Swiss Prime Site augmente son FFO au premier semestre

Au premier semestre 2025, Swiss Prime Site a augmenté ses revenus locatifs de 2,2% sur une base comparable (EPRA Like-for-Like). Selon les indications de la plus grande société immobilière suisse, environ 1,4% points sont dus à des revenus locatifs plus élevés en termes réels - donc sans tenir compte de l'indexation et de la réduction du taux de vacance. En valeur absolue, les revenus locatifs ont diminué de 2,81 pp3T au premier semestre pour atteindre 225,5 millions de CHF, ce qui s'explique par les nouveaux projets de construction lancés, la fermeture du grand magasin Jelmoli et les ventes. Selon l'entreprise, la majeure partie des 17 millions de CHF de loyers théoriques perdus a été compensée. Le taux d'inoccupation a augmenté depuis la fin de l'année de 3,8 à 4,0% et devrait être à nouveau inférieur à 3,8% d'ici la fin de l'année.

Le résultat de la réévaluation est passé de 33,0 à 102,0 millions de CHF par rapport à la même période de l'année précédente, ce qui correspond à une revalorisation du portefeuille de 0,8%. Il atteint une valeur de 13,3 milliards de CHF en milieu d'année. Selon les informations fournies, le taux d'actualisation utilisé pour l'évaluation a légèrement diminué, le résultat positif de l'évaluation étant dû à plus de 60% à de nouveaux contrats plus élevés et à d'autres effets de location. Six immeubles ont été vendus pour un total de 70 millions de CHF, dont trois après la date de clôture. Comme l'a précisé le CEO René Zahnd lors de la conférence de presse de présentation du bilan, les prix de vente étaient en moyenne supérieurs de 4% à la dernière juste valeur, ce qu'il a interprété comme une preuve de la justesse des valeurs comptables.

Le bénéfice d'exploitation consolidé (EBITDA) avant réévaluations et ventes est resté pratiquement constant à 199,5 millions (année précédente : 201,3 millions) malgré la disparition des revenus locatifs de Jelmoli. Les charges immobilières directes ont diminué de 8% - selon les indications "en raison de l'optimisation du portefeuille et d'une gestion rigoureuse des coûts".

Pour la première fois depuis le retournement des taux d'intérêt de 2022, le total des charges d'intérêts a diminué, de près de 17% à 27,5 millions de CHF. Cela a favorisé une hausse des fonds d'exploitation hors ventes, qui ont augmenté de 3,4% à 2,10 CHF par action, malgré une légère augmentation du nombre de parts suite à l'augmentation de capital de 300 millions de CHF en février.

La transformation de Jelmoli coûtera environ plus cher

Zahnd a également annoncé quelques mises à jour concernant les projets en cours. Chez Jelmoli, par exemple, l'investissement prévu passe de 130 millions à 150 millions de CHF. La raison en est en premier lieu un nouvel état des lieux de la substance du bâtiment et de la consolidation statique nécessaire, en particulier en ce qui concerne les prescriptions en matière de sécurité sismique. Quant au projet Yond, il a atteint un niveau de prélocation de 50%. Zahnd a également fait une déclaration sur le grand projet zurichois "Maaglive", situé à proximité immédiate du siège de l'entreprise (plus d'informations à ce sujet dans l'édition de février 2011). ici).

"Globus reste locataire"

Lors de la manifestation, Karin Voigt, Chief Portfolio Officer, a déclaré qu'il n'était actuellement pas prévisible que des contrats de location arrivant à échéance entraînent des vacances dans le portefeuille existant. Interrogée sur l'immeuble de la Müllerstrasse, qui a été rénové à grands frais pour Google et qui n'a pas encore été occupé, elle a déclaré : "Google paie un loyer et ne souhaite pas rendre l'immeuble". Il y a également une nouvelle importante concernant les grands magasins Globus : selon Zahnd, les exploitants ont clairement l'intention de continuer à exploiter tous les sites. Les détails des contrats de location ne sont pas encore sous toit, a-t-il précisé. "Mais il est d'ores et déjà clair pour moi que la juste valeur des biens immobiliers restera inchangée", a-t-il déclaré. Il était particulièrement important pour lui que les contrats de location arrivent à échéance à des dates différentes. A Genève, ce sera le cas dans dix ans, à Lausanne dans huit ans et à Lucerne dans sept ans.

"La restructuration du portefeuille en passe d'être achevée"

La restructuration du portefeuille, avec la vente de sites périphériques au profit d'un "capital-upcycling" pour des projets mieux situés, est presque terminée. Zahnd a indiqué qu'environ 1% du portefeuille devraient encore être vendus à moyen terme. Cela devrait se faire au cours des deux prochaines années. L'augmentation de capital de 300 millions de CHF a permis de financer deux acquisitions, l'une à Genève et l'autre à Genève. Lausanne  - y compris le capital étranger, 200 millions de CHF sont encore disponibles.

"Les augmentations de capital, un signe de confiance"

En incluant le secteur de la gestion d'actifs, SPS a attiré 840 millions de CHF de capitaux frais. "C'est un signe de la confiance que le marché a dans cette entreprise", a souligné Zahnd. Les activités tierces de la filiale Solutions ont d'ailleurs enregistré un bond du chiffre d'affaires de 41% à 38 millions de CHF. L'EBITDA a augmenté - "grâce à des économies d'échelle dues à l'intégration complète de Fundamenta avec des synergies réalisées d'environ 4 millions de CHF" - de 64% à 23,9 millions de CHF au premier semestre 2025.

Croissance du FFO "matériellement supérieure aux prévisions".

Le management de SPS confirme les objectifs de l'ensemble de l'entreprise pour l'année entière. Le taux d'inoccupation devrait être réduit à moins de 3,8% et les actifs sous gestion dans les activités de tiers devraient augmenter à plus de 14 à 14,5 milliards de CHF. Le FFO I par action sera réalisé "dans la partie supérieure de la fourchette prévue de 4,10 et 4,15 CHF", a-t-on indiqué. Ce n'est que formellement une confirmation de la guidance, a déclaré Zahnd. Compte tenu du nombre plus élevé d'actions - lors de l'annonce des prévisions, il n'avait pas encore été décidé d'une augmentation de capital - il s'agit donc "matériellement" d'une augmentation. (aw)