Rétrospective 107e Rencontre suisse de l'immobilier
Catastrophes naturelles et dommages climatiques : des risques sous-estimés dans le portefeuille ? Tel était le titre de la 107e édition des Entretiens suisses de l'immobilier, qui s'est tenue à l'hôtel Marriott de Zurich.
Il est incontestable que le changement climatique est en cours - mais la gravité des dommages économiques pour les portefeuilles immobiliers dépend fortement des prévisions et des modèles locaux. Lors du 107e Schweizer Immobiliengespräch, organisé par Galledia Fachmedien en collaboration avec la chambre d'évaluation SVIT, quatre experts ont mis en lumière la manière dont le secteur doit se préparer à un avenir «plus chaud». Sous la modération du professeur Christian Kraft, il est apparu clairement qu'outre la réduction des émissions de CO₂ (mitigation), l'adaptation aux conséquences climatiques inévitables (adaptation) devient un facteur de valeur décisif.
Modélisation globale des risques et surprises locales
Roger Baumann, COO et Head Product Development Global Real Estate chez Zurich Insurance Group, a donné un aperçu de la stratégie d'un gestionnaire d'actifs global. La Zurich suit un processus structuré afin de mettre en place une résilience climatique pour ses 25 milliards de dollars d'actifs sous gestion. Dans ce cadre, les risques sont d'abord identifiés et priorisés au niveau du portefeuille, avant que des mesures ne soient examinées pour les objets particulièrement exposés. Intéressant pour le marché suisse : alors que la sécheresse et les ouragans dominent à l'échelle mondiale, la Zurich a identifié dans son portefeuille national, outre les inondations, surtout le vent et la grêle comme des foyers de danger croissants - un risque que de nombreux propriétaires sous-estiment encore.
Les vagues de chaleur, un danger insidieux pour la valeur du marché
Jacqueline Schweizer, associée chez Wüest Partner, a présenté des données empiriques sur les effets sur le marché des transactions. Alors que les dangers naturels tels que les inondations ou les avalanches entraînent déjà des baisses de prix statistiquement significatives allant jusqu'à 5 pour cent (nettement plus pour les laves torrentielles), un autre phénomène attire l'attention : la chaleur. Les scénarios climatiques prévoient pour des villes comme Zurich une augmentation drastique des nuits tropicales - des nuits où la température dépasse constamment les 20 degrés. Ce phénomène n'est pas couvert par l'assurance immobilière obligatoire, car il s'agit d'un événement continu et non soudain. Schweizer a mis en garde : «Ce ne sont pas ceux qui ont aujourd'hui les meilleurs bâtiments qui réussiront, mais ceux qui font appel aux données, aux modèles et aux outils d'aide à la décision pour gérer activement cette incertitude». Les coûts consécutifs ainsi qu'une baisse d'attractivité pour les locataires sont de plus en plus pris en compte dans les évaluations.
Exemple pratique «Baarermatte»
David Guthörl, responsable de la durabilité du groupe Allreal, a montré comment l'adaptation se présente concrètement dans le développement de projets. Il a démontré des approches visionnaires à l'aide du projet pionnier «Baarermatte» à Baar : Le site est conçu selon une modélisation climatique, les arbres existants sont déplacés à grands frais afin de garantir une ombre immédiate et les bâtiments sont en partie posés sur des piliers afin de permettre les flux d'air froid et l'écoulement de l'eau en cas de fortes pluies. Guthörl a plaidé pour que les simulations climatiques (vent, ensoleillement, îlots de chaleur) soient intégrées dès les premières phases du développement du site et des concours. C'est la seule façon d'éviter des erreurs de planification coûteuses et de garantir la qualité de séjour.
Les stranded assets et le rôle de l'assurance
Jan Eckert, CEO de JLL Suisse, a bouclé la boucle avec la perspective du marché des capitaux. Il a identifié trois niveaux de préoccupation : le niveau des transactions, le niveau du portefeuille et l'assurabilité. Ce dernier est particulièrement préoccupant : sur certains marchés, les primes augmentent déjà massivement ou des couvertures sont refusées. Un bâtiment qui n'est plus assurable devient illiquide - un «stranded asset» classique. A cela s'ajoute la pression réglementaire exercée par la taxonomie de l'UE et les normes de reporting comme IFRS S2, qui exigent la transparence sur les risques climatiques.
Conclusion : agir malgré l'incertitude
Lors de la discussion finale, les intervenants se sont accordés à dire que la Suisse est privilégiée grâce à des assurances immobilières solidaires et à une bonne infrastructure. À Zurich, par exemple, la galerie de décharge de la Sihl permet de réduire le risque d'inondation. Toutefois, les propriétaires ne doivent pas se reposer sur leurs lauriers. L'état des données du portefeuille est particulièrement important. «La collecte et la mise en place d'informations sont essentielles pour identifier les risques et pouvoir les contrer à temps», a résumé le modérateur Christian Kraft.
