{"id":47125,"date":"2023-05-25T13:21:53","date_gmt":"2023-05-25T11:21:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=47125"},"modified":"2023-10-11T10:56:00","modified_gmt":"2023-10-11T08:56:00","slug":"rueckblick-92-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/allgemein\/2023-05-25\/rueckblick-92-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"Bilancio del 92\u00b0 Forum immobiliare svizzero"},"content":{"rendered":"

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Chiarezza per una parola d'ordine <\/strong>
\nIl termine \"investimenti a impatto\" non \u00e8 del tutto nuovo, ma \u00e8 sulla bocca di tutti e, come tutte le parole d'ordine, rischia di assumere la connotazione di una frase di marketing. Sarebbe un peccato, soprattutto nel settore immobiliare. In nessun altro settore dell'economia l'effetto causale dell'azione imprenditoriale sull'ambiente e sulla societ\u00e0 \u00e8 cos\u00ec evidente come nel settore immobiliare. Questo punto \u00e8 stato sottolineato dal moderatore Christian Kraft. Lo scienziato dell'Universit\u00e0 di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha iniziato a fare chiarezza concettuale introducendo l'evento con una definizione pertinente tratta dalla letteratura specializzata. Secondo Kraft, un \"investimento d'impatto\" \u00e8 pi\u00f9 di un semplice investimento sostenibile e deve soddisfare tre criteri: L'intenzione di avere un impatto eco-sociale positivo, un ritorno positivo sull'investimento e un impatto misurabile dell'effetto sull'economia reale.<\/p>\n

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\"A che punto sono?\"<\/strong>
\nL'ultimo dei tre punti citati \u00e8 spesso trascurato, ma pu\u00f2 essere fondamentale per il gioco. Senza informazioni e dati diventa difficile, come ha chiarito Stefan Fahrl\u00e4nder nella prima presentazione della serata. Il fondatore della societ\u00e0 di analisi e dati immobiliari Fahrl\u00e4nder Partner ha sostenuto che non si tratta solo di utilizzare i dati per determinare il successo dell'impatto, ma anche di renderlo possibile in primo luogo. \"Per poter monitorare l'impatto\", ha detto Fahrl\u00e4nder, \"devo prima sapere a che punto sono\". \u00c8 qui che entra in gioco l'associazione REMMS, oggetto della sua presentazione. REMMS \u00e8 un progetto comunitario senza scopo di lucro avviato da Fahrl\u00e4nder e ora sostenuto da oltre 70 aziende. \u00c8 stato concepito per aiutare gli investitori a determinare la propria posizione in termini di sostenibilit\u00e0. Molti non dispongono dei dati necessari per valutare le proprie propriet\u00e0 e mancano fondamentalmente di un confronto con il mercato. Fahrl\u00e4nder calcola che solo 60.000 dei due milioni di edifici in Svizzera sono certificati Minergie. Altri 100.000 edifici hanno un certificato energetico GEAK e altri 50.000 sono coperti dai sistemi di valutazione GRESB o SSREI. Ci\u00f2 significa che la maggior parte degli edifici non pu\u00f2 essere valutata. REMMS mira a porre rimedio a questa situazione senza entrare in concorrenza con i formati di valutazione esistenti. L'idea \u00e8 che gli utenti forniscano le informazioni di cui dispongono e che il sistema contribuisca a integrare o modellare le informazioni mancanti. La valutazione, il benchmarking e il monitoraggio sono supportati dalle macchine e quindi economicamente vantaggiosi, e l'output include una valutazione della macro situazione, della micro situazione e dell'immobile, nonch\u00e9 campi d'azione e possibili misure. Il REMMS si considera quindi uno strumento destinato a sostenere le decisioni con informazioni. Naturalmente, spetta al proprietario dell'immobile decidere quali misure adottare. Tuttavia, l'analista Fahrl\u00e4nder mette in guardia da un'attenzione troppo unilaterale: \"Se ci si concentra solo sulla questione delle emissioni in azienda, si rischia di sbagliare le allocazioni\". Infine, ma non per questo meno importante, si deve tenere conto anche dell'energia grigia che entra nei nuovi edifici.<\/p>\n

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\"Pi\u00f9 bene invece di meno male!\".<\/strong>
\nLe emissioni generate durante la costruzione degli edifici sono state discusse anche dal relatore successivo. In qualit\u00e0 di responsabile dello sviluppo immobiliare in Svizzera di Implenia, Marc Lyon \u00e8 responsabile di una delle pi\u00f9 grandi pipeline di sviluppo in Svizzera. Secondo lui, la leva di CO\u00b2 offerta dall'energia grigia \u00e8 tre volte superiore a quella generata durante il funzionamento. Sulla base dei propri progetti, il dipartimento di Lyon ha identificato i punti in cui esistono le maggiori opportunit\u00e0 di influenzare le emissioni, sia in termini di funzionamento che di costruzione. In entrambi i casi, in cima alla lista c'\u00e8 la scelta dell'ubicazione. Tuttavia, anche le decisioni di pianificazione relative alla struttura portante e alla compattezza dell'edificio giocano un ruolo importante. Utilizzando l'esempio del progetto di grattacielo in legno \"Rocket\" a Winterthur, Lione ha dimostrato come gli aspetti legati al CO\u00b2 possano determinare i processi decisionali fin dalle prime fasi di progettazione. Era possibile scegliere tra quattro diverse strutture portanti con tre diversi materiali da costruzione e le implicazioni per le emissioni sono state calcolate con la massima precisione possibile. La variante in legno composito selezionata prometteva un risparmio di emissioni di 50% rispetto a una costruzione convenzionale in cemento armato, anche grazie alla prefabbricazione degli elementi. Naturalmente, il problema delle emissioni in edilizia non riguarda solo i nuovi edifici, ma anche i progetti di ristrutturazione. Marc Lyon lo ha illustrato con il progetto \"Rue du Valais\" a Ginevra, dove un edificio per uffici, un \"bene incagliato\", \u00e8 stato trasformato in un immobile residenziale. Gi\u00e0 in fase di acquisizione, \u00e8 stato calcolato che una ristrutturazione del nucleo con un nuovo involucro termico e piani aggiuntivi eviterebbe 30% di emissioni rispetto alla demolizione e alla nuova costruzione. A ci\u00f2 si aggiungono i notevoli risparmi di 82% ottenuti grazie alla tecnologia degli edifici.
\nSi tratta di cifre impressionanti che non possono essere sempre raggiunte. Ma Lyon fissa l'asticella: \"L'investimento d'impatto\" inizia solo dove finisce il \"mainstream\", ha detto. In altre parole, un investimento tradizionale diventa, nel migliore dei casi, \"meno cattivo\" grazie allo screening o all'implementazione dell'ESG. Ma l'obiettivo deve essere: \"pi\u00f9 buono\". Lyon pu\u00f2 quantificare la differenza: Finch\u00e9 una strategia di decarbonizzazione si preoccupa solo dello \"zero netto\", il male \u00e8 ridotto al minimo. Si pu\u00f2 parlare di impatto positivo solo quando l'immobile produce pi\u00f9 energia di quanta ne consuma. Ed \u00e8 qui che Implenia vuole arrivare con i suoi sviluppi a medio termine. L'obiettivo di decarbonizzazione lungo l'intera catena del valore, cio\u00e8 includendo le emissioni dei fornitori e dei clienti (\"Scope 3\"), \u00e8 il 2040 per i propri progetti residenziali di nuova costruzione, entro il quale dovrebbe essere raggiunto lo zero netto, il \"break-even\" per cos\u00ec dire. Nel caso delle emissioni operative delle nuove costruzioni, questo obiettivo dovrebbe essere raggiunto gi\u00e0 nel 2030.<\/p>\n

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Trasparenza, fiducia, partecipazione<\/strong>
\nL'\"impatto\" desiderato non \u00e8 sempre chiaramente quantificabile come nel caso dello sviluppatore Implenia, e non sempre consiste in una riduzione delle emissioni. Lo ha dimostrato l'ultimo relatore della serata. Daniel Kusio si \u00e8 concentrato su un aspetto che spesso viene affrontato solo marginalmente nel dibattito immobiliare, ovvero l'impatto sociale. \u00c8 l'amministratore delegato di Impact Immobilien AG, fondata dieci anni fa, quando il tema ESG non era ancora all'ordine del giorno. L'azienda investe - in modo poco elegante - in immobili che offrono a persone svantaggiate uno spazio per vivere e lavorare. Il beneficio sociale viene creato attraverso l'accessibilit\u00e0 economica; la massima \u00e8 \"design to cost\". Fin dall'inizio, le possibilit\u00e0 finanziarie dell'istituzione a cui viene affittato l'immobile sono al centro del processo di progettazione. Spesso questo \u00e8 possibile solo se i comuni stanno al gioco. Kusio riferisce che sono sempre gli accordi favorevoli sui diritti di costruzione a rendere possibili i suoi progetti, ad esempio per un hotel di cura a Sutz-Lattringen o per una struttura per anziani ad Aarau. Il prerequisito, tuttavia, \u00e8 la fiducia dei comuni; il fattore trasparenza \u00e8 essenziale. \"Impact rende noto alle istituzioni il ritorno dell'investimento\", spiega Kusio. \"I modelli trasparenti portano alla fiducia e all'equit\u00e0\". La partecipazione \u00e8 un altro elemento; i futuri utenti non devono avere la sensazione che sia solo l'investitore a decidere. \"Qual \u00e8 il gruppo di stakeholder, chi ci vive, cosa fa la propriet\u00e0?\". \u00c8 questa la considerazione che vi guida - e in ultima analisi \u00e8 anche la misura dell'\"impatto\". \"Vogliamo allontanarci da: qui i cattivi investitori e la cattiva industria immobiliare, l\u00e0 le buone cooperative\", ha detto Kusio. E non \u00e8 detto che in questo modo non si possano ottenere ritorni. Il valore dell'azione \u00e8 aumentato di ben 60% dalla sua fondazione. Kusio \u00e8 convinto che progetti come quello della sua azienda rientrerebbero anche nel portafoglio di molte altre societ\u00e0 e vi farebbero bella figura.<\/p>\n

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La presentazione di Kusio ha sottolineato un'intuizione che \u00e8 stata ripresa anche nelle altre presentazioni: non esiste un solo modo per dare un contributo positivo con la propriet\u00e0. Kusio ha sottolineato: Soprattutto per lui, in quanto investitore \"d'impatto\", a volte non c'\u00e8 modo di evitare l'acquisto di una casa con riscaldamento a gasolio, difficile da ristrutturare. Questo non sminuisce l'importanza della decarbonizzazione. Ma \u00e8 anche chiaro che l'\"impatto\" per il quadro generale pu\u00f2 assumere molte forme.<\/p>\n

Il\u00a093\u00b0 discussione sulla propriet\u00e0<\/a> si svolger\u00e0 il 29 giugno 2023 a Sulgen.<\/p>\n