{"id":53550,"date":"2023-09-26T17:32:44","date_gmt":"2023-09-26T15:32:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=53550"},"modified":"2023-10-11T11:01:04","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:04","slug":"rueckblick-94-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/allgemein\/2023-09-26\/rueckblick-94-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"Bilancio del 94\u00b0 Forum immobiliare svizzero"},"content":{"rendered":"

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Se il suo sia il lavoro migliore nel settore immobiliare, \u00e8 una domanda a cui ogni perito risponder\u00e0 individualmente. In ogni caso, ha potuto svolgere la sua attivit\u00e0 lontano dalle luci della ribalta per molti anni. Ma ora che non \u00e8 pi\u00f9 tutto al top, tutti sono improvvisamente interessati al suo mestiere. All'improvviso, il valutatore viene messo alle strette con le domande pi\u00f9 importanti. Quello che calcola \u00e8 la \"verit\u00e0\"? Le sue cifre \"riflettono\" adeguatamente la \"realt\u00e0\"? Queste formulazioni sono state utilizzate di recente durante l'ultima conferenza della serie \"Swiss Property Talks\". Il fatto che la discussione sia stata vivace \u00e8 dovuto anche al moderatore John Davidson dell'Universit\u00e0 di Scienze Applicate e Arti di Lucerna. In un'avvincente dichiarazione di apertura, ha chiarito che esiste un sospetto \"scollamento\" tra le pratiche di valutazione e il mercato. Nonostante i tassi di interesse siano aumentati di 200 punti base e nonostante il crollo delle transazioni, i valori contabili sono ancora relativamente stabili. Ma il mercato non lo sapeva gi\u00e0 da tempo? I prezzi degli strumenti di investimento immobiliare quotati in borsa hanno appena vissuto l'anno peggiore dalla crisi degli anni Novanta.<\/p>\n

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Il primo oratore che Davidson ha invitato sul podio \u00e8 stato Stefan Kloess. Il fondatore e amministratore delegato di Kloess Real Estate \u00e8 un esperto di valutazioni e ha elencato una serie di preoccupazioni fondamentali sul sistema di valutazione. Lo ha fatto deliberatamente in modo un po' provocatorio, ad esempio esprimendo sorpresa per il fatto che uno yogurt in frigorifero a volte supera le valutazioni in termini di durata di conservazione. E ha dimostrato in modo convincente che i dubbi sull'accuratezza dei metodi di valutazione sono giustificati. Secondo Kloess, non \u00e8 raro che due risultati per lo stesso immobile differiscano del 20%. Secondo Kloess, \u00e8 problematico per la pretesa di accuratezza quando le singole leve hanno effetti enormi. Naturalmente, questo si riferisce principalmente al tasso di sconto. Come ha dimostrato Kloess, citando uno studio di Fahrl\u00e4nder Partner, questo pu\u00f2 essere responsabile fino all'80% della variazione di valore. E l'aumento del tasso di sconto a una media di appena il 2% per gli immobili residenziali di ottima qualit\u00e0 sembra moderato, almeno in considerazione della gravit\u00e0 dell'inversione di tendenza dei tassi di interesse che si \u00e8 ora verificata.<\/p>\n

Kloess ha espresso dubbi simili sui fattori che compensano l'effetto del tasso di sconto pi\u00f9 elevato in molti calcoli, come le maggiori aspettative degli affittuari dovute all'adeguamento del tasso di interesse di riferimento. Kloess ha espresso il sospetto che questo effetto abbia un impatto pi\u00f9 positivo sui valori nella fase attuale rispetto a quello che avrebbe avuto se i tassi di interesse fossero scesi. Tuttavia, la capacit\u00e0 di pagamento di coloro che devono effettivamente pagare gli affitti pi\u00f9 alti sulla carta \u00e8 limitata.<\/p>\n

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Non era il compito pi\u00f9 grato quello di salire sul palco come valutatore dopo questa presentazione. Daniel Macht, Head Valuation & Advisory Switzerland di JLL, lo ha fatto comunque. Ha saputo sfruttare l'occasione per far comprendere la situazione in cui si trova oggi il valutatore. I dati di JLL, che \u00e8 anche uno dei maggiori gestori di transazioni in questo Paese, hanno mostrato che il numero di offerte d'acquisto non vincolanti nelle gare d'appalto \u00e8 diminuito di un impressionante 50% negli ultimi un anno e mezzo, e anche di pi\u00f9 in alcuni segmenti; ad esempio, l'88% in meno di operatori sta facendo offerte per sviluppi di progetti. Solo la liquidit\u00e0 degli immobili residenziali in localit\u00e0 A \u00e8 davvero solida. Ancora pi\u00f9 interessante \u00e8 stato lo sguardo di Macht sulla struttura delle offerte. Per valutare il mercato, non \u00e8 decisivo solo il risultato finale, ovvero il prezzo di acquisto. Per il valutatore, la questione di cosa c'\u00e8 alla base \u00e8 ancora pi\u00f9 interessante. \u00c8 importante perch\u00e9 l'offerta pi\u00f9 alta non pu\u00f2 essere il prezzo di mercato, se non altro perch\u00e9 l'acquirente pi\u00f9 disponibile sarebbe perso in caso di rivendita immediata, perch\u00e9 ora \u00e8 il venditore. Il prezzo di mercato si trova quindi nell'intervallo che comprende anche la seconda offerta. E ci\u00f2 dimostra che quest'area si \u00e8 ampliata in modo massiccio durante la crisi. Non solo le offerte sono diventate pi\u00f9 basse, ma sono anche meno vicine tra loro. Macht ha citato un esempio estremo che \u00e8 stato effettivamente realizzato in questo modo: Una transazione con due offerte, una a 50 milioni e l'altra a 35. I valutatori non hanno esattamente vita facile in questa fase di mercato, quando il mercato stesso sembra non sapere dove si trova.<\/p>\n

Macht respinge l'impressione di leve generalizzate con esempi di calcoli che mostrano quanto l'effetto delle singole leve dipenda dalle circostanze individuali dell'immobile. Nel caso di un immobile residenziale con un elevato potenziale di crescita degli affitti, il tasso di sconto pi\u00f9 elevato potrebbe essere quasi completamente compensato. D'altro canto, il tasso di sconto pi\u00f9 elevato ha un impatto molto maggiore su un immobile di pregio, che reagisce in modo molto pi\u00f9 sensibile a causa del rendimento estremamente basso, soprattutto perch\u00e9 in questi casi il potenziale di aumento degli affitti \u00e8 raro. Non c'\u00e8 alcun interesse a mantenere alti i valori. \"Come valutatori, non siamo noi a fare il mercato\", ha assicurato Macht. Non bisogna dimenticare che il mercato \u00e8 caratterizzato da una certa inerzia. Ci\u00f2 ha a che fare anche con la Svizzera e con gli operatori dominanti, che sono molto concentrati sulla sicurezza. Si tratta di circostanze che non possono essere paragonate a quelle estere.<\/p>\n

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Macht ha quindi fornito lo spunto per l'oratore successivo. Si tratta di Sven Schaltegger, Head Multi-Manager Real Estate di Credit Suisse Asset Management, che ha una visione d'insieme di ci\u00f2 che accade fuori dalla Svizzera. Riassumiamo in breve le sue osservazioni: All'estero, \"l'aumento dei tassi di interesse pi\u00f9 forte e pi\u00f9 rapido che il mondo abbia mai visto\" ha avuto conseguenze un po' pi\u00f9 marcate. La presentazione di Schaltegger ha quindi portato al centro di un dibattito che infuria da quando il sistema di valutazione anglosassone ha iniziato a internazionalizzarsi. Infatti, il maggiore dinamismo all'estero non \u00e8 dovuto solo al fatto che l'aumento dei tassi d'interesse e dell'inflazione \u00e8 stato molto pi\u00f9 marcato. \u00c8 anche legato al fatto che le valutazioni negli Stati Uniti, ad esempio, reagiscono pi\u00f9 rapidamente ai cambiamenti macroeconomici.<\/p>\n

Esistono due filosofie piuttosto contrastanti su ci\u00f2 che le valutazioni dovrebbero raggiungere. Quella anglosassone - Schaltegger la chiamava \"mark to market\" - si preoccupa di riflettere il prezzo al quale un immobile pu\u00f2 essere venduto. L'altro - \"mark to model\" - cerca di riflettere il valore a lungo termine. Questa \u00e8 la concezione della valutazione che predomina in Germania e in Svizzera in particolare. Per entrambi gli approcci sono indispensabili prove di transazioni tangibili, che scarseggiano nell'attuale situazione di mercato. Tuttavia, mentre il metodo del \"mark to market\" si basa talvolta sul mero sentimento, che porta a risultati pi\u00f9 volatili, il \"mark to model\" evita brusche fluttuazioni di valore, il che invita anche a commenti sgradevoli nei momenti di scollamento con il sentimento del mercato.<\/p>\n

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A prescindere dalle divergenze e dai potenziali conflitti che si sono manifestati fino a quel momento, l'oratore di chiusura \u00e8 riuscito a trovare una sorta di sintesi, che a tratti \u00e8 sembrata persino conciliante. Stefan L\u00fcthi, responsabile dell'Asset Management della Z\u00fcrcher Kantonalbank, ha fornito validi motivi per cui non sarebbe opportuno criticare i valutatori. \"Come investitori istituzionali, dobbiamo pubblicare il valore equo, questo \u00e8 ci\u00f2 che voleva il regolatore\", afferma. Definisce il fair value calcolato una \"preziosa istantanea\". Egli identifica chiaramente le sfide del metodo DCF: si basa su dati passati e pi\u00f9 della met\u00e0 del risultato dipende da ipotesi sulla seconda met\u00e0 del periodo modellato, soprattutto sui flussi di cassa attesi. Eppure: \"Dobbiamo farci i conti, e ci riusciamo\". Tuttavia, L\u00fcthi chiede anche che il tasso di sconto tenga conto di tutti quei driver di valore che avranno un ruolo prevedibile. Ad esempio, il tema dell'ESG dovrebbe essere considerato e qualcosa come l'\"impact investing\" - una strategia che \u00e8 disposta ad andare oltre il soddisfacimento dei requisiti normativi e che, come minimo, mira ad aumentare i benefici sociali - potrebbe essere considerato. L'edilizia residenziale a prezzi accessibili potrebbe diventare un fattore di valore misurabile in futuro?\", ha chiesto L\u00fcthi. E ha un'altra idea interessante nella manica: anche i rischi normativi dovrebbero essere mappati nei giochi di calcolo. Ci\u00f2 potrebbe significare che le citt\u00e0 con governi propensi alla regolamentazione potrebbero ricevere una penalit\u00e0 di sconto per gli appartamenti, il che significa che l'area circostante potrebbe ottenere per la prima volta dei vantaggi nella valutazione.<\/p>\n

Ma al centro delle considerazioni di L\u00fcthi c'\u00e8 un altro pensiero: anche se il fair value soddisfa il suo scopo, non \u00e8 l'ultima parola per l'investitore. Questi deve farsi guidare da un altro parametro, il \"valore dell'investimento\". Un esempio eclatante illustra cosa si intende: se per un determinato investitore esiste una prospettiva di consolidamento e quindi la possibilit\u00e0 di realizzare un nuovo progetto edilizio, un immobile pu\u00f2 valere di pi\u00f9 per lui che per un acquirente che vuole \"solo\" acquistare l'immobile esistente. Il valore di un immobile dipende anche dalle competenze specifiche dell'investitore - non tutti possono occuparsi di hotel o di \"brown field\" - e anche dalla strategia di prodotto e dalla struttura del capitale. \"Se il valore del mio investimento \u00e8 inferiore al valore di mercato: allora dovrei vendere, se \u00e8 maggiore, allora comprare\". In altre parole, per ragioni fondamentali, non esiste una verit\u00e0 oggettiva sul valore equo. Se un investitore offre la met\u00e0 di un altro, sarebbe sbagliato dire che ha torto.<\/p>\n

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Per approfondire le interessanti intuizioni di questa serata, ci si potrebbe chiedere: il concetto di valore per l'investitore \u00e8 forse pi\u00f9 fondamentale di quello di valore di mercato? Forse l'idea che esista un valore oggettivo negli immobili - come le proteine nello yogurt - \u00e8 in fondo assurda? Forse bisogna sempre pensare alla persona per la quale la propriet\u00e0 dovrebbe avere un valore? E la visione della pratica dei valutatori non diventa pi\u00f9 conciliante se ci si rende conto che l'attenzione al momento \u00e8 inevitabilmente associata a una pretesa molto limitata? - Kloess lo ha sottolineato pi\u00f9 volte. In ogni caso, chi ama le considerazioni fondamentali ha avuto il suo tornaconto quella sera. E potrebbe dire: \u00e8 un peccato che tali discussioni si svolgano solo durante le crisi. (aw)<\/p>\n

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