8 % - con un limite legale di 10 %. A differenza dell'immobiliare, in questo caso i fondi vogliono diversificare ampiamente, sia a livello geografico che settoriale. Wicki ha messo in guardia dai tipici errori da principiante: investimenti monotematici solo nelle energie rinnovabili, ad esempio, un'attenzione troppo ristretta alla Svizzera, dove il mercato è troppo piccolo, e la sottovalutazione della «curva J», ossia la fase in cui si sostengono i costi ma non si generano ancora i ricavi. Come via d'uscita, ha raccomandato l'approccio del mercato secondario: l'acquisizione di quote di fondi esistenti con attività mature, che offre un impegno di capitale più breve, una diversificazione immediata e distribuzioni anticipate. Utilizzando l'esempio di un portafoglio europeo di strade a pedaggio, porti e infrastrutture sociali con
Wicki ha illustrato il potenziale con un rendimento target di 9,5%.

«Iniziare»

Martin Hammele, presidente dell'Associazione per l'Innovazione del Secondo Pilastro, ha lanciato un appello ai suoi colleghi: dovrebbero finalmente iniziare a guardare agli immobili all'estero. Il rapporto rischio/rendimento in Svizzera è in costante peggioramento, ha detto. La diversificazione globale è ovvia per le azioni, le obbligazioni e le infrastrutture, ma è solo con gli immobili che prevale un «atteggiamento di comodo». Hammele raccomanda di iniziare in piccolo e di entrare gradualmente in mercati come il Canada, la Scandinavia o l'Australia, sempre con partner locali. Ha inoltre descritto l'ESG come un «rischio in agguato»: A un certo punto, gli investimenti necessari si consumerebbero per anni.