Intershop con aggiornamenti significativi nel 1° semestre

Nel primo semestre dell'esercizio finanziario, i redditi immobiliari di Intershop sono aumentati di 8,1% a 44,3 milioni di franchi, secondo le informazioni fornite, favoriti soprattutto dalle transazioni degli ultimi 18 mesi. Su base comparabile, il reddito è aumentato di 2,0%. Il reddito operativo (EBIT prima delle variazioni di valutazione) è aumentato di 14,6% a 36,0 milioni di franchi. Anche le spese immobiliari sono aumentate di 14,4% a 4,7 milioni di franchi. "Ciò corrisponde a una quota del 10,7% del reddito immobiliare ed è in linea con le aspettative", ha dichiarato la società. I costi operativi sono cresciuti di 9,6% a 7,8 milioni di franchi svizzeri, che la società attribuisce alle spese di progetto. Nel frattempo, i costi del personale sono rimasti al livello dell'anno precedente. Anche il rapporto capitale proprio è rimasto stabile a 56,2% e il rapporto debito/patrimonio netto (LTV) a 33,0%. Il costo medio degli interessi è sceso a 1,25%.

"In futuro i proventi delle vendite saranno meno elevati rispetto al valore contabile".

Nel conto economico della società spiccano le rivalutazioni nette del portafoglio, che ora ammonta a circa 1,8 miliardi di franchi, pari a 200,2 milioni di franchi (1° semestre 2024: +22,4 milioni di franchi). Esse hanno portato l'utile semestrale da 52,7 a 175,9 milioni di franchi. In particolare, le proprietà nella città di Zurigo sono state valutate meglio, grazie a tassi di sconto più bassi e a una rivalutazione del potenziale di sviluppo esistente. L'elevato guadagno da rivalutazione è probabilmente legato anche al cambio di valutatore da KPMG a CBRE e a un diverso approccio da parte del nuovo fornitore di servizi. Come ha spiegato l'amministratore delegato di Intershop Simon Haus alla conferenza stampa annuale, l'approccio più orientato al mercato alla data di riferimento è stato accompagnato in parte da una valutazione significativamente più negativa.

Per quanto riguarda la modifica della prassi di valutazione, Intershop sta già richiamando l'attenzione dei suoi investitori sul fatto che in futuro i proventi delle vendite saranno meno superiori al valore contabile rispetto al passato, "poiché i successi operativi e i progressi nello sviluppo si rifletteranno più rapidamente nelle valutazioni". Tuttavia, questo non cambierà il modello di business o i rendimenti per gli investitori.

L'effetto fiscale riduce l'utile

Escludendo le rivalutazioni, Intershop ha registrato un notevole calo dell'utile da 36,0 a 28,6 milioni di franchi svizzeri nella prima metà dell'anno. Questo calo va visto nel contesto di una "prevista normalizzazione dell'aliquota fiscale". Le spese fiscali sono aumentate da 2,2 milioni di franchi dell'anno precedente a 56,7 milioni di franchi. Secondo Haus, ciò è dovuto non da ultimo alle imposte sulle rivalutazioni nel Cantone di Zurigo.

Acquisizioni a Kemptthal e Uetikon

Tra l'altro, Intershop ha acquisito due immobili nel cantone di Zurigo: Nell'ambito di un'operazione di sale-and-leaseback, la società ha acquistato l'immobile d'investimento completamente affittato di Pfäffikerstrasse 37 a Kemptthal (questo indirizzo è la sede dello specialista svizzero del trattamento delle acque Katadyn). La società ha inoltre acquistato la proprietà promozionale Alte Landstrasse 103 a Uetikon am See, un ex edificio industriale che sarà convertito in proprietà residenziale.

Per contro, l'immobile d'investimento Talstrasse 35-37 a Pfäffikon (SZ), che era stato riposizionato dopo il trasferimento dell'inquilino principale, è stato venduto a un family office. Dopo la data di riferimento, Intershop ha venduto anche l'immobile al 43 di Avenue C.-F. Ramuz a Pully. Anche in questo caso, l'immobile è stato riorganizzato per un uso multi-tenant dopo la partenza dell'unico inquilino.

Obiettivi confermati

Dopo una plusvalenza da cessione di 2,6 milioni di franchi svizzeri nella prima metà dell'anno, Intershop prevede una plusvalenza da cessione al lordo delle imposte di almeno 15 milioni di franchi svizzeri per l'intero anno. Viene confermato l'obiettivo annuale di aumentare il reddito netto da immobili di almeno 8% escluse le transazioni (alla fine di febbraio 2025). Le prospettive includono anche la valutazione che la conclusione di contratti di locazione rallenterà "a causa della situazione economica".

E c'è un'altra notizia che Intershop ha dovuto annunciare in relazione ai dati semestrali: l'azienda ha razionalizzato la struttura del gruppo e ha trasformato un totale di undici società, in cui erano detenute proprietà o erano raggruppati compiti di gestione, in quattro. (aw)