Rétrospective 108e Rencontre suisse de l'immobilier

«Alternatives au marché suisse du logement» - tel était le titre des 108e Entretiens suisses de l'immobilier, qui se sont déroulés au Metropol de Zurich devant des gradins bien garnis. En ouverture, l'animateur John Davidson de la Haute école de Lucerne a mis les chiffres sur la table : entre 23 et 25 %, c'est le montant de l'allocation immobilière des caisses de pension suisses - une valeur sans concurrence au niveau international - et ces fonds sont principalement investis dans des immeubles collectifs suisses dans les grands centres. Et l'appétit reste intact : Selon une étude de la HSLU, les caisses veulent continuer à augmenter leur part dans l'immobilier résidentiel suisse, leur prévision de rendement pour l'immobilier résidentiel suisse détenu directement est de 3,2 % Total Return. Pendant ce temps, des augmentations de capital d'un volume de 9,2 milliards de CHF ont été réalisées en Suisse en 2025 - une augmentation de près de 88 % par rapport à l'année précédente. L'abondance de capitaux fait grimper les prix - la médiane des taux d'escompte pour les immeubles collectifs est à nouveau nettement inférieure à 2%. Mais à quoi pourrait ressembler la diversification ? Quatre intervenants ont apporté des réponses sous différents angles.

Marché de croissance des centres de données

Roger Süess, CEO de Green Datacenter et président de l'Association suisse des centres de données, a ouvert le bal en donnant un aperçu d'un marché qui connaît une croissance rapide. Green, fondé en 1995 et faisant partie de l'IFM Global Infrastructure Fund depuis 2025, exploite neuf centres de données sur quatre sites suisses et s'étend en Europe - avec Francfort comme première destination. Il existe environ 120 centres de données commerciaux en Suisse - 17e rang mondial. La capacité installée est estimée à environ 250 mégawatts ; environ 1 gigawatt devrait s'y ajouter au cours des huit à neuf prochaines années. A titre de comparaison, Francfort ajoute à elle seule 1 gigawatt par an. La logique de localisation rappelle l'immobilier : «Location, Location, Location - sauf que ce n'est pas la vue sur le lac, mais le terrain disponible et le raccordement électrique». Sur le plan technique, l'intelligence artificielle change les règles du jeu : Alors qu'une armoire de serveurs traditionnelle consomme environ 6 kilowatts, les installations IA en consomment aujourd'hui 50, et en perspective jusqu'à 1 mégawatt par rack. Le bâtiment proprement dit ne représente qu'un quart environ des coûts d'investissement, les trois quarts étant consacrés à la technique. Les rendements se situent entre 6 et 8% pour la seule enveloppe du bâtiment et des valeurs plus élevées incluant l'exploitation. La durabilité et le modèle commercial ne sont pas contradictoires : la chaleur résiduelle des centres de calcul verts alimente déjà des réseaux de chauffage urbain et fournit de l'énergie aux communes.

Les niches commerciales ont le vent en poupe

David Schoch, Head of Research & Consulting chez CBRE Suisse, a élargi le champ de vision au spectre commercial. 37% des augmentations de capital collectées en 2025, année record, étaient destinées à des produits immobiliers commerciaux - un record étroitement corrélé au faible niveau des taux d'intérêt. Les rendements nets des flux de trésorerie dans les niches commerciales telles que la logistique et l'industrie légère sont supérieurs d'environ 200 points de base à ceux du segment résidentiel. Les taux de vacance dans la logistique, le commerce de détail de grande surface et l'industrie légère se situent entre 2 et 3 % en Suisse - bien en dessous de la moyenne européenne. Les objets logistiques ou les supermarchés loués à long terme avec des contrats de location à des contreparties solvables offrent une stabilité proche du core avec un rendement plus élevé. Il faut toutefois des connaissances spécialisées et de la patience, car la taille du marché de certaines niches est limitée. Du côté des placements commerciaux, les obstacles politiques et de planification ne jouent guère de rôle, contrairement au segment résidentiel, où l'initiative zurichoise sur la protection du logement, qui sera soumise au vote le 14 juin, inquiète les investisseurs.

Infrastructure alternative

Marc Wicki, CEO et fondateur de SFP Infrastructure Partners, a mis en lumière les points de contact et les différences entre l'infrastructure et l'immobilier. L'allocation moyenne aux infrastructures des caisses de pension suisses n'est que de 2,8 % - pour une limite légale de 10 %. Contrairement à l'immobilier, les caisses veulent ici se diversifier largement, tant sur le plan géographique que sectoriel. Wicki a mis en garde contre les erreurs typiques des débutants : investissements monothématiques, par exemple uniquement dans les énergies renouvelables, focalisation trop étroite sur la Suisse, où le marché est beaucoup trop petit, et sous-estimation de la «courbe en J», c'est-à-dire de la phase durant laquelle les coûts sont générés, mais où les revenus ne sont pas encore perçus. Pour s'en sortir, il a recommandé l'approche du marché secondaire : l'acquisition de parts de fonds existants avec des actifs matures, qui offre une immobilisation réduite du capital, une diversification immédiate et des distributions précoces. En prenant l'exemple d'un portefeuille européen composé de routes à péage, de ports et d'infrastructures sociales avec
avec un rendement cible de 9,5%, Wicki a illustré le potentiel.

«Commencez un peu»

Martin Hammele, président de l'association Innovation Deuxième Pilier, a lancé un appel à ses collègues : ils devraient enfin s'intéresser à l'immobilier étranger. Le rapport risque/rendement en Suisse ne cesse de se détériorer. Pour les actions, les obligations et les infrastructures, la diversification globale va de soi - ce n'est que pour l'immobilier que règne une «attitude confortable». Hammele a plaidé en faveur d'un démarrage à petite échelle et d'une progression progressive vers des marchés comme le Canada, la Scandinavie ou l'Australie - toujours avec des partenaires locaux. Il a également qualifié l'ESG de «risque qui guette» : Un jour ou l'autre, les investissements nécessaires mangeraient le rendement pendant des années.