Rückblick 108. Schweizer Immobiliengespräch

«Alternativen zum Schweizer Wohnungsmarkt» – so der Titel des 108. Schweizer Immobiliengesprächs, das vor dicht besetzten Rängen im Zürcher Metropol stattfand. Moderator John Davidson von der Hochschule Luzern legte zur Eröffnung die Zahlen auf den Tisch: Zwischen 23 und 25 % beträgt die Immobilienallokation der Schweizer Pensionskassen – ein international konkurrenzloser Wert -, und diese Mittel sind vor allem in Schweizer Mehrfamilienhäuser in den grossen Zentren investiert. Und der Appetit bleibt: Laut einer HSLU-Studie wollen die Kassen ihren Anteil an Schweizer Wohnimmobilien weiter ausbauen, ihre Renditeerwartung für direkt gehaltene Schweizer Wohnimmobilien liegt bei 3,2 % Total Return. Währenddessen wurden im Jahr 2025 in der Schweiz Kapitalerhöhungen im Volumen von 9,2 Mrd. CHF durchgeführt – ein Plus von fast 88 % gegenüber dem Vorjahr. Das viele Kapital treibt die Preise an – der Median der Diskontsätze bei Mehrfamilienhäusern liegt wieder deutlich unter 2%. Wie aber könnte Diversifikation aussehen? Vier Referenten gaben Antworten aus unterschiedlichen Blickwinkeln.

Wachstumsmarkt Datencenter

Roger Süess, CEO von Green Datacenter und Präsident der Schweizerischen Datacenter Association, eröffnete mit einem Blick auf einen Markt, der rasant wächst. Green, 1995 gegründet und seit 2025 Teil des IFM Global Infrastructure Fund, betreibt neun Rechenzentren an vier Schweizer Standorten und expandiert nach Europa – als erstes Ziel Frankfurt. Rund 120 kommerzielle Rechenzentren gibt es in der Schweiz – weltweit Platz 17. Die installierte Kapazität wird auf etwa 250 Megawatt geschätzt; in den nächsten acht bis neun Jahren soll rund 1 Gigawatt hinzukommen. Zum Vergleich: Frankfurt allein baut pro Jahr 1 Gigawatt zu. Die Standortlogik erinnere an Immobilien: «Location, Location, Location – nur dass es nicht die Seesicht ist, sondern das verfügbare Grundstück und der Stromanschluss.» Technisch verändert Künstliche Intelligenz die Spielregeln: Während ein herkömmlicher Serverschrank rund 6 Kilowatt verbraucht, sind es bei AI-Installationen heute 50, perspektivisch bis zu 1 Megawatt pro Rack. Das eigentliche Gebäude macht nur rund ein Viertel der Investitionskosten aus, drei Viertel entfallen auf die Technik. Die Renditen bewegen sich je zwischen 6 und 8% für die reine Gebäudehülle und höheren Werten einschliesslich Betrieb. Nachhaltigkeit und Geschäftsmodell seien dabei kein Widerspruch: Die Abwärme von Green-Rechenzentren speise bereits Fernwärmenetze und versorge Gemeinden mit Energie.

Gewerbliche Nischen im Aufwind

David Schoch, Head of Research & Consulting bei CBRE Schweiz, weitete den Blick auf das gewerbliche Spektrum. 37% der im Rekordjahr 2025 eingesammelten Kapitalerhöhungen waren für gewerbliche Immobilienprodukte bestimmt – ein Höchstwert, der eng mit dem tiefen Zinsniveau korreliert. Die Netto-Cashflow-Renditen bei gewerbliche Nischen wie Logistik und Leichtindustrie liegen rund 200 Basispunkte über dem Wohnsegment liegen. Leerstände bei Logistik, High-Street-Retail und Leichtindustrie betragen in der Schweiz zwischen 2 und 3 % – weit unter dem europäischen Durchschnitt. Langfristig vermietete Logistikobjekte oder Supermärkte mit Mietverträgen an bonitätsstarke Gegenparteien böten Core-nahe Stabilität bei höherer Rendite. Allerdings brauche es Fachwissen und Geduld, denn die Marktgrösse mancher Nischen sei begrenzt. Auf der Pro-Seite gewerblicher Anlagen stehe zudem, dass dort politische und planungsrechtliche Hürden kaum eine Rolle spielten – anders als im Wohnsegment, wo etwa die Zürcher Wohnschutzinitiative, über die am 14. Juni abgestimmt wird, Investoren verunsichere.

Alternative Infrastruktur

Marc Wicki, CEO und Gründer von SFP Infrastructure Partners, beleuchtete Berührungspunkte und Unterschiede von Infrastruktur und Immobilien. Die durchschnittliche Infrastrukturallokation Schweizer Pensionskassen liege bei lediglich 2,8 % – bei einer gesetzlichen Limite von 10 %. Anders als bei Immobilien wollten die Kassen hier breit diversifizieren, geografisch wie sektoriell. Wicki warnte vor typischen Anfängerfehlern: monothematische Investments etwa nur in Erneuerbare, zu enger Fokus auf die Schweiz, wo der Markt viel zu klein sei, und die Unterschätzung der «J-Kurve», also der Phase, in der Kosten anfallen, aber noch keine Erträge fliessen. Als Ausweg empfahl er den Sekundärmarktansatz: den Erwerb von Anteilen an bestehenden Fonds mit reifen Assets, der verkürzte Kapitalbindung, sofortige Diversifikation und frühe Ausschüttungen biete. Am Beispiel eines europäischen Portfolios aus Mautstrassen, Häfen und Sozialinfrastruktur mit
einer Zielrendite von 9,5% illustrierte Wicki das Potenzial.

«Fangen Sie mal an»

Martin Hammele, Präsident des Vereins Innovation Zweite Säule, richtete einen Appell an seine Kollegen: Sie sollten sich endlich mit Auslandsimmobilien befassen. Das Risiko-Rendite-Verhältnis in der Schweiz verschlechtere sich laufend. Bei Aktien, Bonds und Infrastruktur sei globale Diversifikation selbstverständlich – nur bei Immobilien herrsche eine «bequeme Haltung». Hammele plädierte dafür, klein anzufangen und sich schrittweise in Märkte wie Kanada, Skandinavien oder Australien vorzuarbeiten – stets mit Partnern vor Ort. Auch ESG bezeichnete er als «Risiko, das lauert»: Irgendwann würden die nötigen Investitionen die Rendite für Jahre auffressen.