Mercato immobiliare: la costruzione di alloggi in affitto registra una ripresa

Negli ultimi quattro trimestri sono stati autorizzati 52'000 alloggi, un numero che non si registrava dalla fine del 2018. In un’analisi del mercato immobiliare residenziale svizzero, Wüest Partner constata che si è raggiunta una svolta nell’offerta, anche se l’entità e il ritmo non sono stati sufficienti a colmare il deficit accumulato dal 2020.

La crescita è attribuibile esclusivamente al segmento degli affitti (+11 %); per quanto riguarda la proprietà immobiliare, le curve continuano a scendere. È evidente lo spostamento regionale verso Berna e la Svizzera centrale, mentre l’attività edilizia a Zurigo e nella regione del Lago di Ginevra sta rallentando. «Una domanda elevata da sola non basta quindi; ciò che conta è dove i progetti siano realizzabili dal punto di vista urbanistico e politico», sintetizzano gli analisti.

Ristrutturazione anziché nuova costruzione

Per la prima volta le richieste di ristrutturazione sono alla pari con quelle relative alle nuove costruzioni; per quanto riguarda le case unifamiliari, si registra addirittura un rapporto di 2,3 richieste di ristrutturazione per ogni richiesta di nuova costruzione. Alla base di questo fenomeno sembra esserci un effetto di anticipazione legato all’abolizione del valore locativo. Ciò contribuisce a rinnovare il patrimonio immobiliare, ma vincola le capacità di progettazione e costruzione senza creare ulteriore spazio abitativo.

Una svolta nel fenomeno degli immobili sfitti

Secondo le proiezioni di Wüest Partner, al 1° giugno si prevedono circa 48.000 appartamenti sfitti; il tasso di sfitto si attesta quindi a poco meno dell’1 %. Dopo cinque anni in cui il numero è diminuito ogni anno fino a 9.900 unità, si tratta di una svolta, anche se la stabilizzazione presenta differenze a livello regionale.

Il divario tra i canoni di locazione continua ad ampliarsi

Gli affitti del parco immobiliare hanno registrato per la prima volta un calo misurabile (−0,4 %), mentre gli affitti di nuova offerta sono aumentati dell’1,0 % nel primo semestre. Questa differenza rafforza l’effetto lock-in: non si registrano cambi di locazione volontari e il volume degli annunci rimane basso, sebbene non continui a diminuire.

Proprietà immobiliare: il rallentamento tarda ad arrivare

Nel secondo trimestre i prezzi di transazione sono aumentati di circa il 4,3% sia per le case unifamiliari che per gli appartamenti in condominio, superando le previsioni. Per quanto riguarda gli appartamenti in condominio, a un indice della domanda pari a 126 punti si contrappone un indice dell’offerta ancora fermo a 73 punti. «Poiché la pipeline rimane bloccata, per il momento la situazione non dovrebbe cambiare», affermano gli esperti.

Prezzi sostanzialmente giustificati

In uno studio sulla proprietà immobiliare pubblicato contemporaneamente, Wüest Partner giunge inoltre alla conclusione che l’andamento dei prezzi non sia sfuggito al controllo. Alla fine del 2025, i prezzi delle case unifamiliari si attesteranno solo all«1,6 % al di sopra del loro valore fondamentale, mentre quelli degli appartamenti in condominio all»8,2 %. «Per quanto riguarda questi ultimi, il divario di valutazione si è sì ampliato nel corso di due decenni, ma negli ultimi dieci anni non è praticamente più aumentato», si legge. Il rischio di sopravvalutazione rimane quindi da basso a moderato. In quattro scenari su cinque analizzati da Wüest Partner, i prezzi continuano a salire fino al 2028. Ciò varrebbe anche in caso di recessione moderata, poiché la carenza di alloggi e i bassi tassi d’interesse sostengono la domanda, nonché in caso di stagflazione, in cui la proprietà immobiliare funge da protezione parziale contro l’inflazione. Un calo dei prezzi sarebbe prevedibile solo in caso di una combinazione particolarmente sfavorevole di recessione profonda, deflazione e calo demografico.