{"id":57468,"date":"2024-06-10T07:40:57","date_gmt":"2024-06-10T05:40:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=57468"},"modified":"2024-08-20T15:05:01","modified_gmt":"2024-08-20T13:05:01","slug":"rueckblick-99-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/allgemein\/2024-06-10\/rueckblick-99-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"Bilancio del 99\u00b0 Forum immobiliare svizzero"},"content":{"rendered":"
\"Immobilienrisiken<\/a>
Il Prof. Dr. Markus Schmidinger (secondo da sinistra) ha moderato la tavola rotonda del 99\u00b0 Real Estate Talk (Foto: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Quel che \u00e8 certo \u00e8 che il mare \u00e8 diventato pi\u00f9 agitato e la gestione del rischio pi\u00f9 importante. Ci\u00f2 che non \u00e8 altrettanto certo \u00e8 cosa si pu\u00f2 imparare dal caso Signa - e per chi. Per molti operatori, il mondo dell'illustre signor Benko sembra essere molto lontano dalla loro realt\u00e0. In occasione del recente dibattito sulla propriet\u00e0 al \"Metropol\" di Zurigo, tuttavia, \u00e8 emersa pi\u00f9 volte la domanda inquietante se non siamo tutti un po' Benko. In ogni caso, \u00e8 emerso chiaramente che \u00e8 bene esaminare le apparenti certezze a intervalli regolari.<\/p>\n

Non esiste un'unica causa<\/h3>\n

Un oratore che ha attirato l'attenzione del plenum \u00e8 stato Georg J. Wohl. Il partner di Staiger Rechtsanw\u00e4lte AG \u00e8 considerato particolarmente esperto nel caso di Signa. Egli rappresenta gli interessi di un creditore in un procedimento in Svizzera, che coinvolge anche le propriet\u00e0 al dettaglio della societ\u00e0 insolvente. \u00c8 ovvio che non gli \u00e8 stato permesso di vuotare il sacco, ma quando il conduttore Markus Schmidinger gli ha chiesto cosa lo avesse sorpreso di pi\u00f9 in relazione a Signa, l'avvocato non ha mancato di rispondere. Il valore delle propriet\u00e0, ha detto. O, pi\u00f9 precisamente, lo sviluppo di questi valori in un breve lasso di tempo. L'azienda si era evidentemente cullata in un falso senso di sicurezza, ad esempio per quanto riguarda il comportamento di acquisto dei super-ricchi. Si pensava che una certa clientela avrebbe continuato ad avere il portafoglio libero quando altri avrebbero dovuto stringere la cinghia, e si credeva che certe localit\u00e0 con certi affittuari di negozi fossero immuni da sorprese negative. Col senno di poi non \u00e8 mai una sola causa a rivelarsi un errore, ha detto Wohl. Ci sono sempre diversi eventi che si sommano e, a un certo punto, si verifica la famosa goccia che fa traboccare il vaso.<\/p>\n

Sconosciuti noti<\/h3>\n

Se non si vogliono correre rischi, non si dovrebbe sviluppare una propriet\u00e0. Gli sviluppatori di progetti non hanno altra scelta se non quella di assumersi dei rischi, come ha giustamente osservato Schmidinger. Marco Tondel, Head of Development e Chief Sustainability Officer di Mobimo Management AG, ha usato una bella immagine per il mondo dello sviluppo di progetti: ha paragonato l'attivit\u00e0 a una giostra e alle montagne russe. Chiunque sviluppi un immobile \u00e8 inevitabilmente esposto a forze centrifughe. Tuttavia, pu\u00f2 scegliere se imbarcarsi su una comoda giostra girevole con posti a sedere fissi o su una giostra a catena un po' pi\u00f9 dinamica, o addirittura sulle montagne russe. Una giostra che gira intorno a un asse ha il vantaggio della prevedibilit\u00e0, ma questo significa anche che il divertimento, cio\u00e8 il ritorno sull'investimento, \u00e8 limitato. Sulle montagne russe, invece, la direzione delle forze che vi trascinano \u00e8 imprevedibile. Tondel ha avvertito che se i rischi iniziano a sfuggire al controllo, le montagne russe diventano rapidamente un treno fantasma.<\/p>\n

Gli sviluppatori non hanno la famigerata sfera di cristallo, ma possono usare ci\u00f2 che conoscono come guida. E questo significa anche, parafrasando Donald Rumsfeld, farsi un'idea di ci\u00f2 che non si pu\u00f2 prevedere. Tondel ha elencato i seguenti aspetti: la politica, le numerose obiezioni, la lunghezza del processo e i prezzi di costruzione. Ha sottolineato l'opportunit\u00e0 che un edificio grande come il suo offre: attenuare i rischi attraverso la diversificazione.<\/p>\n

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Marco Tondel (Immagine: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

C'\u00e8 sempre qualcosa da fare...<\/h3>\n

Il relatore successivo, Alfonso Tedeschi, ha posto l'accento su un punto leggermente diverso. Il Senior Portfolio Manager Real Estate di Helvetia ha parlato soprattutto di rischi difficili o impossibili da diversificare. Tuttavia, questo non significa che gli operatori del settore immobiliare siano impotenti in questi casi. Sul tema dei finanziamenti, ad esempio, Tedeschi ha riferito che negli ultimi tempi \u00e8 diventato utile confrontare le banche: non solo le offerte sono ormai disparate, ma uno stesso istituto pu\u00f2 anche offrire condizioni molto diverse nel tempo. Per quanto riguarda il rischio di valutazione, che sta diventando sempre pi\u00f9 virulento, il fund manager ha consigliato, tra l'altro, di elaborare tempestivamente un piano B per eventuali vendite e di porsi la domanda: quali immobili sono attualmente richiesti dal mercato? Per quanto riguarda l'ESG, uno dei suoi consigli \u00e8 stato quello di evitare il greenwashing, mantenere standard elevati e concentrarsi sulla trasparenza. Infine, per quanto riguarda il rischio di regolamentazione, che \"\u00e8 arrivato per restare\", ha raccomandato che in una citt\u00e0 come Zurigo, prima che arrivi un regime come quello di Basilea, si sfruttino le opportunit\u00e0 di riqualificazione.<\/p>\n

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Alfonso Tedeschi<\/figcaption><\/figure>\n

... e c'\u00e8 ancora qualcosa da salvare<\/h3>\n

Lungo la catena del valore immobiliare ci sono quindi molte opportunit\u00e0 per superare le forze centrifughe. E la serata ha riservato un'altra buona notizia: anche quando il bambino \u00e8 caduto nel pozzo, c'\u00e8 ancora molto che pu\u00f2 essere salvato. Questo \u00e8 stato il messaggio della presentazione di Wohl, che ha sottolineato in modo impressionante le opportunit\u00e0 offerte dal modello di moratoria per la ristrutturazione del debito - il \"Chapter 11\" svizzero, in vigore da dieci anni. La procedura di riorganizzazione ha ancora un'esistenza oscura, con un massimo di 150 casi di applicazione su 15.000 procedure fallimentari all'anno, ma sta guadagnando importanza. E a ragione, secondo Wohl. La moratoria per la ristrutturazione del debito consente una realizzazione \"dolce ed efficiente\" per i garanti. I vantaggi sono notevoli, soprattutto per quanto riguarda la propriet\u00e0: In molti casi, il modello consente di vendere gli immobili rapidamente e, grazie alla certezza del diritto, a prezzi pi\u00f9 elevati. Soprattutto, offre molti vantaggi anche ai locatori, che in questo modello hanno una posizione molto forte e spesso beneficiano delle loro propriet\u00e0 se la societ\u00e0 insolvente continua a operare.<\/p>\n

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Georg J. Wohl (Foto: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Anche se non c'\u00e8 ancora una risposta semplice alla domanda su cosa sia andato storto nel caso di Signa: Il messaggio pi\u00f9 importante \u00e8 un altro. Gestire i rischi immobiliari non \u00e8 un gioco d'azzardo, ma un duro lavoro.<\/p>\n