Marché du logement : Wüest Partner s'attend à une hausse des prix plus faible

Wüest Partner s'attend à une croissance des prix des logements en propriété un peu plus faible pour l'année en cours. Les analystes du prestataire de services s'attendent à une hausse moyenne des prix de 2,8 % pour les appartements en propriété et de 3,1% pour les maisons individuelles dans toute la Suisse. Pour les appartements en propriété, des augmentations supérieures à la moyenne se dessinent en Valais (+4,0 %) et dans les Grisons (+3,8 %), ce que Wüest Partner attribue à l'attractivité touristique de ces régions. Pour les maisons individuelles, les plus fortes augmentations sont attendues dans les Grisons ainsi qu'en Suisse centrale, où l'on prévoit des hausses de prix d'environ 4%. En revanche, l'évolution devrait être inférieure à la moyenne dans le canton de Genève (+1,1 %). Les raisons en seraient le niveau de prix déjà très élevé et l'offre étendue. Au Tessin également (+1,0 %), on ne peut s'attendre qu'à des augmentations modérées, notamment en raison du vieillissement démographique.

Pénurie d'offre versus immigration plus faible

Ce sont des tendances contradictoires sur lesquelles les experts de Wüest Partner basent leurs prévisions pour le marché suisse de l'immobilier résidentiel. D'une part, les nouvelles constructions ne gagnent qu'une dynamique limitée et les conditions de financement restent très favorables. D'autre part, l'offre reste limitée : les annonces pour les maisons individuelles comme pour les appartements en location sont en baisse - pour ces derniers de 11 % en un an, alors que les demandes ont augmenté de 5%. A cela s'ajoute l'abolition de la valeur locative, qui constitue un facteur supplémentaire de soutien de la demande.

En revanche, le ralentissement de la dynamique de l'emploi - dû entre autres à l'utilisation de l'IA - a un effet d'affaiblissement. Wüest Partner prévoit une croissance de l'emploi de 0,4 %, soit environ un tiers de la moyenne des dix dernières années (+1,2 %). «L'évolution modérée de l'emploi devrait avoir un effet modérateur sur l'immigration, qui constitue le moteur central de la croissance démographique en Suisse», indique le rapport de marché. Il faut donc s'attendre à une augmentation plus faible de la demande de logements. L'accessibilité financière constitue un autre facteur de ralentissement potentiel : En 2025, les prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété ont augmenté respectivement de 5,3 % et de 4,5 %, tandis que les salaires nominaux n'ont augmenté que de 1,2 %. Depuis 2016, les prix des logements en propriété ont augmenté de plus de 40 %, alors que les salaires n'ont augmenté que d'environ 8 % sur la même période. La baisse de l'accessibilité financière devrait freiner à la fois la demande et la disposition à payer. «De plus, la légère hausse du chômage attendue pour les prochains trimestres pourrait encore renforcer la réticence des acheteurs potentiels», écrit Wüest Partner.

Hausse des loyers modérée en moyenne nationale

Pour les loyers, Wüest Partner s'attend également à un ralentissement de la dynamique. Et ce, même si l'offre devrait rester très limitée en 2026. Certes, il faut s'attendre à ce que de nouveaux logements arrivent progressivement sur le marché, en s'appuyant sur le nombre accru de permis de construire en 2024 et 2025. «En même temps, l'activité de construction reste fragile, comme l'illustre le recul des demandes de permis de construire vers la fin 2025». D'autre part, le recul des loyers existants suite à la baisse du taux d'intérêt de référence hypothécaire a également un effet modérateur indirect sur les loyers proposés en 2026. Deuxièmement, le ralentissement de la croissance de l'emploi, déjà mentionné, entraîne un ralentissement de l'immigration. «Troisièmement, la propriété du logement gagne en attractivité par rapport à la location, ce qui pourrait déplacer une partie de la demande du marché de la location vers celui de la propriété», peut-on lire. Dans l'ensemble, Wüest Partner prévoit pour 2026 une hausse modérée des loyers proposés de 0,7 % en moyenne au niveau national. Selon les prévisions, cette hausse ne serait que de 0,3% en Suisse romande, certaines régions continuant à y bénéficier d'une offre comparativement plus élevée. En revanche, en Suisse centrale, qui se caractérise par une pénurie d'offre particulièrement marquée, les loyers proposés pourraient augmenter jusqu'à 1,1 %.