{"id":56299,"date":"2024-03-07T11:44:29","date_gmt":"2024-03-07T10:44:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=56299"},"modified":"2024-08-21T08:09:55","modified_gmt":"2024-08-21T06:09:55","slug":"rueckblick-96-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/allgemein\/2024-03-07\/rueckblick-96-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"Bilancio del 96\u00b0 Dialogo sulla Propriet\u00e0 Svizzera"},"content":{"rendered":"

\"hohe<\/a><\/p>\n

Con il titolo \"Alti tassi di interesse, alti costi\", gli \"Swiss Property Talks\" di quest'anno si sono concentrati sulla ristrutturazione. La trasformazione degli immobili esistenti sembra essere attualmente fiorente, a differenza delle nuove costruzioni. Lo dimostrano le cifre con cui il moderatore Christian Kraft dell'Universit\u00e0 di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha aperto la tavola rotonda sull'immobiliare: il numero di richieste di pianificazione per progetti di ristrutturazione \u00e8 aumentato costantemente negli ultimi anni e oggi \u00e8 superiore di 43% rispetto a dieci anni fa. Calcolato sulla base degli immobili esistenti, il tasso di ristrutturazione \u00e8 gi\u00e0 un impressionante 1,7%. Tuttavia, queste cifre non indicano necessariamente che tutto stia andando per il meglio nel settore delle ristrutturazioni. Il professor Kraft lo sottolinea: L'importo medio di costruzione \u00e8 diminuito sensibilmente e si stanno affrontando misure pi\u00f9 piccole. Non si pu\u00f2 escludere che una parte dell'intensa attivit\u00e0 di ristrutturazione sia anche azionistica e dovuta esclusivamente alla pressione normativa. C'\u00e8 anche una giungla quasi ingestibile di fondi.<\/p>\n

La sostenibilit\u00e0 come servizio<\/h3>\n

Molti proprietari di immobili sono sopraffatti quando si tratta di pianificare ristrutturazioni ad alta efficienza energetica. Questo \u00e8 stato il punto di partenza della prima presentazione della serata. Clemens H\u00f6gger, responsabile dello sviluppo del mercato di Energie 360\u00b0, ha presentato l'assistenza. Sostenibilit\u00e0 come servizio: cos\u00ec si potrebbe riassumere ci\u00f2 che il suo datore di lavoro, l'ex Gasversorgung Z\u00fcrich, offre al settore immobiliare. La filiale della citt\u00e0 vuole contribuire al passaggio a un'energia priva di emissioni e sta mettendo a punto pacchetti di assistenza completa per i proprietari di immobili in tutta la Svizzera. H\u00f6gger cita l'esempio di due condomini a Olten, dove la sua azienda si \u00e8 fatta carico non solo della pianificazione e della realizzazione di una ristrutturazione energetica, ma anche dei rischi. Soprattutto, per\u00f2, Energie 360\u00b0 offre anche soluzioni per interi siti e in rete - parola d'ordine teleriscaldamento, destinato a sostituire in larga misura l'infrastruttura di gas naturale di Zurigo. Il vantaggio del sistema per il proprietario dell'edificio \u00e8 evidente: il calore proviene dall'esterno e non \u00e8 necessario alcuno spazio per la tecnologia all'interno dell'edificio. Un'altra opzione interessante per i proprietari di immobili \u00e8 quella di sfruttare il finanziamento come servizio. Ad esempio, nell'ambito di un modello di contratto: il fornitore di servizi si occupa di tutto, a partire dalla progettazione, mentre il proprietario dell'immobile acquista semplicemente l'energia finita e priva di emissioni. Il prezzo base viene utilizzato per scontare tutti i costi di costruzione e di gestione dell'infrastruttura energetica nel corso della durata, compresi il premio di rischio, gli interessi e l'ammortamento. Sono coperti anche gli investimenti per la sostituzione dei componenti guasti.<\/p>\n

H\u00f6gger \u00e8 favorevole a non considerare la ristrutturazione solo come un fattore di costo. Si tratta di un investimento che, come qualsiasi altro investimento, deve avere un ritorno. Detto da un'azienda che agisce come investitore quando si tratta di sostenibilit\u00e0 e che deve assumersi i rischi in prima persona, non sembra un semplice discorso di facciata. H\u00f6gger ha anche cercato di incoraggiare i proprietari di immobili con un'altra tesi: Il valore aggiunto della sostenibilit\u00e0 pu\u00f2 essere misurato in un immobile, ha detto, nel contesto della determinazione del valore secondo il modello edonico.<\/p>\n

Sostanza, non etichetta<\/h3>\n

L'oratore successivo \u00e8 arrivato al momento giusto. Roman Ballmer, vice amministratore delegato della societ\u00e0 specializzata in dati Iazi AG, dirige la divisione di valutazione edonica. La questione della possibilit\u00e0 di misurare la sostenibilit\u00e0 di un immobile era quindi in buone mani con lui. E ha subito chiarito un evidente malinteso. Contrariamente a quanto molti credono, la sostenibilit\u00e0 non \u00e8 un aspetto che deve essere valutato separatamente. Anzi, \u00e8 sempre stata parte integrante della valutazione immobiliare, fin dagli albori del modello edonico. Chi cerca la sostenibilit\u00e0 pu\u00f2 trovarla in vari punti, ad esempio nel fattore di micro-localizzazione. Se la vicinanza di un immobile al parco giochi pi\u00f9 vicino \u00e8 inclusa nella valutazione, anche l'aspetto \"sociale\" della formula \"ESG\" \u00e8 incluso, dice Ballmer. Lo stesso vale per la sostenibilit\u00e0 energetica dell'immobile: questa \u00e8 gi\u00e0 stata inclusa nel calcolo del valore in base allo stato di ristrutturazione e all'et\u00e0. Secondo Ballmer, la sostenibilit\u00e0 di un immobile \u00e8 quindi strettamente legata al suo valore, ma non nel modo in cui molti immaginano. E soprattutto non \u00e8 dovuto al marchio Minergie. Secondo Ballmer, l'effetto statistico della certificazione \u00e8 di appena 1 o 2 %. Lo spiega cos\u00ec: \"Una migliore efficienza energetica \u00e8 il risultato di un buon tessuto edilizio, non di un'etichetta. E poich\u00e9 gli standard degli edifici sono generalmente in aumento, l'effetto dell'etichetta tende a diminuire\". Anche la successiva constatazione di Ballmer \u00e8 interessante: l'effetto di valore delle condizioni dell'edificio \u00e8 diminuito negli ultimi anni. In altre parole, nel 2023 gli acquirenti hanno attribuito meno importanza all'aspetto della sostenibilit\u00e0 rispetto al 2015, a causa della crisi degli investimenti, con gli investitori alla ricerca di rendimenti e il ritardo nella ristrutturazione degli immobili che ha perso il suo effetto deterrente. I dati di Ballmer mostrano addirittura che gli immobili ristrutturati male sono stati pagati pi\u00f9 degli altri.<\/p>\n

Una conferma per chi si rifiuta di riorganizzarsi? Ballmer non voleva che questo sguardo allo specchietto retrovisore fosse inteso in questo modo. Gli acquirenti possono essersi recentemente dimostrati abbastanza indolori quando si trattava di efficienza energetica non ottimale, ma non \u00e8 detto che questo rimanga il caso. Il rapporto tra domanda e offerta pu\u00f2 cambiare. Inoltre, l'aggiornamento energetico serve anche a mantenere il valore e il comfort abitativo, consentendo cos\u00ec affitti pi\u00f9 elevati e pu\u00f2 tradursi in costi pi\u00f9 bassi. Ma l'aspetto pi\u00f9 importante per Ballmer \u00e8 questo: Chiss\u00e0 cos'altro hanno in serbo i politici in termini di regolamentazione? Ci sar\u00e0 forse una tassa sulle emissioni di CO2<\/sub>-Punizione? Ci sono molte grandi incognite e, come tutti sappiamo, la vita ama punire chi non prende precauzioni. Questo ci porta alla prossima conferenza. In essa, questo argomento \u00e8 stato nuovamente affrontato.<\/p>\n

Cambiamento di rotta sul fronte dei finanziamenti<\/h3>\n

Le presentazioni sono state concluse da Bernd Geisenberger, responsabile del Corporate Banking della Banca Migros. Egli ha cercato di dare un'idea del funzionamento interno della \"banca della scatola nera\". \u00c8 stato molto interessante, perch\u00e9 attualmente nel mondo bancario sta accadendo molto dietro le quinte. Tutti avranno notato l'inversione di tendenza dei tassi d'interesse e le avvisaglie di Basilea 3 si fanno gi\u00e0 sentire, anche se i nuovi requisiti patrimoniali non entreranno in vigore prima del nuovo anno. Tuttavia, c'\u00e8 un altro sviluppo potenzialmente epocale: la \"contabilit\u00e0 del carbonio\" \u00e8 in arrivo per le banche. Il regolatore vuole obbligare le banche a tenere conto delle emissioni quando concedono prestiti. Contabilizzandole secondo lo \"Scope 3\", le emissioni di CO2<\/sub>-L'impronta di ogni propriet\u00e0 finanziata \u00e8 diventata un fattore rilevante per l'attivit\u00e0 della banca. \"Questo cambia le carte in tavola ed \u00e8 quello che vuole il regolatore\", ha dichiarato Geisenberger. La buona notizia per il settore immobiliare \u00e8 che il processo \u00e8 solo all'inizio e che per il momento molte domande rimangono senza risposta. Ma il banchiere mette in guardia dal giocare d'anticipo. Prima o poi, le nuove regole riguarderanno anche le propriet\u00e0 esistenti. In queste circostanze, gli immobili non sostenibili potrebbero dover pagare un premio, sempre che sia ancora opportuno che la banca li finanzi.<\/p>\n

L'attuazione di Basilea 3 lo dimostra gi\u00e0: La risorsa del finanziamento sta diventando sempre pi\u00f9 scarsa e l'abitazione di propriet\u00e0 - favorita dal regolatore - ha un chiaro vantaggio. \"Il finanziamento degli investimenti immobiliari \u00e8 quindi in concorrenza con il finanziamento delle abitazioni di propriet\u00e0\", afferma Geisenberger, aggiungendo che il finanziamento potrebbe dover essere sottoposto a due diligence in termini di sostenibilit\u00e0. Questo potrebbe porre le banche, che notoriamente attribuiscono grande importanza a relazioni affidabili con i clienti, di fronte a decisioni difficili. \u00c8 gi\u00e0 evidente che le banche dovranno trovare la propria strada in questo nuovo terreno. \"Non stupitevi se nei prossimi mesi noterete maggiori differenze nei tassi di interesse tra le banche\", afferma Geisenberger. Il periodo di condizioni simili che abbiamo visto negli ultimi anni \u00e8 finito, le offerte stanno diventando pi\u00f9 ampie. \"La gamma sar\u00e0 altrettanto ampia quando si tratter\u00e0 di sostenibilit\u00e0 in seguito\". La pressione ad adattarsi \u00e8 ancora limitata. Geisenberger ritiene che l'aumento immediato del costo dei prestiti dovuto a Basilea 3 potrebbe essere compensato da una riduzione dei tassi di interesse. Ma sarebbe saggio prepararsi a scenari completamente nuovi. Il suo consiglio: \"Anche se non foste motivati ad affrontare il tema della sostenibilit\u00e0, avrebbe senso anche solo dal punto di vista finanziario\". (aw)<\/em><\/p>\n

Impressioni<\/h3>\n