Swiss Prime Site augmente légèrement le dividende

Au cours de l'exercice 2025, Swiss Prime Site a enregistré un net recul de son produit d'exploitation, qui est passé de 663,4 millions à 553,4 millions de francs. La raison en est la disparition des activités de détail suite à la fermeture du grand magasin Jelmoli. Corrigé de cet effet, le produit d'exploitation a augmenté de 2,6% à 537,0 millions de CHF. L'EBITDA corrigé de Jelmoli a augmenté de 3,4%.

FFO I constant, dividende plus élevé

En raison de la baisse des coûts de financement et des impôts, le bénéfice total du groupe, hors effets de réévaluation, ventes et impôts différés, a augmenté de 1,3% par rapport à l'année précédente, pour atteindre 317,7 millions de CHF. Le résultat par action avec effet de trésorerie (FFO I) est resté inchangé à 4,22 CHF par action, mais a augmenté en raison de l'augmentation du nombre d'actions suite à l'augmentation de capital, et a également dépassé les prévisions pour 2025 (4,10 à 4,15 CHF). Les principaux moteurs de cette évolution ont été la baisse des coûts de financement et la diminution des charges fiscales. Le dividende devrait augmenter de 5 centimes pour atteindre 3,50 CHF par action.

Croissance des loyers pour les nouveaux contrats

Pour son propre portefeuille, SPS annonce un recul des revenus locatifs de 1,4% à 456,8 millions de CHF. «La diminution des recettes due à la fermeture du magasin de détail de Jelmoli en février 2025 et aux travaux de transformation qui y sont liés, ainsi que d'autres rénovations complètes de grands immeubles - par exemple à Talacker et à la Fraumünsterpost à Zurich - ont pu être presque entièrement compensées par des recettes supplémentaires», écrit le management. Sur une base comparable, une augmentation de 2,0%. a été enregistrée. Les nouveaux contrats de location et les renouvellements ont généralement été nettement supérieurs aux loyers existants, indique l'entreprise. Alors que l'indexation a contribué à hauteur de 0,4% à la croissance des loyers Like-for-Like, les ajustements de loyers ont représenté 1,3% et les réductions de vacance 0,3%. D'importants renouvellements ont eu lieu avec EY sur le Hardbrücke à Zurich pour dix années supplémentaires ainsi qu'avec Globus sur les sites de Genève (pour dix ans), Lausanne (pour huit ans) et Lucerne (pour sept ans).

Comme nous l'avons déjà signalé, SPS a fortement acheté des fonds au cours de l'année grâce à une augmentation de capital de 300 millions de CHF - y compris un effet de levier de 550 millions de CHF (plus de détails ci-dessous). En revanche, dix immeubles ont été vendus pour 129,1 millions de CHF. Ces ventes ont généré un bénéfice de 6,5 millions de CHF.

Frais supplémentaires chez Jelmoli

Selon les indications, le grand magasin Jelmoli, en cours de transformation depuis avril dernier, est pré-loué à 50%. Les coûts d'investissement pour la transformation en un immeuble à usage principal de bureaux sont actuellement estimés à 210 millions de CHF par SPS. Cette somme serait garantie par un contrat avec l'entrepreneur général. Lors de la présentation des chiffres semestriels, un montant de 150 millions de CHF avait encore été mentionné. Selon Kucher, le nouveau montant comprend les coûts pour l'aménagement du toit ainsi que pour des améliorations supplémentaires - par exemple dans l'atrium - et des extensions, mais aussi pour des exigences structurelles. Il indique que le rendement des coûts est de 4%. «Si l'on ajoutait les pertes de Jelmoli, nous arriverions à 7 ou 8%», a déclaré Kucher dans le cadre de la conférence des analystes et des médias. L'ouverture est apparemment repoussée du début 2028 au milieu de l'année.

La gestion d'actifs continue de croître

Dans le domaine de la gestion d'actifs pour le compte de tiers, SPS a enregistré un afflux d'argent frais de 1,0 milliard de CHF au cours de l'exercice, ce qui a fait passer les actifs sous gestion à 14,3 milliards de CHF. Selon Anastasius Tschopp, CEO de la filiale Swiss Prime Site Solutions, les fonds collectés ont été aussi importants que ceux des deux années précédentes réunies. Le produit d'exploitation de la division a augmenté de 18,1 % à 83,6 millions de CHF, ce qui s'explique notamment par la première consolidation en année pleine de la société Fundamenta acquise.

Perspectives avec un objectif de FFO plus élevé

Pour l'ensemble de l'année, SPS prévoit un FFO I compris entre 4,25 et 4,30 CHF par action. En ce qui concerne les biens immobiliers propres, les revenus locatifs devraient croître sensiblement et le taux d'inoccupation rester inférieur à 3,7%. Pour le LTV, SPS indique une valeur maximale de 39%. Dans la gestion d'actifs, on s'attend à une croissance organique de l'ordre de 1,0 milliard de CHF par an.

Un nouveau venu dans la Bahnhofstrasse parmi les acquisitions

Parmi les quatre achats que SPS a effectués au cours de l'exercice pour son propre compte, on connaît déjà l'achat de l'immeuble «Place des Alpes» à Genève et «Pfingstweidstrasse» (Bourse SIX) à Zurich. Lors de l'annonce de l'achat, SPS n'avait pas encore concrétisé l'adresse exacte d'une grande acquisition à Prilly. Il s'agit de la Route des Flumeaux 46/48 avec les locataires SAP et Ruag. De même, une acquisition de portefeuille à la Bahnhofstrasse de Zurich a été annoncée : Le bien immobilier situé au numéro 69a est entré dans le portefeuille suite à un échange d'actifs, tandis que les sorties correspondantes d'un montant de 120 millions de CHF ne prendront effet sur le plan comptable qu'en cours d'année. L'immeuble zurichois avec le locataire Rituals figurait dans le rapport semestriel du fonds Akara, géré par SPS Solutions, avec une valeur vénale de 147,57 millions de CHF (pour un prix de revient de 171,1 millions de CHF). Interrogé à ce sujet, Kucher a indiqué que le rendement net à l'achat était d'environ 2,7%.

Les immeubles suivants ont été vendus en 2025 :

• Buchs (ZH), Mülibachstrasse 41 (34,69 millions)
• Oftringen, Luzernerstrasse 54 (4,537 millions)
• Oftringen, Spitalweidstrasse 1 (1,517 million)
• Winterthur, Untertor 24 (10,66 millions)
• Aarau, Bahnhofstrasse 23 (14,37 millions)
• Augst (BL), Rheinstrasse 54 (15,24 millions)
• Brugg, Hauptstrasse 2 (11,92 millions)
• Dietikon, Bahnhofplatz 11/Neumattstrasse 24 (10,23 millions)
• Bienne, Solothurnstrasse 122 (7,33 millions)
• Romanel, Chemin du Marais 8 (12,42 millions)
• Plan-les-Ouates, Chemin du Tourbillon 7 (598.000) (aw)