Swiss Prime Site aumenta l'FFO nel 1° semestre

Nel primo semestre del 2025, Swiss Prime Site ha incrementato i propri redditi da locazione su base comparabile (EPRA like-for-like) di 2,2%. Secondo la più grande società immobiliare svizzera, circa 1,4% sono attribuibili all'aumento dei canoni di locazione in termini reali, ossia escludendo l'indicizzazione e la riduzione dei posti vacanti. In termini assoluti, i canoni di locazione sono diminuiti di 2,8% a 225,5 milioni di franchi nel primo semestre dell'anno, a causa di nuovi progetti di costruzione, della chiusura dei grandi magazzini Jelmoli e delle vendite. Secondo l'azienda, la maggior parte dei 17 milioni di franchi di mancati affitti target è stata compensata. Il tasso di sfitto è passato da 3,8 a 4,0% dalla fine dell'anno e dovrebbe tornare sotto i 3,8% entro la fine dell'anno.

Il risultato della rivalutazione è passato da 33,0 milioni di franchi svizzeri nello stesso periodo dell'anno precedente a 102,0 milioni di franchi svizzeri, il che corrisponde a una rivalutazione del portafoglio di 0,8%. A metà anno ha raggiunto un valore di 13,3 miliardi di franchi svizzeri. Secondo le informazioni fornite, il tasso di sconto utilizzato nella valutazione è stato leggermente inferiore e il risultato positivo della valutazione di oltre 60% è attribuibile all'aumento dei nuovi contratti e a ulteriori effetti di locazione. Sono stati venduti sei immobili per un totale di 70 milioni di franchi svizzeri, tre dei quali dopo la data di riferimento. Come ha spiegato l'amministratore delegato René Zahnd durante la conferenza stampa sui risultati annuali, i prezzi di vendita erano in media 4% al di sopra dell'ultimo fair value, il che è stato interpretato come una prova della correttezza dei valori contabili.

Il reddito operativo consolidato (EBITDA) prima delle rivalutazioni e delle cessioni è rimasto pressoché costante a 199,5 milioni di franchi svizzeri (anno precedente: 201,3 milioni di franchi svizzeri), nonostante la perdita del reddito da locazione di Jelmoli. Le spese immobiliari dirette sono diminuite di 8% - secondo le informazioni fornite, "grazie all'ottimizzazione del portafoglio e alla rigorosa gestione dei costi".

Per la prima volta dalla svolta dei tassi d'interesse nel 2022, il totale degli interessi passivi è diminuito di quasi 171.000 migliaia di franchi, attestandosi a 27,5 milioni di franchi. Ciò ha favorito un aumento dei fondi da operazioni, escluse le cessioni, che sono cresciuti del 3,4% a 2,10 franchi per azione, sebbene il numero di azioni sia leggermente aumentato a seguito dell'aumento di capitale di 300 milioni di franchi a febbraio.

Ristrutturazione di Jelmoli più costosa

Zahnd ha inoltre annunciato alcuni aggiornamenti sui progetti in corso. A Jelmoli, ad esempio, l'investimento previsto è stato aumentato da 130 a 150 milioni di franchi. Il motivo è da ricercarsi principalmente in un nuovo stato del tessuto edilizio e nei necessari aggiornamenti strutturali, in particolare per quanto riguarda i requisiti di sicurezza antisismica. Inoltre, per il progetto Yond è stato raggiunto un livello di prelocazione di 50%. Zahnd ha anche rilasciato una dichiarazione sul grande progetto "Maaglive" a Zurigo, nelle immediate vicinanze della sede centrale dell'azienda (per saperne di più qui).

"Globus rimane un inquilino"

Karin Voigt, Chief Portfolio Officer, ha dichiarato in occasione dell'evento che al momento non è prevedibile che i contratti di locazione in scadenza portino alla liberazione di immobili nel portafoglio esistente. Alla domanda sull'immobile di Müllerstrasse, che è stato ampiamente ristrutturato per Google e non è ancora stato occupato, ha risposto: "Google paga l'affitto e non vuole restituire l'immobile". Ci sono novità importanti anche per quanto riguarda i grandi magazzini Globus: secondo Zahnd, gli operatori intendono chiaramente continuare a gestire tutte le sedi. I dettagli dei contratti di locazione non sono ancora stati definiti. "Tuttavia, mi è già chiaro che il valore equo delle proprietà rimarrà invariato", ha affermato. Per lui è particolarmente importante che i contratti di locazione scadano in futuro in momenti diversi. A Ginevra ciò avverrà tra dieci anni, a Losanna tra otto e a Lucerna tra sette.

"Riorganizzazione del portafoglio in via di completamento"

La ristrutturazione del portafoglio, con la vendita di aree periferiche a favore del "capital upcycling" per progetti in aree migliori, è quasi completata. Zahnd ha dichiarato che circa 1% del portafoglio devono ancora essere venduti nel medio termine. Ciò avverrà nei prossimi due anni. In seguito all'aumento di capitale di 300 milioni di franchi svizzeri e alle due acquisizioni - a Ginevra e a Losanna  - 200 milioni di franchi svizzeri, compreso il capitale di prestito.

"Gli aumenti di capitale come segno di fiducia"

Includendo la divisione di gestione patrimoniale, SPS ha raccolto 840 milioni di franchi svizzeri di capitale fresco. "Questo è un segno della fiducia che il mercato ha in questa azienda", ha sottolineato Zahnd. Tra l'altro, l'attività di terzi della filiale Solutions ha registrato un aumento del fatturato di 41%, raggiungendo i 38 milioni di franchi. L'EBITDA è aumentato - "grazie alle economie di scala dovute alla piena integrazione di Fundamenta con sinergie realizzate di circa 4 milioni di franchi" - di 64% a 23,9 milioni di franchi nel primo semestre del 2025.

Crescita dell'FFO "sostanzialmente superiore alla guidance"

La direzione di SPS conferma gli obiettivi dell'azienda per l'intero anno. Il tasso di posti vacanti dovrebbe scendere al di sotto di 3,8% e le attività gestite da terzi dovrebbero salire a oltre 14-14,5 miliardi di franchi. L'FFO I per azione sarà "realizzato all'estremità superiore dell'intervallo previsto di 4,10 e 4,15 franchi", ha dichiarato. Si tratta solo di una conferma formale della guidance, ha precisato Zahnd. In considerazione del maggior numero di azioni - al momento dell'annuncio della previsione non era ancora stata presa una decisione su un aumento di capitale - si tratta quindi di un aumento "sostanziale". (aw)