UBS Sima: Bauprojekte treiben die Erträge
Der grösste kotierte Schweizer Immobilienfonds steigert seine Mietzinseinnahmen um 3,1 % und wertet das Portfolio um rund 550 Mio. CHF auf. Im Dezember trennte sich der Fonds vom Hotel Kameha Grand in Opfikon.
Mietzinseinnahmen von 457,6 Mio. CHF weist UBS Sima im Geschäftsjahr 2025 aus, ein Plus von 13,8 Mio. CHF gegenüber dem Vorjahr. Als Haupttreiber nennt die Fondsleitung die Einwertung grosser Bauprojekte – allen voran «Younic» in Dübendorf (ZH), das Alterszentrum «Birsgarten» in Reinach (BL) und der Neubau an der Anna-Heer-Strasse in Zürich. Der Wohnanteil am Gesamtertrag liegt mittlerweile bei 56,8 %.
Die Mietzinsausfallrate stieg leicht von 3,5 % auf 3,7 %, bleibt aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Im Wohnportfolio liegt sie bei lediglich 2,0 %. Eine nennenswerte Zunahme zeigt sich dagegen bei einzelnen kommerziellen Objekten. In der Sägereistrasse 10 in Glattbrugg stieg der Leerstand von 52,5 % auf 66,8 %, die Neuhofstrasse 11 in Reinach (BL) verschlechterte sich von 42,8 % auf 51,3 %. Das Center Mundaun in Ilanz steht mit 98,3 % Ausfallrate praktisch unverändert leer. Gegenläufig entwickelte sich die Moosbruggstrasse 1, 3 in St. Gallen, wo die Ausfallrate von 42,8 % auf 17,3 % sank.
Neue Wohnungen, höhere Verkehrswerte
Das Portfoliovolumen wuchs um 4,5 % auf 12,72 Mrd. CHF. Wüest Partner als Schätzungsexpertin beziffert den durchschnittlichen Diskontierungssatz auf 2,66 % (Vj.: 2,72 %). Der Anteil der Wohnbauten am Portfoliowert stieg von 50,9 % auf 54,9 %, wobei ein Teil des Anstiegs auf eine Harmonisierung der Objektkategorien zurückgeht: Alters-, Studenten- und Kurzzeitwohnen werden neu den Wohnbauten zugerechnet.
Das Projekt «Younic» in Dübendorf (ZH) umfasst 228 Mietwohnungen und rund 400 qm Gewerbefläche, bei einem Investitionsvolumen von 201 Mio. CHF und einem jährlichen Mietertrag von 6,6 Mio. CHF. Der Vermietungsstand liegt bei über 99 %. In Reinach (BL) wurde das Alterszentrum «Birsgarten» mit 88 Pflegezimmern und 52 Alterswohnungen fertiggestellt und per 1. Dezember an Senevita als Betreiberin übergeben; der 15-jährige Mietvertrag bringt ab dem dritten Betriebsjahr 3,0 Mio. CHF pro Jahr. An der Anna-Heer-Strasse in Zürich entstanden 83 Wohnungen in Holz-Hybridbauweise mit einem Investitionsvolumen von 41 Mio. CHF und Mieteinnahmen von 3,2 Mio. CHF bei einem Vermietungsstand von über 97 %.
Nettoertrag und Gesamterfolg legen zu
Der Nettoertrag stieg von 220,4 Mio. auf 253,5 Mio. CHF, was einer Ebit-Marge von 71,9 % entspricht (Vj.: 68,8 %). Die Verbesserung geht zu einem erheblichen Teil auf die Senkung der Verwaltungsgebühr zurück, die per 1. Januar auf einheitlich 0,54 % des Gesamtfondsvermögens festgelegt wurde. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TER) sank dadurch auf 0,67 % (Vj.: 0,77 %). Auf der anderen Seite stiegen die Steuern und Abgaben um rund 10 Mio. auf 30,8 Mio. CHF, was die Fondsleitung mit gesenkten steuerlich anerkannten Zinssätzen der Eidgenössischen Steuerverwaltung und den Folgen für die Immobiliengesellschaften des Fonds erklärt. Für Sanierungen wurden 105,5 Mio. CHF aufgewendet.
Nicht realisierte Kapitalgewinne von 346,5 Mio. CHF stehen realisierten Kapitalverlusten von 6,5 Mio. CHF gegenüber. Nach Abzug der höheren geschätzten Liquidationssteuern von 104,7 Mio. CHF resultiert ein Gesamterfolg von 488,8 Mio. CHF (Vj.: 370,0 Mio.). Die Ausschüttung bleibt bei 3,25 CHF pro Anteil, was bei einer Ausschüttungsquote von 98,8 % einer Rendite von 2,0 % entspricht. Die Anlagerendite beträgt 6,2 % (Vj.: 5,3 %).
Kapitalerhöhung und tiefere Verschuldung
Im Mai schloss der Fonds eine Kapitalerhöhung über rund 350 Mio. CHF ab. Die Mittel werden für Bauprojekte und zur Reduktion des Fremdkapitals eingesetzt. Die Fremdfinanzierungsquote sank von 25,7 % auf 23,4 %. An der Börse legte der Kurs von 152,50 CHF auf 158,80 CHF zu, was einer Performance von 7,8 % entspricht. Der Vergleichsindex SXI Real Estate Funds TR erzielte im selben Zeitraum 10,6 %.
Im Ausblick verweist die Fondsleitung auf das Programm «Turicum», mit dem das bauliche Potenzial in der Stadt Zürich gehoben werden soll. Insgesamt beziffert sie das innere Wachstumspotenzial des Portfolios auf über 3 Mrd. CHF, wovon 1,2 Mrd. CHF mittelfristig realisierbar seien.
Verkäufe
Opfikon, Dufaux-Strasse 1 (Kameha Grand Zürich, Hotel), per 19. Dezember. Im Halbjahresbericht wurden der Verkehrswert des 2015 erworbenen Objekts mit 77,0 Mio. und die Gestehungskosten mit 120,9 Mio. CHF angegeben.
Käufe
Ein Arrondierungskauf an der Carl-Spitteler-Strasse 6–24 in Zürich (Wohnbauten) wurde per 3. März verzeichnet. (aw)
