Retrospettiva sul 110° Colloquio svizzero sull’immobiliare

«Sostenibilità anziché burocrazia climatica» – il titolo della serata del 25 giugno era inteso come una domanda. Sullo sfondo c’era il ritiro di grandi gruppi come Vonovia e UBS dall’indice di riferimento GRESB, oltre a una giungla di standard di rendicontazione che mette sempre più in difficoltà le aziende. Il moderatore Christian Kraft (HSLU) ha sintetizzato il concetto in questa formula: semplicemente fare di più e rendicontare di meno? La risposta dei tre esperti del settore è stata improntata più al pragmatismo che al dubbio.

Risultati anziché etichette

A dare il via ai lavori è stato Clemens Högger, responsabile dello sviluppo del mercato delle soluzioni energetiche presso Energie 360°. Il suo messaggio dal punto di vista del fornitore di energia: ciò che conta non è il certificato, bensì l’impatto – e la redditività. Chi intende ristrutturare deve calcolare i costi energetici totali sull’intero ciclo di vita, ovvero finanziamento, gestione e consumo energetico. Lo ha illustrato prendendo come esempio un condominio a Olten (SO): i costi totali annuali del vecchio impianto di riscaldamento a gasolio ammontavano a 81'900 CHF, quelli del nuovo impianto a energie rinnovabili a 78'500 CHF, mentre le emissioni legate al riscaldamento sono scese da 168 a 25 tonnellate di CO₂ all’anno. L’attenzione era rivolta in particolare all’inquilino in quanto consumatore di energia. La conclusione di Höggers: non esiste una contraddizione di principio tra obiettivi di sostenibilità e di redditività, e le soluzioni basate sulle energie rinnovabili riducono la dipendenza dagli shock geopolitici.

I costi di opportunità come guida

Rafik Awad, gestore del portafoglio immobiliare della Swisscanto Anlagestiftung, ha assunto il punto di vista del proprietario – e ha adottato un tono volutamente provocatorio: la sostenibilità ha un costo, e questo è un bene, perché solo così ci si pone la questione delle misure giuste da adottare. Il suo parametro di riferimento sono i costi di prevenzione, ovvero l’importo che un proprietario deve sostenere per risparmiare una tonnellata di CO₂ all’anno. Un’analisi non rappresentativa dei suoi circa 240 immobili, condotta nel 2023, ha portato alla luce alcune sorprese: sia l’isolamento termico che il fotovoltaico hanno in parte ottenuto risultati inferiori alle aspettative, con valori superiori a 1„000 CHF per tonnellata evitata – l’elettricità svizzera è semplicemente troppo “verde« per questo scopo. In Germania questa fonte energetica presenta un bilancio migliore. Ciò non significa che Swisscanto rinuncerebbe al fotovoltaico in Svizzera, ma che lo impiega solo in modo molto mirato: »Ad esempio, stiamo attualmente dotando un grande centro commerciale di un impianto fotovoltaico sul tetto, dove l’affittuario preleva direttamente l’elettricità per la propria attività», ha affermato Awad. Per valutare la sostenibilità dei costi di riduzione delle emissioni, Swisscanto ha individuato un parametro convincente: esiste una startup che filtra la CO₂ dall’aria e la stocca in Islanda, con un costo di circa 1'000 CHF per tonnellata. Vengono quindi privilegiate le misure che si attestano nettamente al di sotto di tale soglia. Ciò viene integrato nella strategia di portafoglio tramite una matrice di valutazione; il risultato è un percorso di riduzione che si colloca al di sotto del percorso obiettivo della Confederazione. «Per noi è un vantaggio aver avviato il tema della sostenibilità già dieci anni fa e non solo due o tre anni fa», ha affermato Awad.

La sfida dell'energia grigia

Laurence Duc, responsabile della sostenibilità presso Pensimo Management AG, ha chiaramente smentito la tesi secondo cui il tema avrebbe perso importanza: si è passati dai titoli dei giornali alla gestione del Capex, e la domanda non è più «se», ma «come». La rendicontazione si è standardizzata, grazie agli indicatori di AMAS, KGAST e ASIP, nonché alle basi di calcolo di REIDA. È evidente che le misure adottate stanno già dando risultati: secondo l’Ufficio federale dell’ambiente, le emissioni di gas serra delle abitazioni stanno diminuendo nonostante la crescita della popolazione e della superficie abitativa. Allo stesso tempo, emergono nuove tematiche. L’energia grigia, ad esempio, sta diventando la leva dominante: nel bilancio di CO₂ del settore edilizio svizzero, pari a 173 t di CO₂, la quota relativa alla costruzione nel contesto di un funzionamento decarbonizzato si sta spostando da 40 % a 80 %. A ciò si aggiungono la valorizzazione degli spazi esterni, compresa la biodiversità, e la sostenibilità sociale, la cui efficacia è resa misurabile dal benchmark SOSDA, rilevato per la prima volta. Anche la regolamentazione si sta rafforzando: a Ginevra, a partire dal 2027, saranno in vigore valori limite per l’energia grigia negli edifici di proprietà; dal 2029 sarà richiesta una bilancia ecologica di CO₂ per ogni progetto e, a partire dal 2034, saranno introdotti valori limite per tutti gli edifici; anche il Canton Vaud e Basilea Città stanno preparando misure simili.

Più argomenti, non meno

Alla fine non si è verificato quell’approccio fondamentalmente più critico all’argomento che il titolo lasciava presagire – e dal punto di vista operativo, che gli esperti hanno condiviso con il pubblico, ciò era comprensibile e giustificabile. Nel complesso, tuttavia, il risultato ha sorpreso, come ha sottolineato Kraft nella sessione conclusiva: anziché una riduzione del numero di temi e indicatori, se ne aggiungono di nuovi. Eppure ci sono buone notizie: si registrano progressi nell’attuazione degli standard di sostenibilità. Sembrano ormai superati i tempi in cui i rapporti di sostenibilità dovevano essere il più possibile esaustivi – quello di Swisscanto, ad esempio, si concentra in dodici pagine. Inoltre, nel frattempo si è rinunciato a qualche richiesta ridondante di dati, come quelle delle agenzie di rating. Awad ha esortato a mantenere la regolamentazione dell’energia grigia in equilibrio con l’economia, affinché l’edilizia non diventi così costosa da non valerne quasi più la pena.