{"id":1639,"date":"2015-06-30T17:07:54","date_gmt":"2015-06-30T15:07:54","guid":{"rendered":"http:\/\/dev.immobilienbusiness.ch\/?p=1639"},"modified":"2015-06-30T17:07:54","modified_gmt":"2015-06-30T15:07:54","slug":"bueroobjekte-als-anlageklasse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/buero\/2015-06-30\/bueroobjekte-als-anlageklasse\/","title":{"rendered":"Immobili per uffici come classe di attivit\u00e0"},"content":{"rendered":"
\"In
Gli edifici per uffici sono molto apprezzati dagli investitori, dagli sviluppatori di progetti e dagli investitori.<\/figcaption><\/figure>\n

\"Segni inequivocabili di cattiva allocazione\". <\/strong><\/p>\n

Credit Suisse Real Estate Research afferma anche: \"I bassi tassi d'interesse stanno aumentando i valori attuali dei redditi d'affitto futuri stimati e tentano gli investitori ad affrontare troppi progetti di spazi per uffici. Le conseguenze: aumento delle superfici sfitte, calo degli affitti - simile a quello che succede all'estero, anche se non cos\u00ec drammatico: nelle roccaforti europee degli uffici come Londra, Francoforte o Parigi, le fluttuazioni del mercato economico lasciano generalmente un segno pi\u00f9 chiaro sul mercato degli uffici che in Svizzera. Tuttavia, gli edifici per uffici rimangono la categoria di investimento classica e ancora popolare per gli investitori immobiliari, a livello globale. Cos\u00ec, l'uso \"ufficio\" \u00e8 scambiato pi\u00f9 frequentemente sul mercato immobiliare globale degli uffici; secondo RCA Real Capital Analytics, la sua quota di transazioni immobiliari globali era del 37% nella prima met\u00e0 del 2013. In Svizzera, le case plurifamiliari dominano tradizionalmente gli investimenti immobiliari, ma anche gli immobili commerciali con uffici giocano un ruolo importante per gli investitori istituzionali, come sul mercato delle transazioni.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Quelle:
Fonte: Real Capital Analytics<\/figcaption><\/figure>\n

Gli investitori sanno cosa stanno facendo<\/strong><\/p>\n

A un primo sguardo al profilo di rischio-rendimento, questa preferenza non \u00e8 necessariamente ovvia. Se i rendimenti totali, cio\u00e8 i rendimenti del flusso di cassa e della variazione di valore, dei vari impieghi immobiliari sono stati confrontati tra loro, gli uffici hanno avuto una scarsa performance, afferma W\u00fcest & Partner nel numero autunnale di \"ImmoMonitoraggio 2014\/1<\/a>\". I loro rendimenti sono pi\u00f9 bassi - anche se non in modo massiccio - e soprattutto le loro fluttuazioni nel tempo sono significativamente pi\u00f9 alte che altrove. Questo significa che quando si acquistano propriet\u00e0 per uffici, gli investitori accettano pi\u00f9 rischi per raggiungere un certo livello di rendimento - con gli investimenti nel residenziale o nelle vendite, si possono ottenere pi\u00f9 rendimenti con meno rischi. Questo solleva la questione del perch\u00e9 il segmento degli uffici sia stato cos\u00ec attraente per anni. Nella sua ricerca delle cause, W\u00fcest & Partner ha condotto uno studio per il \"ImmoMonitoring<\/a>\"Sono stati intervistati 24 investitori immobiliari istituzionali e sviluppatori domiciliati nella Svizzera tedesca. La stragrande maggioranza dei partecipanti al sondaggio \u00e8 attiva in tutta la Svizzera; i loro portafogli (valori di mercato totali: oltre 70 miliardi di CHF) sono composti esclusivamente o in misura significativa da immobili commerciali. La maggior parte degli intervistati concorda sul fatto che il profilo di rischio-rendimento degli immobili per uffici \u00e8 debole all'interno dell'universo di investimento degli immobili consolidati. Gli investitori sanno bene che i rendimenti degli uffici sono pi\u00f9 influenzati dall'andamento del mercato rispetto ad altri usi, sia durante le crisi che durante i boom. Secondo i risultati dell'indagine di W+P, il fatto che gli immobili per uffici siano la prima e a volte unica scelta per molti investitori locali nel corso dei loro investimenti o progetti di costruzione pu\u00f2 essere semplicemente spiegato dalla mancanza di alternative: La met\u00e0 dei decisori intervistati ha espresso questa opinione. Hanno sottolineato la mancanza di dimensioni critiche di altre opzioni di investimento: Le propriet\u00e0 per uffici tendono a permettere volumi d'investimento maggiori rispetto alle case plurifamiliari, per esempio. \"Questa valutazione sar\u00e0 probabilmente particolarmente vera per il commercio di propriet\u00e0 esistenti\", commenta Patrick Schnorf, capo della ricerca di W\u00fcest & Partner. Inoltre, gli spazi per uffici hanno caratteristiche diverse rispetto ai condomini o agli spazi commerciali; soprattutto, ci sono differenze nella gestione operativa: \u00c8 vero che l'affitto o il riaffitto iniziale di un edificio per uffici \u00e8 pi\u00f9 complesso che per un condominio a causa del minor grado di standardizzazione sia delle propriet\u00e0 in affitto che dei termini del contratto di locazione. Ma una volta che i contratti d'affitto sono firmati e sigillati e un edificio per uffici \u00e8 completamente affittato, l'impegno necessario da parte dell'amministrazione \u00e8 minore che con i condomini, per esempio.<\/p>\n

\"Quelle:
Fonte: IPD<\/figcaption><\/figure>\n

\"Sofferenza ad alto livello\"<\/strong><\/p>\n

Un'altra ragione, anche se molto individuale, per investire in propriet\u00e0 per uffici sta nei requisiti legali degli investitori. Per esempio, le societ\u00e0 immobiliari quotate sono tenute a investire in immobili commerciali e non in quelli residenziali a causa della Lex Koller. \"Questo ha un impatto sulla domanda di investimento per gli immobili ad uso ufficio\", dice Schnorf. Inoltre, aspetti come le possibilit\u00e0 di ottimizzazione dell'IVA sul reddito da locazione, le regolamentazioni specifiche nell'ambiente assicurativo o il diritto di locazione giocano anche un ruolo. \"\u00c8 proprio il quadro giuridico che pu\u00f2 influenzare positivamente o negativamente il flusso di cassa legato alla propriet\u00e0 o anche il cambiamento del rendimento del valore\", dice Schnorf. D'altra parte, la pretesa di ottenere un contributo di diversificazione \u00e8 di secondaria importanza: almeno negli ultimi dieci anni, questo non \u00e8 stato degno di nota per gli immobili per uffici in Svizzera. Il fatto che le propriet\u00e0 per uffici abbiano il loro fascino per gli investitori immobiliari \u00e8 dimostrato non da ultimo da un confronto con le alternative di investimento. \"Se si confronta il rendimento totale medio annuo degli immobili per uffici svizzeri nell'ultimo decennio con i rendimenti ottenuti in altre classi d'investimento, la diagnosticata \"debolezza di rendimento\" degli immobili per uffici pu\u00f2 essere vista come una sofferenza di alto livello\", afferma Schnorf. \"Soprattutto per quanto riguarda il conto economico corrente degli investitori, gli immobili per uffici sono convincenti con un rendimento di cash flow relativamente alto e stabile. La componente del cambiamento meno convincente del rendimento del valore \u00e8 rilevante in due costellazioni: In primo luogo, quando le variazioni di valore sono rilevate nel conto economico, e in secondo luogo, nel caso di disinvestimenti, cio\u00e8 vendite. A causa delle maggiori fluttuazioni del valore degli immobili per uffici rispetto ai condomini, il momento dell'acquisto e della vendita \u00e8 ancora pi\u00f9 importante di quanto non lo sia gi\u00e0 per tutti gli investimenti: \"Il tempismo \u00e8 quindi importante.<\/p>\n

\"Quelle:
Fonte: Wuest e Partner<\/figcaption><\/figure>\n

Prodotto eccitante e interessante<\/strong><\/p>\n

Mentre ci si concentra esclusivamente sul profilo rischio-rendimento, non bisogna dimenticare che ci sono molte ragioni per investire in immobili per uffici, sottolinea Schnorf. \"Molti investitori vedono l'uso dell'ufficio come un prodotto eccitante e interessante che \u00e8 importante per \"raccontare\" una storia credibile al pubblico target degli investitori. Inoltre, molti investitori hanno accumulato una vasta esperienza proprio in questo tipo di utilizzo. Secondo Schnorf, sono a volte questi fattori che favoriscono o spiegano la fondazione e il successo di societ\u00e0 immobiliari con propriet\u00e0 puramente commerciali. Inoltre, la tendenza osservata negli ultimi dieci anni a separare i portafogli con partecipazioni immobiliari miste in base a pi\u00f9 usi sottolinea la necessit\u00e0 di opportunit\u00e0 di investimento trasparenti e chiaramente orientate.<\/p>\n

\"Quellen:
Fonti: IPD; BNS<\/figcaption><\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Gli edifici per uffici svizzeri hanno portato agli investitori un rendimento medio annuo del 5,8% negli ultimi dieci anni. Tuttavia, coloro che investono direttamente in spazi per uffici oggi devono abbassare le loro aspettative, notano gli economisti di UBS.<\/p>","protected":false},"author":6,"featured_media":2149,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"B\u00fcroobjekte Anlageklasse","_yoast_wpseo_title":"B\u00fcroobjekte Anlageklasse: Investitionen im Fokus","_yoast_wpseo_metadesc":"Neue Zahlen zeigen, dass B\u00fcroimmobilien trotz Risiko\u2011Schw\u00e4che weiterhin eine beliebte Anlageoption in der Schweiz sind.","_yoast_wpseo_linkdex":76,"pgc_sgb_lightbox_settings":"","footnotes":""},"categories":[983],"tags":[1045,1118,1472],"class_list":["post-1639","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-buero","tag-asset-management","tag-buero","tag-maerkte"],"acf":[],"yoast_head":"\nB\u00fcroobjekte Anlageklasse: Investitionen im Fokus<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Neue Zahlen zeigen, dass B\u00fcroimmobilien trotz Risiko\u2011Schw\u00e4che weiterhin eine beliebte Anlageoption in der Schweiz sind.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/it\/buero\/2015-06-30\/bueroobjekte-als-anlageklasse\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"it_IT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"B\u00fcroobjekte als Anlageklasse\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Schweizer B\u00fcrogeb\u00e4ude haben Investoren in den letzten zehn Jahren im Schnitt 5,8 Prozent Rendite j\u00e4hrlich gebracht. 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