Rétrospective 104e Rencontre suisse de l'immobilier

Le modérateur John Davidson a ouvert la manifestation en esquissant le paradoxe de la situation de départ : alors que les taux hypothécaires ont tendance à baisser et que même les emprunts fédéraux à cinq ans ont un rendement négatif, de nombreux acteurs du marché immobilier ressentent un net stress lié au financement. "L'acheteur final est en fait là, mais c'est du côté du financement que ça coince", a déclaré Davidson. Des titres tels que "Le marché hypothécaire est-il menacé d'un resserrement du crédit ?" illustrent l'actualité du sujet.

Réduire les grandes banques

Chiffres à l'appui, il a montré que la croissance des prêts hypothécaires était certes encore positive, avec environ 2,4 %, mais qu'elle était inférieure à la moyenne à long terme. Un déséquilibre est surtout visible dans la répartition de la croissance des crédits : Alors que les grandes banques comme l'UBS ont réduit leur volume d'hypothèques après le rachat du Credit Suisse, les banques cantonales, les banques Raiffeisen et surtout les caisses de pension ont augmenté - à un faible niveau.

Davidson a souligné la domination des banques sur le marché hypothécaire suisse et a comparé le marché américain, où les banques n'assurent plus qu'environ 30 % des financements de logements, à un modèle de pensée. Cela soulève la question de savoir si des formes de financement alternatives telles que les fonds de dette vont gagner en importance en Suisse également. C'est sur cette perspective qu'il a passé le relais aux intervenants chargés d'éclairer le problème du point de vue de la réglementation bancaire, des financeurs alternatifs et des promoteurs.

Bâle III, principal moteur du resserrement du crédit

Adrian Wenger, partenaire chez VZ Vermögenszentrum, a identifié trois raisons principales à cette situation tendue. Outre la fusion d'UBS et de CS et l'augmentation du volant de sécurité anticyclique par la BNS, le facteur décisif est la mise en œuvre de Bâle III. Cette réglementation, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2025, modifie fondamentalement les exigences en matière de fonds propres pour les banques.

Wenger a expliqué les nouveaux facteurs de pondération complexes. Le changement massif se manifeste dans les financements de construction pour les objets de rendement : Alors que jusqu'à présent, le facteur de pondération était de 35 %, les crédits avec un nantissement de plus de 70 % doivent désormais être couverts par un facteur de 150 %. Cela quadruple pratiquement les fonds propres que la banque doit déposer pour un tel financement. "Cela a bien sûr une influence sur la marge", a souligné Wenger. Pour atteindre le rendement des fonds propres exigé, les marges sur les crédits à la construction devraient augmenter massivement.

Il a identifié les bénéficiaires de cette évolution comme étant les propriétaires privés avec un faible taux d'endettement qui construisent pour leurs propres besoins. Pour eux, les exigences en matière de fonds propres diminuent, ce qui en fait un nouveau groupe cible très convoité par les banques. Pour les promoteurs, en revanche, l'offre se fait plus rare et plus chère. Sa conclusion : les banques se trouvent encore dans une phase d'orientation, ce qui conduira dans les années à venir à un octroi de crédit restrictif, en particulier pour les prêts supérieurs à 60 %.

Les fonds de dette, une alternative flexible

Kevin Hinder, CEO de Property One, a présenté les fonds de dette comme une solution possible au déficit de financement qui s'est créé. Il a mis en lumière le marché des hypothèques de second rang, qui est certes encore petit, mais en forte croissance. Selon lui, ces financeurs alternatifs ne sont pas liés aux règles de viabilité rigides ou aux modèles d'évaluation des banques.

Selon Hinder, les avantages pour les emprunteurs sont la flexibilité et la rapidité. Les fonds de dette pourraient financer des projets avant même que le permis de construire ne soit délivré ou en l'absence d'un état locatif complet, permettant ainsi aux développeurs de saisir les opportunités du marché. Il a montré, à l'aide d'exemples pratiques, comment les détenteurs de stocks peuvent se développer grâce à des crédits de rang inférieur, comment les développeurs peuvent combler le temps nécessaire à l'obtention du crédit de construction (financement de pont) ou comment les acheteurs peuvent s'assurer un avantage dans le processus d'enchère grâce à une promesse de financement rapide.

Hinder a souligné la forte demande, qui est encore stimulée par Bâle III. Avec un taux de défaillance nul, cette classe d'actifs est également un complément attractif pour les investisseurs institutionnels, garanti par l'immobilier et présentant une faible corrélation avec les autres actifs.

La perspective pratique d'un développeur

Stefan Gabriel, président de la direction de Fortimo, a présenté la réalité du point de vue d'un grand promoteur familial. Bien que son entreprise soit financièrement solide, avec un ratio de fonds propres de 40 %, on ressent clairement le changement de la situation de financement.

Il a confirmé les défis décrits par Wenger : Les exigences en matière de fonds propres augmentent, ce qui limite les liquidités. Le financement de gros volumes de projets (à partir de 50 millions de francs) est notamment devenu extrêmement difficile, car les banques craignent les gros risques. Un autre point critique serait l'augmentation massive des taux de pré-vente pour les propriétés par étage, exigés par les banques avant le début des travaux. "Une exigence de 50 % de quota de vente avant le début de la construction n'est pas réaliste", a déclaré Gabriel.

En outre, il a observé que les banques faisaient de plus en plus d'opérations supplémentaires, comme des opérations sur devises ou des placements à terme fixe, une condition pour l'octroi d'un crédit. Comme stratégie de survie, il a cité la diversification via de nombreux partenaires bancaires, y compris des instituts étrangers, ainsi qu'une acquisition très disciplinée. Les financements subordonnés sont certes une option, mais en raison de leurs coûts élevés, c'est une option que l'on essaie d'éviter autant que possible et que l'on a pu utiliser jusqu'à présent d'autres options, a-t-il ajouté.

Normalisation après l'abondance

Lors de la table ronde finale, Zoltan Szelyes de Macro Real Estate a relativisé la notion de "credit crunch". Il a parlé d'une "normalisation" après des années d'abondance de capitaux, durant lesquelles des marges de 40 points de base étaient courantes. "A l'étranger, je n'ai jamais eu des marges aussi basses", a déclaré Szelyes. Le marché se différencie fortement : le financement de logements à usage personnel et de bons immeubles de rapport dans le secteur résidentiel reste possible, même si les marges sont plus élevées, de l'ordre de 80 points de base. Le véritable stress de financement se concentre sur le secteur commercial et en particulier sur les développements de projets, comme l'ont décrit les orateurs précédents.

La lumière au bout du tunnel n'a pas encore été aperçue dans le domaine du resserrement du crédit, était-on d'accord. Certains développeurs et emprunteurs pourraient se retrouver en difficulté, cela entraînera-t-il des réductions de prix si la poudre sèche s'évapore du côté des capitaux propres ? D'autres discussions suivront.....