Marché des bureaux : la demande reste freinée
Les loyers des bureaux sont encore en hausse, mais Wüest Partner s'attend bientôt à un mouvement latéral dans le contexte d'une demande stagnante et d'une offre croissante.
Le recul de la croissance de l'emploi freine la demande de surfaces de bureaux, comme le montre une mise à jour de Wüest Partner. Au premier trimestre 2025, le nombre d'équivalents temps plein n'a augmenté que de 0,7%, ce qui est sensiblement inférieur à la moyenne des dix dernières années, qui était de 1,2. Dans les branches classiques des bureaux, la poussée reste également modérée : plus 0,8%, contre une moyenne à long terme de 1,7%. "En conséquence, il faut s'attendre à court terme à des impulsions moins fortes de la demande sur le marché suisse des surfaces de bureaux", diagnostique Wüest Partner.
L'activité de construction neuve reste modérée
La construction de nouvelles surfaces de bureaux se maintient à un niveau plutôt bas. Certes, les investissements approuvés au cours des douze derniers mois ont augmenté de 83% par rapport à l'année précédente, mais cette hausse est presque exclusivement due à quelques grands projets. Deux projets supplémentaires sont venus s'ajouter début 2025, ce qui fausse encore le volume total. Si l'on fait abstraction des cinq plus grands projets - chacun avec une somme d'investissement de plus de 60 millions de CHF - on n'obtient qu'une augmentation modérée de 1,3 % par rapport à la même période de l'année précédente.
Les centres de données marquent l'activité de construction actuelle
Trois des cinq plus grands projets de construction des 12 derniers mois ne concernent pas des immeubles de bureaux classiques, mais des centres de données. Ainsi, Global Technical Realty (GTR) a obtenu au 1er trimestre l'autorisation de construire un centre de données à Lupfig, pour un volume d'investissement d'environ 300 millions de CHF. Toujours au 1er trimestre, un autre centre de données a été autorisé à Glattbrugg pour un montant de 60 millions de CHF. Dès la fin 2024, le canton d'Argovie a approuvé un centre de technologie et de calcul à Laufenburg avec des investissements de 269 millions de CHF. Ces trois projets représentent à eux seuls environ 35 % du volume d'investissement total autorisé pour les nouvelles constructions dans le segment des bureaux au cours des quatre derniers trimestres. "L'activité de construction augmente donc certes, mais elle se concentre principalement sur des infrastructures ne comportant que quelques postes de travail de bureau", résume Wüest Partner.
Augmentation de l'offre à court terme pour les surfaces de bureaux
Au deuxième trimestre, le nombre d'annonces de surfaces de bureaux était inférieur de 0,7 % au niveau de l'année précédente. D'une part, l'offre a augmenté dans les grands centres ainsi que dans les petits et moyens centres, tandis que le recul du nombre d'annonces dans les agglomérations a largement neutralisé cet effet. "Un coup d'œil sur l'évolution à court terme montre toutefois une autre image : par rapport au trimestre précédent, l'offre de surfaces de bureaux a augmenté de 3,7 % ou d'environ 132 000 m² dans toute la Suisse", précise Wüest Partner. Tous les types de communes ont enregistré une augmentation, la plus marquée étant celle des grands centres avec une hausse d'environ 65.000 m².
Les loyers des bureaux toujours en hausse
Les loyers des bureaux en Suisse ont augmenté de 2,7 % au deuxième trimestre. Cette hausse a été principalement portée par les régions de Zurich (+3,2 %) et de l'arc lémanique (+3,8 %), qui ont à nouveau enregistré une dynamique supérieure à la moyenne. En revanche, les augmentations de loyer ont été nettement plus faibles dans les régions de Bâle (+0,7 %) et de Berne (+1,0 %) ainsi que dans le reste du pays (+1,4 %) - "un indice de l'écart croissant au sein du marché suisse des bureaux", précise le communiqué.
Pour 2025, Wüest Partner prévoit, sur fond de ralentissement de la croissance de l'emploi et d'une nouvelle augmentation de l'offre, "une tendance générale à la stagnation, voire à la légère baisse des loyers de bureaux". Les différences régionales persistent toutefois : Selon les prévisions, l'évolution des loyers devrait rester nettement plus dynamique dans le centre-ville de Zurich que dans les autres régions. (aw)
