{"id":16959,"date":"2019-05-13T15:00:24","date_gmt":"2019-05-13T13:00:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=16959"},"modified":"2024-07-08T14:34:40","modified_gmt":"2024-07-08T12:34:40","slug":"rueckblick-76-schweizer-immobiliengespraech-buy-and-hold-war-gestern","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/buero\/2019-05-13\/rueckblick-76-schweizer-immobiliengespraech-buy-and-hold-war-gestern\/","title":{"rendered":"Recensione della 76a Conferenza immobiliare svizzera: \"Buy and hold era ieri!"},"content":{"rendered":"

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Prendere le giuste decisioni d'investimento non \u00e8 cos\u00ec facile, soprattutto in un ambiente caratterizzato da tassi d'interesse negativi. Vista la mancanza di alternative d'investimento, l'immobiliare rimane attraente e i prezzi degli immobili rimarranno probabilmente alti ma i rendimenti bassi. Soprattutto perch\u00e9 i posti liberi stanno diventando sempre pi\u00f9 evidenti negli agglomerati svizzeri, anche e soprattutto nel settore degli alloggi plurifamiliari. In occasione del 25\u00b0 anniversario della rivista specializzata svizzera IMMOBILIEN Business, il moderatore John Davidson della Scuola universitaria professionale di Lucerna (HSLU) ha iniziato delineando le grandi tendenze attuali e le conseguenti domande per gli attori del mercato immobiliare svizzero. Poi, al 76\u00b0 Swiss Real Estate Talks, quattro esperti hanno parlato sul tema \"Buy and hold was yesterday!<\/p>\n

\u00a0<\/strong>\"I dati sono attraenti, ma non potenti\".<\/strong><\/p>\n

In primo luogo, il Dr. Stefan Fahrl\u00e4nder della FPRE ha delineato i fattori che influenzano il mercato immobiliare svizzero: i dati economici \"sono interessanti, ma non potenti\"; ci\u00f2 che manca \u00e8 un'inflazione un po' pi\u00f9 alta, ma nessuno sa da dove verr\u00e0. Cos\u00ec rimaniamo nella situazione familiare di bassi tassi d'interesse - e di speranza. Come tutti sappiamo, la speranza muore per ultima. Fahrl\u00e4nder vede dei rischi soprattutto nei tassi di sfitto in aumento, non esattamente nelle prime 10 localit\u00e0, ma nella periferia, non da ultimo a causa delle cifre dell'immigrazione attualmente in calo. Inoltre, secondo un sondaggio dell'Associazione svizzera dei proprietari di case (HEV Schweiz), c'\u00e8 una malsana discrepanza tra l'offerta e la domanda di terreni edificabili. Ciononostante, l'attivit\u00e0 di costruzione residenziale rimane alta. Fahrl\u00e4nder si aspetta che i prezzi continuino a salire nel settore delle case plurifamiliari, ma che allo stesso tempo gli affitti diminuiscano. Ha anche sottolineato che circa tre quarti dei cambiamenti nel valore di queste propriet\u00e0 sono dovuti al tasso di sconto.<\/p>\n

Il 'Buy and Hold' \u00e8 ancora possibile oggi\".<\/strong><\/p>\n

Fr\u00e9d\u00e9ric K\u00f6nigsegg della Helvetica Property Investors AG, che ha poi dato uno sguardo alla situazione dei mercati immobiliari commerciali (uffici, vendita al dettaglio, logistica), ritiene che le localit\u00e0 B rimarranno attraenti. Oltre alle grandi metropoli, citt\u00e0 come Baden, Olten e Thun in particolare avevano il loro fascino. I fondi immobiliari creati da Helvetica, con un volume attuale di circa 430 milioni di franchi svizzeri di valore immobiliare (21 immobili; tasso medio di sfitto 5,8 %), hanno dimostrato che in queste localit\u00e0 si possono ottenere rendimenti interessanti. Come esempi, K\u00f6nigsegg ha citato due propriet\u00e0 a Baden e a Goldach con rendimenti iniziali lordi del 6,0 e 6,28 per cento rispettivamente. \"Tuttavia, la strategia 'buy and hold' \u00e8 ancora possibile oggi, anche in luoghi privilegiati\". Soprattutto se \u00e8 completato da una gestione attiva degli asset \"hands-on\", dice K\u00f6nigsegg. La diversificazione generale degli investimenti e un focus su propriet\u00e0 multi-tenant sono altre caratteristiche importanti dei fondi HSC. La nicchia speciale di Helvetica sono gli immobili commerciali con un valore d'acquisto tra i dieci e i 30 milioni di franchi svizzeri - qui non \u00e8 in concorrenza con le grandi societ\u00e0 d'investimento, ma nemmeno con i family office o i ricchi investitori privati.<\/p>\n

Nuovo principio \"posizione, posizione, qualit\u00e0<\/strong><\/p>\n

Martin Munz, responsabile della divisione Development & Construction Investment Real Estate presso il Credit Suisse AM, ha fatto luce per la prima volta sulla situazione del mercato immobiliare per uffici in occasione dell'ultimo real estate talk e vede un \"chiaro mercato dei locatari\" a causa dell'eccesso di offerta di spazi, come ad esempio a Zurigo Nord. Le opportunit\u00e0 di sviluppo negli agglomerati sono \"ampiamente esaurite\". Sul versante degli immobili residenziali, i segni puntano al riposizionamento, al rinnovamento e alla densificazione del portafoglio, soprattutto nei centri e nelle localit\u00e0 vicine ai centri. Ad esempio, CS ha \"setacciato intensamente\" il suo portafoglio immobiliare e sta sviluppando un volume di due miliardi di franchi svizzeri per quanto riguarda il riposizionamento degli edifici esistenti e lo sviluppo di nuovi. Per Munz, guardare sia le macro che le micro posizioni \u00e8 di grande importanza, e i collegamenti ottimali del trasporto pubblico sono un \"must\" generale. \"Il valore del prodotto sta diventando sempre pi\u00f9 decisivo\", ha detto Munz. Al giorno d'oggi, i nuovi principi di \"location, location, quality\" e \"location, location, floor plan\" si applicano sempre di pi\u00f9. I proprietari di immobili devono agire in modo orientato al futuro e anticipare i bisogni e la domanda. Questo vale non solo per il settore residenziale ma anche per le propriet\u00e0 per uffici, dove la soddisfazione dei dipendenti \u00e8 diventata recentemente molto pi\u00f9 importante per le aziende che affittano.<\/p>\n

Gli inquilini di oggi sono pi\u00f9 transitori<\/strong><\/p>\n

Arno Kneub\u00fchler di Procimmo SA ha mostrato le tendenze attuali della domanda sulla base dei sei fondi immobiliari della sua societ\u00e0 nella Svizzera tedesca e francese. Concentrandosi su settori di nicchia come la logistica e gli spazi commerciali per le PMI, l'azienda persegue una strategia piuttosto \"difensiva\" e punta a rendimenti lordi del sette per cento qui, \"anche perch\u00e9 qui bisogna tenere conto di un sacco di capex\". L'attenzione di Procimmo si concentra quindi su luoghi B con affitti relativamente bassi, dice Kneub\u00fchler. Qui, Procimmo lascerebbe o girerebbe circa 100.000 metri quadrati ogni anno. Una delle ragioni \u00e8 il costante cambiamento. Oggi, gli inquilini non stipulano pi\u00f9 contratti a lungo termine, la domanda di spazio cambia costantemente e molte aziende falliscono. Bisogna essere in grado di reagire rapidamente ed efficacemente a tutti questi fattori. Kneub\u00fchler ha citato l'esempio di Champs du Port a Onnens, dove l'azienda di tabacco Philip Morris International lascer\u00e0 finalmente il suo sito quest'anno. Procimmo ha acquisito l'area logistica di 75.000 metri quadrati in una transazione di sale-and-lease-back per 49,7 milioni di franchi svizzeri. Il reddito da locazione al momento dell'acquisto era di cinque milioni di franchi svizzeri all'anno. Il nuovo affittuario su un quarto dello spazio (18.000 mq) \u00e8 la catena francese di articoli sportivi Decathlon, che rifornisce i suoi negozi svizzeri dalla sede vicino a Yverdon.<\/p>\n

Rivendicazioni, rischi e realt\u00e0<\/strong><\/p>\n

La successiva tavola rotonda si \u00e8 concentrata sui temi delle abitazioni, della centralit\u00e0 e della logistica cittadina in particolare, cos\u00ec come sull'influenza della politica sui mercati immobiliari e sulla ricerca di rendimento degli investitori in generale. I relatori della discussione immobiliare hanno convenuto che oggi \u00e8 un periodo molto dinamico e che bisogna essere in grado di reagire rapidamente a cambiamenti sorprendenti da parte del governo federale, delle normative cantonali o anche dell'economia globale. In generale, tuttavia, il mercato svizzero pone un problema a causa delle sue dimensioni gestibili, hanno detto. Fr\u00e9d\u00e9ric K\u00f6nigsegg la mette cos\u00ec: \"\u00c8 un piccolo mercato con pochi attori. Andr\u00e0 bene finch\u00e9 il mercato sale\". Martin Munz ha anche messo in guardia contro i voti regionali come l'iniziativa per gli alloggi di Basilea e la minaccia di \"condizioni di Ginevra\" l\u00ec. Per Arno Kneub\u00fchler, la politica \u00e8 chiamata a creare buone condizioni quadro per l'industria immobiliare, \"in modo che le cose progrediscano positivamente\". Infine, nella discussione sulle richieste e la realt\u00e0 degli investitori immobiliari, Stefan Fahrl\u00e4nder ha detto che nella ricerca di rendimenti e alla luce degli attuali sviluppi, per esempio a Basilea o Berlino, i cittadini e gli inquilini non dovrebbero essere dimenticati.<\/p>\n

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Il 76\u00b0 Swiss Real Estate Talk, al quale la redazione e Galledia Fachmedien AG hanno invitato gli ospiti al Metropol di Zurigo in maggio, \u00e8 stato un'occasione molto speciale: il 25\u00b0 anniversario della rivista specializzata IMMOBILIEN Business.<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":16969,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"Immobiliengespr\u00e4ch","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"Am 76. 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