{"id":68104,"date":"2026-04-14T11:54:34","date_gmt":"2026-04-14T09:54:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=68104"},"modified":"2026-04-14T17:33:07","modified_gmt":"2026-04-14T15:33:07","slug":"rueckblick-108-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/allgemein\/2026-04-14\/rueckblick-108-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"Bilancio del 108\u00b0 Forum immobiliare svizzero"},"content":{"rendered":"
\"\"<\/a>
Il panel del 108\u00b0 Real Estate Talk sul palco del \u00abMetropol\u00bb di Zurigo (Foto: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abAlternative al mercato immobiliare svizzero\u00bb \u00e8 stato il titolo del 108\u00b0 Swiss Property Talk, che si \u00e8 svolto davanti a un pubblico gremito al Metropol di Zurigo. Il moderatore John Davidson dell'Universit\u00e0 di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha esposto le cifre in apertura: l'allocazione immobiliare dei fondi pensione svizzeri \u00e8 compresa tra 23 e 25 % - una cifra senza precedenti a livello internazionale - e questi fondi sono investiti principalmente in condomini svizzeri nei principali centri. E l'appetito rimane: Secondo uno studio dell'HSLU, i fondi vogliono aumentare ulteriormente la loro quota di immobili residenziali svizzeri e la loro aspettativa di rendimento per gli immobili residenziali svizzeri detenuti direttamente \u00e8 di 3,2 % di rendimento totale. Nel frattempo, nel 2025 in Svizzera sono stati effettuati aumenti di capitale per un totale di 9,2 miliardi di franchi svizzeri, con un incremento di quasi 88 % rispetto all'anno precedente. La grande quantit\u00e0 di capitale sta facendo salire i prezzi: il tasso di sconto mediano per i condomini \u00e8 di nuovo ben al di sotto del 2%. Ma come potrebbe essere la diversificazione? Quattro relatori hanno fornito risposte da prospettive diverse.<\/p>\n

\"\"<\/a>
Roger S\u00fcess (Immagine: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Mercato in crescita dei centri dati<\/h3>\n

Roger S\u00fcess, CEO di Green Datacenter e Presidente dell'Associazione Svizzera dei Datacenter, ha aperto i lavori dando uno sguardo a un mercato in rapida crescita. Green, fondata nel 1995 e parte dell'IFM Global Infrastructure Fund dal 2025, gestisce nove data center in quattro sedi svizzere e si sta espandendo in Europa, con Francoforte come prima destinazione. In Svizzera ci sono circa 120 data center commerciali - il 17\u00b0 al mondo - con una capacit\u00e0 installata stimata di circa 250 megawatt; si prevede l'aggiunta di circa 1 gigawatt nei prossimi otto-nove anni. A titolo di confronto, la sola Francoforte sta aggiungendo 1 gigawatt all'anno. La logica di localizzazione ricorda quella immobiliare: \u00abPosizione, posizione, posizione - tranne che non si tratta della vista sul lago, ma del terreno disponibile e della connessione elettrica\u00bb. In termini tecnici, l'intelligenza artificiale sta cambiando le regole del gioco: Mentre un rack di server convenzionale consuma circa 6 kilowatt, le installazioni di intelligenza artificiale oggi ne consumano 50 e in futuro fino a 1 megawatt per rack. L'edificio vero e proprio rappresenta solo un quarto dei costi di investimento, mentre la tecnologia ne rappresenta tre quarti. I rendimenti variano da 6 a 8% per il solo involucro dell'edificio e valori pi\u00f9 elevati se si include il funzionamento. Sostenibilit\u00e0 e modello di business non sono in contraddizione: il calore di scarto dei data center ecologici alimenta gi\u00e0 le reti di teleriscaldamento e fornisce energia alle comunit\u00e0.<\/p>\n

\"\"<\/a>
David Schoch (Immagine: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Nicchie commerciali in crescita<\/h3>\n

David Schoch, Head of Research & Consulting di CBRE Switzerland, ha allargato lo sguardo allo spettro commerciale. 37% degli aumenti di capitale raccolti nell'anno record 2025 sono stati destinati a prodotti immobiliari commerciali, una cifra record strettamente correlata al basso livello dei tassi di interesse. I rendimenti netti dei flussi di cassa in nicchie commerciali come la logistica e l'industria leggera sono di circa 200 punti base superiori al segmento residenziale. I tassi di sfitto per la logistica, il commercio al dettaglio e l'industria leggera in Svizzera sono compresi tra il 2 e il 3 %, ben al di sotto della media europea. Gli immobili logistici o i supermercati affittati a lungo termine, con contratti di locazione stipulati con controparti con un solido rating creditizio, offrono una stabilit\u00e0 quasi fondamentale con rendimenti pi\u00f9 elevati. Tuttavia, sono necessarie competenza e pazienza, poich\u00e9 le dimensioni del mercato di alcune nicchie sono limitate. Un altro aspetto positivo degli investimenti commerciali \u00e8 che gli ostacoli politici e di pianificazione non giocano quasi alcun ruolo, a differenza del segmento residenziale, dove l'iniziativa sulla protezione degli alloggi di Zurigo, che sar\u00e0 votata il 14 giugno, sta turbando gli investitori.<\/p>\n

\"\"<\/a>
Marc Wicki (Immagine: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Infrastrutture alternative<\/h3>\n

Marc Wicki, CEO e fondatore di SFP Infrastructure Partners, ha evidenziato i punti di contatto e le differenze tra infrastrutture e propriet\u00e0. L'allocazione infrastrutturale media dei fondi pensione svizzeri \u00e8 di soli 2,8 % - con un limite legale di 10 %. A differenza dell'immobiliare, in questo caso i fondi vogliono diversificare ampiamente, sia a livello geografico che settoriale. Wicki ha messo in guardia dai tipici errori da principiante: investimenti monotematici solo nelle energie rinnovabili, ad esempio, un'attenzione troppo ristretta alla Svizzera, dove il mercato \u00e8 troppo piccolo, e la sottovalutazione della \u00abcurva J\u00bb, ossia la fase in cui si sostengono i costi ma non si generano ancora i ricavi. Come via d'uscita, ha raccomandato l'approccio del mercato secondario: l'acquisizione di quote di fondi esistenti con attivit\u00e0 mature, che offre un impegno di capitale pi\u00f9 breve, una diversificazione immediata e distribuzioni anticipate. Utilizzando l'esempio di un portafoglio europeo di strade a pedaggio, porti e infrastrutture sociali con
\nWicki ha illustrato il potenziale con un rendimento target di 9,5%.<\/p>\n

\"\"<\/a>
Martin Hammele (Immagine: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abIniziare\u00bb<\/h3>\n

Martin Hammele, presidente dell'Associazione per l'Innovazione del Secondo Pilastro, ha lanciato un appello ai suoi colleghi: dovrebbero finalmente iniziare a guardare agli immobili all'estero. Il rapporto rischio\/rendimento in Svizzera \u00e8 in costante peggioramento, ha detto. La diversificazione globale \u00e8 ovvia per le azioni, le obbligazioni e le infrastrutture, ma \u00e8 solo con gli immobili che prevale un \u00abatteggiamento di comodo\u00bb. Hammele raccomanda di iniziare in piccolo e di entrare gradualmente in mercati come il Canada, la Scandinavia o l'Australia, sempre con partner locali. Ha inoltre descritto l'ESG come un \u00abrischio in agguato\u00bb: A un certo punto, gli investimenti necessari si consumerebbero per anni.<\/p>\n