SFP: Immobilienfonds steigern den Gesamterfolg
Deutliches Wachstum zeigen die SFP-Fonds für Retail und Wohnen, während beim Commercial-Fund der Jahresverlauf von Konsolidierung geprägt war.
Alle drei Immobilienfonds der Swiss Finance & Property Funds AG haben 2025 den Gesamterfolg steigern und die Leerstände senken können. Der Wohn- und der Retail-Fonds wachsen durch umfangreiche Zukäufe und Kapitalerhöhungen, während der Commercial Properties Fund sein Portfolio durch Verkäufe bereinigt hat und operativ stabil bleibt.
SF Retail Properties Fund
Der Retail-Fonds hat im Geschäftsjahr 2025 einen Wachstumsschub erfahren. Die Mietzinseinnahmen stiegen um 16 % auf 53,5 Mio. CHF (Vj.: 46,1 Mio.), wobei ein wesentlicher Teil auf Zukäufe in der zweiten Jahreshälfte zurückgeht. Insgesamt kamen 18 Liegenschaften hinzu: Per Oktober wurde ein Retail-Komplex in Weinfelden (TG) an der Walkestrasse für 30,0 Mio. CHF erworben, zu dessen Mietern unter anderem Müller Drogerie, Fressnapf, Dosenbach, C&A und Fust gehören. Im Dezember folgte mit Mitteln aus der vollständig gezeichneten Kapitalerhöhung vom November (brutto 124 Mio. CHF) der Erwerb eines 17-Objekte-Portfolios, das rückwirkend per August übernommen wurde und einen jährlichen Soll-Ertrag von rund 5,7 Mio. CHF generiert. Die 17 Liegenschaften stammen aus der übernommenen PF Retail AG.
Das Fonds-Portfolio umfasst per Stichtag 105 Liegenschaften (Vj.: 87) mit einem Marktwert von 1,2 Mrd. CHF. Bereinigt um die Zukäufe stieg der Marktwert um 32,3 Mio. CHF oder 3,2 %, wobei nach Investitionen eine Nettowertänderung auf dem Bestand von 1,35 % resultierte.
Die Leerstandsquote sank auf einen neuen Tiefstwert von 4,50 % (Vj.: 4,82 %). Wesentliche Leerstände in Schiers (GR), Regensdorf (ZH) und Bioggio (TI) – zusammen rund 2.630 qm – konnten abgebaut werden. In Bioggio mietete JYSK rund 1.000 qm Verkaufsfläche, womit das Centro Bioggio bei den Ladenflächen vollvermietet ist. In Regensdorf (ZH) schloss 4myBaby einen Mietvertrag über 891 qm bis 2032 ab. In Frauenfeld (TG) wurde eine rund 730 qm grosse Fläche für zehn Jahre an einen Fitnessbetreiber vermietet. Der grösste Einzelleerstand befindet sich in Volketswil (ZH), wo nach dem ordentlichen Vertragsende der Generalmiete von Media Markt das Objekt auf vier Retail-Flächen aufgeteilt wird – mit Media Markt, Clever Fit und Otto’s als neuen Ankermietern.
Der Nettoertrag stieg um 20 % auf 38,1 Mio. CHF (Vj.: 31,8 Mio.). Unter Einschluss nicht realisierter Aufwertungen von 6,5 Mio. CHF ergibt sich ein Gesamterfolg von 44,6 Mio. CHF (Vj.: 36,7 Mio.). Die Ausschüttung wird auf 4,40 CHF pro Anteil leicht erhöht (Vj.: 4,35). Die Performance lag bei 9,16 % und damit knapp unter dem SWIIT-Index von 10,62 %.
SF Commercial Properties Fund
Der auf Gewerbe- und Logistikflächen fokussierte Fonds hat sich 2025 konsolidiert. Zwei Liegenschaften in Staad (SG) und Meisterschwanden (AG) wurden im April für insgesamt 14,1 Mio. CHF verkauft – nach Angaben der Fondsleitung wegen möglicher Mietausfallrisiken und anstehendem Investitionsbedarf. Zugekauft wurde nichts, sodass das Portfolio von 16 auf 14 Liegenschaften mit einem Marktwert von 263,3 Mio. CHF schrumpfte (Vj.: 278,2 Mio.). Bereinigt um die Verkäufe (like for like) resultierte allerdings eine Wertsteigerung von 2,5 Mio. CHF oder knapp 1 %, getrieben vor allem durch Vermietungserfolge in Spreitenbach (AG) und Buchs (AG), die negative Bewertungseffekte in der Südschweiz überkompensieren konnten.
Die Mietzinseinnahmen gingen verkaufsbedingt um 5,2 % auf 15,3 Mio. CHF zurück (Vj.: 16,1 Mio.). Like for like trugen Indexanpassungen und Neuvermietungen rund 0,27 Mio. CHF bei. Die Leerstandsquote per Stichtag sank auf 5,90 % (Vj.: 6,76 %), wobei neue Leerstände in Möhlin (AG) und Castione (TI) die Fortschritte teilweise bremsten. Insgesamt konnten 18.374 qm neu vermietet oder verlängert werden, darunter Neuvermietungen in Spreitenbach (1.840 qm) und eine umfangreiche Vertragsverlängerung in Buchs über 10.047 qm. Der WAULT liegt bei 3,94 Jahren (Vj.: 4,59).
Der Nettoertrag blieb mit 9,9 Mio. CHF nahezu stabil (Vj.: 10,0 Mio.). Pro Anteil ergibt sich ein Nettoertrag von 4,31 CHF, der die unveränderte Ausschüttung von 4,25 CHF pro Anteil deckt. Aus den Verkäufen resultierten realisierte Kapitalverluste von 9,3 Mio. CHF, die durch nicht realisierte Aufwertungen von 6,9 Mio. CHF teilweise kompensiert wurden, sodass ein Gesamterfolg von 7,5 Mio. CHF erzielt wurde (Vj.: 7,0 Mio.). Die Performance lag bei 9,09 %, die Ausschüttungsrendite bei 4,86 %. Erstmals seit Längerem notierte der Fonds zum Jahresende wieder mit einem – wenn auch schmalen – Agio von 1,96 % (Vj.: Disagio von 2,77 %). Ab April 2026 senkt die Fondsleitung die Management-Fee auf 0,60 % (bisher 0,65 %) des Gesamtanlagevermögens.
SF Sustainable Property Fund
Der grösste der drei Fonds verzeichnete im Geschäftsjahr eine Performance von 19,66 %, die deutlich über dem SWIIT-Index lag. Der Börsenkurs kletterte um 15,8 % auf 149,40 CHF, das Agio weitete sich markant auf 24,02 % aus (Vj.: 8,74 %).
Die Mietzinseinnahmen stiegen um 5,7 % auf 55,3 Mio. CHF (Vj.: 52,3 Mio.). Die Soll-Nettomieten bei Vollvermietung wuchsen um 3,5 % auf 58,2 Mio. CHF, was die Fondsleitung hauptsächlich auf die Zukäufe zurückführt, während die Mietausfallrate von 6,90 % auf 4,79 % sank.
Durch zehn Akquisitionen zu Kaufpreisen von insgesamt 164,3 Mio. CHF wuchs das Portfolio auf 112 Liegenschaften (Vj.: 103) mit einem Marktwert von 1,6 Mrd. CHF. Die grösste Transaktion betraf die Neuentwicklung in Arnegg (SG) für 46,4 Mio. CHF – ein über zwei Jahre entwickeltes Wohnprojekt mit Gewerbeflächen. Weitere grössere Zukäufe waren eine Wohnliegenschaft in Liestal (BL) für 25,2 Mio. CHF, zwei Objekte in St. Gallen (SG) für zusammen 28,0 Mio. CHF sowie ein Wohnensemble in Widen (AG) für 16,8 Mio. CHF. Im Herbst folgten Ostermundigen (BE), Oftringen (AG), Sirnach (TG), Basel (BS) und Herzogenbuchsee (BE). Finanziert wurden die Zukäufe unter anderem durch eine Kapitalerhöhung im Umfang von 140,6 Mio. CHF.
Besonders auffällig ist die Entwicklung der Leerstandsquote: Sie sank per Stichtag von 4,74 % auf 2,31 % – also um mehr als die Hälfte. Neben den Vermietungserfolgen trugen auch die Desinvestitionen dazu bei: In Chiasso (TI) wurde die Liegenschaft Via Soldini 14 verkauft, in Dietlikon (ZH) ein Teilverkauf der Riedmühlestrasse 12 realisiert. Im Tessiner Teilportfolio konnten mehrere Objekte vollvermietet werden, so in Locarno, Pregassona und Lugano-Viganello. In Arnegg wurden bereits über 95 % der Wohnungen absorbiert, und beim Sanierungsprojekt «Stadtnest» in Basel waren 80 % der Wohnungen noch vor Fertigstellung wiedervermietet.
Der Nettoertrag stieg um 16 % auf 30,3 Mio. CHF (Vj.: 26,1 Mio.). Aus den Veräusserungen resultierten realisierte Kapitalverluste von 15,8 Mio. CHF. Dem standen nicht realisierte Aufwertungen von 32,1 Mio. CHF gegenüber (Vj.: minus 1,7 Mio.), sodass der Gesamterfolg mit 46,7 Mio. CHF fast das Dreifache des Vorjahres erreichte (Vj.: 17,0 Mio.). Die Ausschüttung bleibt unverändert bei 3,20 CHF pro Anteil.
In Lugano (TI) läuft die etappenweise Gesamterneuerung des «Quartier Ronchetto» mit 165 Wohnungen; das erste Gebäude konnte 2025 wieder bezogen werden, die Arbeiten dauern bis 2028. In Pregassona (TI) startet Anfang 2026 die Sanierung eines Hochhauses mit 95 Wohneinheiten.
