Intershop avec des revalorisations significatives au S1
Avec un nouveau prestataire de services d'évaluation, l'entreprise affiche un résultat de réévaluation d'environ 200 millions de francs. Les objectifs opérationnels pour l'ensemble de l'année sont par ailleurs confirmés.
Au cours du premier semestre de l'exercice, les revenus immobiliers d'Intershop ont augmenté de 8,1% pour atteindre 44,3 millions de CHF, principalement grâce aux transactions des 18 derniers mois. Sur une base comparable, les revenus ont augmenté de 2,0%. Le résultat d'exploitation (EBIT avant changements d'évaluation) a augmenté de 14,6% pour atteindre 36,0 millions de CHF. Les charges immobilières ont également augmenté, de 14,4% à 4,7 millions de CHF. "Cela correspond à une part de 10,7% des revenus fonciers et se situe dans le cadre attendu", précise l'entreprise. Les frais d'exploitation ont augmenté de 9,6% à 7,8 millions de CHF, ce que l'entreprise explique par les dépenses liées aux projets. Entre-temps, les frais de personnel sont restés au niveau de l'année précédente. Le ratio de fonds propres reste stable à 56,2% et le taux d'endettement (LTV) à 33,0%. Le coût moyen des intérêts a baissé à 1,25%.
"Les revenus des ventes seront moins supérieurs à la valeur comptable à l'avenir".
Dans le compte de résultat de l'entreprise, ce sont surtout les revalorisations nettes du portefeuille, qui pèse désormais près de 1,8 milliard de CHF, qui sautent aux yeux à hauteur de 200,2 millions de CHF (S1 2024 : +22,4 millions). Elles ont fait grimper le bénéfice semestriel de 52,7 millions à 175,9 millions de CHF. Les immeubles de la ville de Zurich, en particulier, ont été mieux évalués - en raison de la baisse des taux d'actualisation et d'une réévaluation des potentiels de développement existants. Le gain élevé de réévaluation est probablement aussi lié au changement d'évaluateur de KPMG à CBRE et à une autre approche du nouveau prestataire de services. L'approche plus axée sur le marché à la date de référence s'est également accompagnée en partie d'une évaluation nettement plus négative, comme l'a expliqué Simon Haus, CEO d'Intershop, lors de la conférence de presse de présentation du bilan.
En vue de la modification de la pratique d'évaluation, Intershop attire d'ores et déjà l'attention de ses investisseurs sur le fait qu'à l'avenir, les produits de la vente seront moins supérieurs à la valeur comptable que par le passé, "car les succès opérationnels et les progrès de développement seront reflétés plus rapidement dans les évaluations". Mais cela ne change rien au modèle d'entreprise et aux rendements pour les investisseurs.
L'effet fiscal réduit le bénéfice
Sans les réévaluations, Intershop a enregistré une baisse sensible de son bénéfice au cours du semestre, qui est passé de 36,0 millions à 28,6 millions de francs. Ce recul doit être compris dans le cadre d'une "normalisation attendue du taux d'imposition". La charge fiscale a augmenté de 2,2 millions à 56,7 millions de CHF par rapport à l'année précédente. Les impôts sur les réévaluations dans le canton de Zurich en sont notamment responsables, selon Haus.
Acquisitions à Kemptthal et Uetikon
Dans le canton de Zurich, Intershop a d'ailleurs acheté deux immeubles : Dans le cadre d'une vente et d'une cession-bail, il s'agit d'une part de l'immeuble de rapport entièrement loué Pfäffikerstrasse 37 à Kemptthal (le siège du groupe Katadyn, spécialiste suisse du traitement de l'eau, se trouve à cette adresse). D'autre part, l'entreprise a acheté l'immeuble promotionnel Alte Landstrasse 103 à Uetikon am See, un ancien bâtiment d'usine qui doit être transformé en logement en propriété.
En revanche, l'immeuble de rapport Talstrasse 35-37 à Pfäffikon (SZ), qui avait été repositionné après le départ du locataire principal, a été vendu à un Family Office. Après la date de référence, Intershop a en outre vendu l'immeuble Avenue C.-F. Ramuz 43 à Pully. Là aussi, après le départ du locataire unique, l'immeuble avait été réorienté vers une utilisation multi-locataires.
Objectifs confirmés
Après un bénéfice sur les ventes de 2,6 millions de CHF au premier semestre, Intershop prévoit un bénéfice sur les ventes avant impôts d'au moins 15 millions de CHF pour l'ensemble de l'année. L'objectif annuel d'augmenter le revenu immobilier net d'au moins 8% en excluant les transactions (situation à fin février 2025) est confirmé. Les perspectives incluent également l'estimation selon laquelle les conclusions de contrats de location ralentiront "en raison de la situation économique".
Intershop a également annoncé une autre nouveauté dans le cadre de ses résultats semestriels : l'entreprise a allégé la structure de son groupe et a transformé en quatre les onze sociétés qui détenaient des biens immobiliers ou regroupaient des tâches de gestion. (aw)
